나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6222 [3] 경기도 파주시 와동동 1484 운정한강듀클래스 5층516호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산초등학교" 북동측 인근에 위치하며 인근은 아파트단지, 오피스텔, 상업나지 및 근린생활시설, 공원, 관공서등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 프리케스트콘크리트 (철근)콘크리트 프리케스트콘크리트 지붕 지하1층, 지상10층 건물 내 제5층 제509호, 515호, 516호로서, (사용승인일 : 2020.10.8.) 외 벽: 석재붙임, 복합판넬 마감 등 창 호: 알루미늄 샷시 페어글라스 마감 등임

이용상태

대상물건은 공부상 '공장(지식산업센터)'임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 공히 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 24m 내외, 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1484번지 : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(파주운정지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(2014-07-11)(대학교(운정동)예정지 상대보호구역), 상대보호구역(2015-02-25), 절대보호구역(2014-07-11)(대학교(운정동)예정지 절대보호구역), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임. 1484-2번지 : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(2014-07-11)(대학교(운정동)예정지 상대보호구역), 상대보호구역(2015-02-25), 절대보호구역(2014-07-11)(대학교(운정동)예정지 절대보호구역), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 와동동에 소재하는 운정한강듀클래스 지식산업센터 내 5층 516호입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경6222 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 377,000,000원입니다.

토지 지분 면적은 33.53㎡ (약 10.14평)이며, 건물 면적은 83.69㎡ (약 25.31평)입니다.

본 물건의 건물은 철근콘크리트구조이며, 2020년 10월 8일에 사용 승인되었습니다.

특이사항으로는 유동화 물건으로 분류되어 있습니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 아파트단지, 오피스텔, 상업나지 및 근린생활시설, 공원, 관공서 등이 소재하여 대체로 양호한 편입니다.

교통 상황은 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

토지는 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.

본건 북서측으로 노폭 약 24m, 남서측으로 노폭 약 20m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(대학교 예정지 관련), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 거래 관련)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2020년 12월 18일 접수된 국민은행의 근저당권(을1)입니다.

채권최고액은 328,000,000원입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 취득하게 됩니다.

등기부 요약 정보에 따르면, 소유권이전1번신탁등기말소(갑2), 국민은행 근저당(을1), 국민은행 임의경매(갑3), 파주세무서장 압류(갑4) 등이 존재했으나 모두 말소 예정 또는 말소된 권리입니다.

등기부채권 총액은 328,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 명시된 바가 없습니다.

임차인 현황으로는 김 (전입일자: 2023년 7월 26일) 씨가 있으며, 보증금 10,000,000원, 차임 1,150,000원에 거주 중입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 배당을 통한 보증금 회수가 불확실할 수 있습니다.

본 건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 지식산업센터로 운영되고 있으며, 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 상업 시설 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 확보된 지역입니다.

총 304호실 규모의 집합건물 내에 위치하여 다수의 사업체와 근로자 유입이 예상됩니다.

비교적 신축 건물(2020년 사용승인)이라는 점에서 현대적인 업무 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

본 물건 인근에 "지산초등학교"가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

또한, 공원, 관공서 등 다양한 편의시설이 인접해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

차량 진출입이 용이하고 대중교통 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 '유동화 물건'으로, 채권 양도 등 복잡한 권리 변동 과정이 있었을 수 있습니다. 이와 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 관련)으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 시 일부 제한이 있을 수 있습니다. (현재 용도인 지식산업센터 자체에는 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.)

임차인 김 씨는 대항력이 없지만, 확정일자 및 배당신고일자가 누락되어 있어 낙찰 후 임차인과의 명도 과정이나 보증금 관련 절차에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 본 건의 경우 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 와동동에 위치한 운정한강듀클래스 지식산업센터 내 5층 516호로, 2020년 사용 승인이 완료된 비교적 신축 건물입니다.

주변 환경, 교통 여건, 생활 편의시설 등을 고려할 때 입지 조건이 양호합니다.

권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자는 권리상 안전한 물건을 취득할 수 있습니다.

임차인은 존재하나 대항력이 없어 인수해야 할 보증금은 없습니다.

'유동화 물건'이라는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

종합적으로 볼 때, 안정적인 권리관계와 좋은 입지를 갖춘 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 사용 승인을 받아 최신 설비를 갖춘 건물입니다.

우수한 입지: 주거, 상업, 교육 시설이 인접하여 직주근접 및 생활 편의성이 우수합니다.

안전한 권리: 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 등기부 상태로 취득 가능합니다.

교통 편리: 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

인수 부담 없음: 임차인 관련 인수 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 377,000,000원입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정평가액을 기준으로 주변 시세, 유사 물건의 실거래가, 예상 임대 수익률, 향후 공실률 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 상세한 시장 조사를 바탕으로 한 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 성공적인 투자를 위해서는 심도 있는 개별 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.