나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72054 [2] 강원특별자치도 철원군 갈말읍 신철원리 973-9 1동 6층 601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 강원특별자치도 철원군 갈말읍 신철원리 소재 ""갈말읍 행정복지센
터"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공공시설 및 생활 편의시설
등이 혼재하는 지역으로 주위환경 무난함.

교통상황

감정평가 대상물건가지 차량 출입 용이하며, 인근에 일반 노선버스 정류장 및 ""신철원터
미널""이 소재하여 대중교통 상황 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 8층건물 내 제5층 제501호 및 제601호로,

외벽 : 복합 판넬, 돌 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임, 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창호 : 알루미늄섀시 창호임.

이용상태

① 감정평가 대상물건은 주거용 원룸으로 이용 중임.

② 총 21개호 중 19개호[ 통칭 제501호 ~ 제503호, 제505호 ~ 제513호, 제515호 ~ 제518호
및 제521호(기호(2) : 제6층 제601호) ]는 복층구조, 통칭 제519호와 제520호는 단층구
조로 탐문조사 되었음.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 상하수도설비, 난방설비, 승강기설비(13
인승, 900kg) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가 대상물건이 소재하는 토지는 5필지 일단의 부정형의 토지로 평탄하며, 상업용
건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

감정평가 대상물건 서측으로 왕복 4차선의 포장도로가, 남측으로 노폭 약 5m 이상의 포
장도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호(1)토지 ~ 기호(3)토지, 기호(5)토지 [ 신철원리 973-9, 973-10, 973-11, 973-19 ]

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부 제한구역_모든 가축){가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률}, 비행안전 제2구역(헬기){군사기지 및 군사시설 보호법}, 배출시
설설치제한지역{물환경보전법}.

② 기호(4)토지 [ 신철원리 973-18 ]

도시지역, 일반상업지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역_모든 가축){가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 비행안전제2구역(헬기){군사기지 및 군사시설 보호
법}, 배출시설설치제한지역{물환경보전법}.

공부와의 차이

감정평가 대상물건은 공부상 용도가 ""여관""으로 등재되어 있으나, 현황은 ""주거용 원룸""
으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 임대 중인 것으로 조사되나 임대사항은 미상임.

② 기타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건축물 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72054 (2)

소재지: 강원특별자치도 철원군 갈말읍 신철원리 973-9, 1동 6층 601호

건축물 주 용도: 다세대주택 (단, 공부상 용도는 여관)

건물 준공일: 1994년 4월 (건축물대장상 pmsDay 기준)

1.2. 토지 정보

토지 면적: 25.53㎡ (약 7.72평)

토지 지분: 25.528㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 97.40㎡ (약 29.46평)

건물 지분: 97.4㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 8층 건물 내 6층 601호

1.4. 경매 정보

감정가: 105,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 동철원농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

감정평가 대상물건은 강원특별자치도 철원군 갈말읍 신철원리 소재 '갈말읍 행정복지센터' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 근린생활시설, 단독주택, 공공시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 일반 노선버스 정류장 및 '신철원터미널'이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 근저당권 설정, 임의경매 개시 결정 등기 기록이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리: 2012년 7월 25일 접수된 갈말농업협동조합의 근저당권 (을9) 입니다.

이 경매 사건으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

조사 결과, 임대 중인 것으로 파악되나 임대사항은 미상입니다. 보증금은 0원으로 조사되었으나, 실제 점유자가 대항력 있는 임차인일 경우 명도에 시간이 소요될 수 있습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 실제 권리 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 거래가는 전용면적 약 45.93㎡~56.76㎡ 기준으로 32,000,000원 ~ 52,500,000원 수준에서 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석 및 예상 입찰가

대상 물건의 감정가는 105,000,000원이며, 건물 면적은 97.40㎡(약 29.46평)입니다. 이는 주변에서 최근 거래된 다세대주택(약 45~56㎡)보다 면적이 1.5배 이상 넓습니다.

다만, 대상 물건의 공부상 용도는 '여관'이며, 현재는 '주거용 원룸'으로 이용 중이고, 601호 내부에 11개의 호실로 세분화되어 있다는 점이 확인됩니다. 또한, 건축물대장상 주용도도 '숙박시설'로 등재되어 있습니다. 이러한 공부상 용도와 현황의 차이, 그리고 숙박시설이라는 용도는 일반적인 다세대주택의 매매가에 직접적인 비교를 어렵게 하는 요인입니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

주변에 갈말읍 행정복지센터, 근린생활시설, 단독주택 등이 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

5.2. 토지이용계획

물건지 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전 제2구역(헬기), 배출시설설치제한지역에 해당됩니다. 특히 비행안전구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

공부상 '여관'(숙박시설)으로 등재된 건물이 현황 '주거용 원룸'으로 이용되고 있으며, 내부적으로 11개 호실로 세분화되어 있는 점은 법규 위반 소지가 있거나, 추후 용도 변경 시 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있는 리스크가 있습니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

임대 중인 것으로 파악되나 임대사항이 미상이고, 인수 보증금이 0원으로 조사되었습니다. 실제 임차인이 대항력이 있는 경우 명도 절차에 따른 시간 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 특수 물건 정보

공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 담보 물건이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 철원군 갈말읍 신철원리 소재에 위치하여 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 하지만 공부상 용도(여관/숙박시설)와 실제 이용 현황(주거용 원룸, 11개 호실 세분화) 간의 불일치가 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 비행안전구역 등 토지이용계획상의 제한 사항도 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

주변 지역의 개발 가능성 및 상업지역이라는 입지적 이점을 가지고 있습니다. 만약 공부상 용도 및 현황상의 문제를 해결하고 안정적인 주거용으로 전환하거나, 현재 상태에서의 임대 수익을 극대화할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 105,000,000원을 기준으로, 최근 주변 시세 및 물건의 특이사항(용도 불일치, 내부 세분화 등)을 종합적으로 고려하여, 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이는 예상치이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.