나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10709 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 2715 늘푸른펠리스 5층 503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 소재 “고산초등학교” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 (단독·공동) 및 소규모 상가 등이 혼재한 지역임.

교통상황

대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 남서측으로 지방도(왕복 2차선)가 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 8층 건물 내 제5층 제503호로서, 외 벽: 몰탈위페인트, 대리석 마감 등, 창 호: 샷시창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

기본급·배수설비, 기본위생설비, 기본전기설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 15m, 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 고도지구(25M이하), 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m) (접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10709 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 2715 늘푸른펠리스 5층 503호

용도: 아파트

감정가: 237,000,000원

토지면적: 35.14㎡ (약 10.63평)

토지지분: 35.14059106945976㎡ (약 10.63평)

건물면적: 81.29㎡ (약 24.60평) - 전용면적

건물지분: 81.2924㎡ (약 24.60평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OO

건물명: 늘푸른펠리스

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지상 8층 건물 내 제5층 제503호

준공일: 2018년 12월 19일

총 세대수: 24세대

1.1. 입지조건

* 주소: 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 2715 늘푸른펠리스 5층 503호

* 주변환경: 대상 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 소재 “고산초등학교” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택(단독·공동) 및 소규모 상가 등이 혼재한 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 남서측으로 지방도(왕복 2차선)가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 남서측으로 폭 약 15m, 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 고도지구(25M이하), 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 하수처리구역, 건축법상 도로로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자 2020-12-31, 권리금액 125,400,000원). 본 경매로 인해 소멸됩니다.

* 등기부요약:

* 유한회사늘푸른종합개발 소유권이전4번신탁등기말소 (2020-12-31)

* 좌금옥 소유권이전 (2020-12-31, 매매)

* 유현수 소유권이전청구권가등기 (2023-12-01, 매매예약)

* 유현수 임의경매개시결정 (2026-05-11, 사건번호 2026타경10709)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

* 총 등기부채권액 (말소기준권리 기준): 125,400,000원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 고산리 지역은 주거와 소규모 상업시설이 혼재된 지역입니다.

* 인근 지방도를 통한 차량 접근성이 양호하며, 이는 물류 이동 및 거주자들의 이동에 긍정적인 요소입니다.

* 일반상업지역 및 제2종일반주거지역이 혼재되어 있어, 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 소규모 상가들이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 고산초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통: 남서측 지방도 이용이 용이하여 제주 시내 및 타 지역으로의 이동이 비교적 편리합니다.

* 편의시설: 주변 소규모 상가 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트 단지로 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미확인: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 과정에서 점유자 발생 시 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 다만, 인수 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

* 가등기 잔존 가능성: 등기부상 소유권이전청구권가등기(유현수, 2023-12-01)가 존재하나, 이는 말소기준권리인 근저당(2020-12-31)보다 후순위이므로 원칙적으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 최종 매각물건명세서 상 소멸 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획 복합성: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 방화지구 등 다양한 용도지구가 혼재되어 있어, 향후 건축 행위 시 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 혐오시설 유무: 현재 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

* 제주 서부 지역에 위치한 아파트로, 교육 시설 접근성이 양호하며 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 입지입니다.

* 철근콘크리트 구조의 비교적 신축 건물(2018년 준공)에 해당합니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 다만, 임대관계 미확인으로 인한 명도 변수는 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 서부 지역의 아파트로, 향후 지역 발전 가능성을 보고 투자할 수 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로 온전한 부동산 취득이 가능합니다.

* 정확한 시세 조사를 통해 현재 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 신축 아파트로서 기본적인 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 237,000,000원

* 토지/건물 면적: 토지 35.14㎡ (약 10.63평), 건물 81.29㎡ (약 24.60평)

* 인수되는 보증금: 0원

* 현재 시장 상황 및 유사 물건 시세 분석이 필요하며, 본 보고서에서는 추가 조사가 필요함을 명시합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 아파트 시세, 최근 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.