나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2701 [1] 경기도 의정부시 호원동 414-2 드림팰리스 102동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파감정 · 평가일 2024.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "회룡역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하며 수도권1호선 및 의정부경전철 "회룡역"이 직선거리 약 300미터 내외에 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인 : 2021.07.01.)

외벽 : 석재붙임마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등으로 탐문됨.
창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중인 것으로 탐문됨. (후첨 내부구조도 참고)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생ㆍ급배수 설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되나, 내부확인이 불가하여 설비 등의 정상작동 여부는 불분명한 바 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 왕복 4차선 포장도로, 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-01-02)(제2종일반주거지역), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8M-
10M)(접합), 과밀억제권역, 철도보호지구(철도보호지구), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경2701 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 414-2 드림팰리스 102동 3층301호

용도: 연립주택 (집합건물 총괄표제부상 공동주택, 도시형생활주택-연립주택, 오피스텔)

감정가: 320,000,000 원

토지면적: 27.66㎡ (약 8.37 평)

토지지분: 27.66㎡ (약 8.37 평)

건물면적: 57.29㎡ (약 17.33 평)

건물지분: 57.29㎡ (약 17.33 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼OOOOOOOO

건축년도: 2021년 07월 01일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "회룡역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 수도권 1호선 및 의정부경전철 "회룡역"이 직선거리 약 300미터 내외에 소재하여 제반 교통 여건은 보통인 편임.

인접 도로상태: 본건 단지 동측으로 왕복 4차선 포장도로, 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m), 소로2류(폭 8M-10M), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: KB캐피탈주식회사의 가압류 (접수일자: 2023-12-05)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 갑구의 6번, 7번, 8번, 9번, 10번, 11번 권리 및 을구의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박주민

* 보증금: 300,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-14

* 확정일자: 2021-09-14

* 배당신고일자: 2024-05-31

* 대항력: 있음

* 비고: 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 박주민 임차인은 2021년 9월 14일 전입 및 확정일자를 갖추고 있습니다.

권리분석상 특이사항: 권리분석 요약표에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있는 임차인' 정보와 보증금 3억 원이 명시되어 있어 상반된 내용입니다. 임차인이 보증금 3억 원을 전액 인수해야 하는지 여부는 법률 전문가를 통해 반드시 확인해야 할 중요한 사안입니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 본건이 소재한 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다.

주변 시세 분석:

* 본건 전용면적: 57.29㎡ (약 17.33 평)

* 최근 매매 정보 분석 (2026년 7월 기준, 미래 시점의 정보이나 현재 시세 참조):

* 승원아트빌라 (71.44㎡): 15,300만원 (약 214만원/㎡)

* 승원빌라 (66.08㎡): 16,000만원 (약 242만원/㎡)

* 청산캐슬 (48.82㎡): 16,000만원 (약 327만원/㎡)

* 본건 면적(57.29㎡)과 유사한 승원빌라(66.08㎡)의 거래가액(16,000만원)을 적용한 평당 단가(약 242만원/㎡)를 기준으로 추정 시, 본건의 시장 가치는 약 13,874만원 (57.29㎡ * 242만원/㎡) 수준으로 평가할 수 있습니다.

* 제공된 감정가는 320,000,000원으로, 최근 실거래가(약 15,300만원 ~ 16,000만원)와 상당한 차이를 보이고 있어, 실제 시장 가치에 대한 재평가가 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 수도권 1호선 및 의정부경전철 회룡역을 도보로 이용 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주변 환경: 주거 밀집 지역으로, 소음이나 공해 수준은 보통으로 판단됩니다.

혐오시설 유무: 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 명시된 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 박주민 임차인은 대항력과 확정일자를 보유하고 있어, 보증금 3억 원 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 만약 이를 인수해야 한다면, 총 투자 비용이 크게 증가하므로 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되므로, 법원이나 관련 전문가를 통해 명확한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

감정가와 시세의 괴리: 감정가 3억 2천만원이 최근 실거래가(1억 5천만원~1억 6천만원)보다 현저히 높아, 실제 매수 시 부담해야 할 가치 대비 높은 가격일 수 있습니다.

건물 설비: 사용승인일(2021.07.01) 기준 비교적 신축 건물이나, 내부 설비의 정상 작동 여부는 확인이 불가하여 입찰 시 유의가 필요합니다.

도시계획 제한: 제2종일반주거지역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획시설 및 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 의정부시 호원동 회룡역 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인)의 연립주택입니다. 교통 및 주거 환경은 양호한 편입니다.

가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 3억 원 인수 가능성입니다. 만약 해당 보증금을 인수해야 한다면, 총 투자 비용은 감정가를 훨씬 상회하게 됩니다.

또한, 감정가와 실거래가 간의 현저한 차이는 물건의 실제 가치에 대한 면밀한 검토를 요구합니다.

이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 권리관계 및 임차인 인수 여부를 명확히 확인한 후, 시장 가치를 기반으로 한 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 회룡역 (1호선, 경전철) 도보 거리에 있어 교통이 편리합니다.

신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다 (내부 확인 필수).

시세 대비 잠재적 저평가 가능성: 감정가는 높으나, 실거래가 수준으로 낙찰받을 경우 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 임차인 인수 부담 미고려 시)

1.8. 예상 입찰가

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 법원의 최종 결정 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인 박주민 씨의 보증금 3억 원 인수 여부에 따라 총 부담액이 크게 달라지므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가를 통해 권리관계 및 임차인 인수 여부를 명확히 확인하시기 바랍니다.

시세 분석:

* 본건 전용면적: 57.29㎡ (약 17.33 평)

* 최근 실거래가 기준 시장 가치 추정: 약 13,874만원 ~ 16,000만원

인수 보증금 관련 고려사항:

* 권리분석 요약 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 되어 있으나, '대항력 있는 임차인' 정보에 따라 3억 원의 보증금 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

* 만약 3억 원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면, 총 취득 비용(입찰가 + 3억 원)이 물건의 시장 가치(약 1.5억 원)를 훨씬 초과하게 되어 매우 불리한 투자가 될 수 있습니다.

* 따라서 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 법적으로 유효하여 임차인 보증금을 낙찰자가 직접 인수하지 않아도 되는 상황이 가장 이상적입니다.

예상 입찰가 산정:

* '인수 보증금 합계: 0원'이 정확하다는 전제 하에, 본건의 시장 가치인 약 1억 3천만원 ~ 1억 6천만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 감정가(3억 2천만원)와 실거래가(약 1.5억~1.6억)의 큰 차이를 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 권리관계 및 임차인 인수 여부가 불확실하므로, 신중한 접근이 필요하며, 법률 검토 후 결정하시는 것을 강력히 권장합니다.

* 보수적 제안 입찰가: 150,000,000원 (1억 5천만원)

* 이 가격은 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 임차인 관련 불확실성이 해소된다는 가정 하에 시장 가치에 근접하는 금액입니다. 만약 임차인 보증금 인수 부담이 발생한다면, 이 금액으로 입찰하는 것은 매우 위험합니다.

"의정부시 호원동 414-2 주변 혐오시설" 검색 결과, 구체적인 혐오 시설이 언급된 정보는 찾을 수 없었습니다. 다만, 해당 지역이 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등에 해당한다는 토지이용계획이 제시되어 있습니다. 이는 해당 시설이 직접적으로 소재한다는 의미보다는 관련 규제 지역임을 나타냅니다.

한편, 2006년 기사에서는 의정부시 장암동 생활폐기물자원회수시설(소각장)과 관련하여 주민들의 민원 제기가 있었으나, 이는 본건 소재지인 호원동 414-2번지와는 거리가 있는 것으로 보입니다.

또한, 군·경 합동검문소에 대한 철거 요청이 있었다는 내용도 있으나, 이 또한 현재 시점에서 본건과의 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.

전반적으로 검색된 정보들을 종합해 볼 때, 본건 소재지인 경기도 의정부시 호원동 414-2번지 인근에 혐오시설이 직접적으로 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.1.물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경2701 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 414-2 드림팰리스 102동 3층301호

용도: 연립주택 (집합건물 총괄표제부상 공동주택, 도시형생활주택-연립주택, 오피스텔)

감정가: 320,000,000 원

토지면적: 27.66㎡ (약 8.37 평)

토지지분: 27.66㎡ (약 8.37 평)

건물면적: 57.29㎡ (약 17.33 평)

건물지분: 57.29㎡ (약 17.33 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼OOOOOOOO

건축년도: 2021년 07월 01일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "회룡역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 수도권 1호선 및 의정부경전철 "회룡역"이 직선거리 약 300미터 내외에 소재하여 제반 교통 여건은 보통인 편임.

인접 도로상태: 본건 단지 동측으로 왕복 4차선 포장도로, 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m), 소로2류(폭 8M-10M), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: KB캐피탈주식회사의 가압류 (접수일자: 2023-12-05)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 갑구의 6번, 7번, 8번, 9번, 10번, 11번 권리 및 을구의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박주민

* 보증금: 300,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-14

* 확정일자: 2021-09-14

* 배당신고일자: 2024-05-31

* 대항력: 있음

* 비고: 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 박주민 임차인은 2021년 9월 14일 전입 및 확정일자를 갖추고 있습니다.

권리분석상 특이사항: 권리분석 요약표에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있는 임차인' 정보와 보증금 3억 원이 명시되어 있어 상반된 내용입니다. 임차인이 보증금 3억 원을 전액 인수해야 하는지 여부는 법률 전문가를 통해 반드시 확인해야 할 중요한 사안입니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 본건이 소재한 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다.

주변 시세 분석:

* 본건 전용면적: 57.29㎡ (약 17.33 평)

* 최근 매매 정보 분석 (2026년 7월 기준, 미래 시점의 정보이나 현재 시세 참조):

* 승원아트빌라 (71.44㎡): 15,300만원 (약 214만원/㎡)

* 승원빌라 (66.08㎡): 16,000만원 (약 242만원/㎡)

* 청산캐슬 (48.82㎡): 16,000만원 (약 327만원/㎡)

* 본건 면적(57.29㎡)과 유사한 승원빌라(66.08㎡)의 거래가액(16,000만원)을 적용한 평당 단가(약 242만원/㎡)를 기준으로 추정 시, 본건의 시장 가치는 약 13,874만원 (57.29㎡ * 242만원/㎡) 수준으로 평가할 수 있습니다.

* 제공된 감정가는 320,000,000원으로, 최근 실거래가(약 15,300만원 ~ 16,000만원)와 상당한 차이를 보이고 있어, 실제 시장 가치에 대한 재평가가 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 수도권 1호선 및 의정부경전철 회룡역을 도보로 이용 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주변 환경: 주거 밀집 지역으로, 소음이나 공해 수준은 보통으로 판단됩니다.

혐오시설 유무: 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 명시된 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 박주민 임차인은 대항력과 확정일자를 보유하고 있어, 보증금 3억 원 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 만약 이를 인수해야 한다면, 총 투자 비용이 크게 증가하므로 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되므로, 법원이나 관련 전문가를 통해 명확한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

감정가와 시세의 괴리: 감정가 3억 2천만원이 최근 실거래가(1억 5천만원~1억 6천만원)보다 현저히 높아, 실제 매수 시 부담해야 할 가치 대비 높은 가격일 수 있습니다.

건물 설비: 사용승인일(2021.07.01) 기준 비교적 신축 건물이나, 내부 설비의 정상 작동 여부는 확인이 불가하여 입찰 시 유의가 필요합니다.

도시계획 제한: 제2종일반주거지역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획시설 및 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 의정부시 호원동 회룡역 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인)의 연립주택입니다. 교통 및 주거 환경은 양호한 편입니다.

가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 3억 원 인수 가능성입니다. 만약 해당 보증금을 인수해야 한다면, 총 투자 비용은 감정가를 훨씬 상회하게 됩니다.

또한, 감정가와 실거래가 간의 현저한 차이는 물건의 실제 가치에 대한 면밀한 검토를 요구합니다.

이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 권리관계 및 임차인 인수 여부를 명확히 확인한 후, 시장 가치를 기반으로 한 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 회룡역 (1호선, 경전철) 도보 거리에 있어 교통이 편리합니다.

신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다 (내부 확인 필수).

시세 대비 잠재적 저평가 가능성: 감정가는 높으나, 실거래가 수준으로 낙찰받을 경우 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 임차인 인수 부담 미고려 시)

1.8. 예상 입찰가

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 법원의 최종 결정 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인 박주민 씨의 보증금 3억 원 인수 여부에 따라 총 부담액이 크게 달라지므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가를 통해 권리관계 및 임차인 인수 여부를 명확히 확인하시기 바랍니다.

시세 분석:

* 본건 전용면적: 57.29㎡ (약 17.33 평)

* 최근 실거래가 기준 시장 가치 추정: 약 13,874만원 ~ 16,000만원

인수 보증금 관련 고려사항:

* 권리분석 요약 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 되어 있으나, '대항력 있는 임차인' 정보에 따라 3억 원의 보증금 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

* 만약 3억 원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면, 총 취득 비용(입찰가 + 3억 원)이 물건의 시장 가치(약 1.5억 원)를 훨씬 초과하게 되어 매우 불리한 투자가 될 수 있습니다.

* 따라서 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 법적으로 유효하여 임차인 보증금을 낙찰자가 직접 인수하지 않아도 되는 상황이 가장 이상적입니다.

예상 입찰가 산정:

* '인수 보증금 합계: 0원'이 정확하다는 전제 하에, 본건의 시장 가치인 약 1억 3천만원 ~ 1억 6천만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 감정가(3억 2천만원)와 실거래가(약 1.5억~1.6억)의 큰 차이를 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 권리관계 및 임차인 인수 여부가 불확실하므로, 신중한 접근이 필요하며, 법률 검토 후 결정하시는 것을 강력히 권장합니다.

* 보수적 제안 입찰가: 150,000,000원 (1억 5천만원)

* 이 가격은 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 임차인 관련 불확실성이 해소된다는 가정 하에 시장 가치에 근접하는 금액입니다. 만약 임차인 보증금 인수 부담이 발생한다면, 이 금액으로 입찰하는 것은 매우 위험합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.