나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31480 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층910호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2026.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역"남서측 인근에 위치한"광주역한국아델리움 제9층 제910호"로 주위는 상가 및 아파트단지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 9층 910호로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로 오피스텔 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법> 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31480 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층910호

용도: 오피스텔

감정가: 230,000,000원

면적 (토지): 7.35㎡ (약 2.22평)

면적 (건물): 49.08㎡ (약 14.85평) (건축물대장상 전용면적 48.91~49.07㎡에 해당)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (제공 정보 '주OOOOOOO'는 주택도시보증공사로 추정)

건축물정보: 철근콘크리트구조, 20층 중 9층, 2022년 9월 사용승인(5년차)

1.1. 입지조건

주변환경: 본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하며, 상가 및 아파트 단지가 혼재된 지대로 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다. 광주역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변 시설: 광주역이 인접해 있으며, 도보 거리에 다양한 상업 시설, 편의점(세븐일레븐 등), 은행, NC 백화점, 롯데 백화점 등이 소재하여 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 향후 광주역 주변의 도시재생뉴딜사업 및 역복합개발 등 개발 호재가 예상됩니다.

혐오시설 유무: 현재 파악된 정보 및 주변 검색 결과 상, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리: 본 물건은 을1 근저당권(2022-09-16 접수, 말소기준권리) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다. 여기에는 우리은행 근저당권, 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기가 포함됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 175,300,000원

* 차임: 110,000원

* 전입/확정일자: 2022-10-18

* 배당신고일자: 2024-11-11

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 대항할 수 없으며, 보증금을 인수하지 않습니다.

인수되는 권리: 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 광주역세권을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역으로, 오피스텔 밀집 지역의 특성을 가지며 유동인구가 풍부합니다.

상업시설 현황: 역세권 이점을 활용한 상업시설이 발달해 있으며, 다양한 상가 및 편의시설이 근접해 있어 기본적인 수요 충족이 용이합니다.

향후 전망: 광주역 주변의 도시재생 사업 및 역 복합 개발 계획 등이 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 마트(이마트, 홈플러스 등), 편의점, 은행, 백화점 등 다양한 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

교육시설: 구체적인 정보는 부족하나, 주거 밀집 지역으로 통학 가능한 범위 내에 교육 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

문화/여가시설: 광주기아챔피언스필드, NC백화점, 롯데백화점 등이 인근에 있어 문화 및 여가 활동이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관련 리스크: 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 마찰에 대한 대비가 필요합니다.

권리관계 관련 리스크: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 권리관계 자체에 대한 리스크는 낮은 것으로 판단됩니다.

시장 리스크: 오피스텔 시장의 수급 상황, 금리 변동 등 거시 경제 변수에 따른 가치 변동 가능성에 유의해야 합니다.

건축물 노후화/관리 상태: 2022년 준공(5년차)으로 비교적 신축 건물이지만, 내부 및 공용 시설의 실제 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주역 역세권에 위치한 오피스텔로서, 우수한 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 부담이 없는 깔끔한 물건입니다. 소형 면적으로 투자 또는 실거주 목적으로 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지: 광주역과의 접근성 및 역세권 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 기대.

안정적인 권리 분석: 모든 후순위 권리가 말소되어 명확한 소유권 확보 가능.

편리한 생활 인프라: 쇼핑, 교통, 편의시설 등 생활 편의성이 매우 뛰어남.

1.8. 예상 입찰가

현재 시세 분석: 본건은 전용면적 약 49㎡(약 14.85평)의 오피스텔로, 유사 면적의 매물 시세는 감정가 230,000,000원 수준으로 파악됩니다. 인근 유사 오피스텔의 전세 시세는 약 1억 7천만원대, 월세는 1.7억/11만 수준으로 조사되었습니다.

예상 입찰가 산정: 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태와 광주역 역세권의 입지적 가치를 고려할 때, 감정가 수준에서의 경쟁이 예상됩니다. 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 225,000,000원을 현 시세 기반의 전략적 입찰가로 제시합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.