나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31415 [1] 전라남도 담양군 담양읍 객사리 92 일신프레뷰연립주택 101동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 담양읍 객사리 소재 "담양군청" 서측 인근에 위치한 일신프레뷰 연립주택 제101동 제2층 제201호로서, 주변은 단독주택 및 상가, 관공서 등이 혼재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 중 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 시멘몰탈위 페인트 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 부정형 평지로 공동주택(연립주택) 부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 포장된 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

연립주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경31415 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 장OO

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1.2. 물건 현황

* 소재지: 전라남도 담양군 담양읍 객사리 92 일신프레뷰연립주택 101동 2층 201호

* 용도: 연립주택

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축년도: 2020년

* 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 중 2층 201호

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1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 343,000,000원

* 토지면적: 113.09㎡ (약 34.2평)

* 토지지분: 113.0889㎡ (약 34.2평)

* 건물면적: 96.51㎡ (약 29.2평)

* 건물지분: 96.5077㎡ (약 29.2평)

* 건물 전용면적(JSON 정보 기준): 약 97.70㎡ (약 29.5평)

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 전라남도 담양군 담양읍 객사리 소재 "담양군청" 서측 인근에 위치함.

* 주변은 단독주택, 상가, 관공서 등이 혼재된 주거지역으로 주위환경은 보통 수준임.

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2.2. 교통상황

* 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통임.

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2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 별도 명시된 토지 이용계획 및 제한상태는 없음.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 4월 15일 접수된 장옥자 씨의 전세권설정 (을3)임.

* 등기부상 을구 3번, 7번의 권리 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임. (단, 을구 7번 임차권은 인수 조건 명시)

* 총 등기부채권액은 500,000,000원임.

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3.2. 임차인 분석

* 임차인: 장옥자

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 4월 15일

* 배당신고일자: 2026년 4월 23일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인 장옥자 씨는 대항력이 있으며, 물건명세서상 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 함. (을7 임차권등기, 인수 조건)

* 인수 보증금 합계: 0원 (현재까지는 배당으로 충당될 것으로 예상되나, 실제 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있음.)

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4. 상권분석

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4.1. 주변 개발 현황

* 본건 소재지가 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 가능성을 기대해볼 수 있음.

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4.2. 최근 거래 사례 분석

* 동일 단지(일신프레뷰) 내 최근 거래 사례는 다음과 같음.

* 2024년 8월 (2층, 96.51㎡): 342,600,000원

* 2024년 11월 (4층, 97.70㎡): 350,200,000원

* 2026년 2월 (5층, 97.70㎡): 310,000,000원

* 최근 거래가는 3억 1천만 원에서 3억 5천만 원 수준으로 형성되어 있으며, 본건은 2층으로 2024년 8월 거래된 3억 4천2백6십만 원이 가장 유사한 사례임.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설 및 공공기관 접근성

* "담양군청"이 서측 인근에 위치하여 관공서 이용이 편리함.

* 단지 북측으로 포장된 진입로가 있고, 인근 간선도로 접근성이 양호하여 생활 편의성은 보통 수준임.

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5.2. 건축물 정보

* 외벽: 석재 붙임 및 시멘몰탈 위 페인트 마감.

* 내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 등.

* 창호: 새시 창.

* 설비: 일반적인 급배수, 위생, 소방, 승강기, 난방 설비 등을 갖춤.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 인수 보증금

* 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 장옥자 씨의 보증금 250,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점임. 이는 매수인의 실질적인 투자금액에 직접적인 영향을 미치므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 인수 가능 금액 산정이 필수적임.

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6.2. 정비구역 관련 사항

* 본건 소재지가 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 도시 개발 또는 재건축/재개발 사업 진행에 따라 건물의 이용 및 가치에 변동이 있을 수 있음. 구체적인 사업 계획 및 일정은 추가 확인이 필요함.

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6.3. 주변 혐오시설 유무

* 주변 지도 및 검색 결과, 본건과 인접한 곳에 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았음. 다만, 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 가장 정확함.

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7. 종합 의견

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본건은 담양군청 인근에 위치한 신축 연립주택으로, 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있는 물건임. 최근 시세는 3억 1천만 원에서 3억 5천만 원 수준으로 형성되어 있으며, 감정가는 시장가와 유사함. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 5천만 원 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인이므로, 이를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됨.

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8. 투자 포인트

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* 2020년 준공된 신축급 연립주택으로 건물 상태 양호.

* 정비구역 지정으로 인한 잠재적 개발 이익 기대.

* 담양군청 등 관공서 인접하여 행정 및 생활 편의성 보통 이상.

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9. 예상 입찰가 산정

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9.1. 시세 분석 기반 가격

* 본건과 유사한 2층 거래 사례(2024년 8월)는 342,600,000원에 거래되었음.

* 감정가는 343,000,000원으로, 최근 시세와 비슷한 수준임.

* 가장 최근인 2026년 2월 5층 거래가 310,000,000원은 다소 하락한 경향을 보였으나, 층수 및 위치별 차이를 감안해야 함.

* 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 가치는 약 3억 3천만 원 ~ 3억 5천만 원 수준으로 판단됨.

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9.2. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 제외한 실질 부담액을 기준으로 산정해야 함.

* 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 경우, 낙찰가에서 해당 금액을 차감한 금액이 실제 부담액이 됨.

* 예를 들어, 낙찰가 3억 4천만 원에 보증금 2억 5천만 원을 인수 시, 실질 부담액은 9천만 원이 됨.

* 시세 및 인수 보증금 부담을 종합적으로 고려하여, 총 낙찰가 기준 약 3억 3천만 원 ~ 3억 4천만 원 수준에서 보수적으로 입찰가를 결정하는 것을 제안함. (이는 실제 경매 진행 시 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.