나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31390 [1] 광주광역시 광산구 장덕동 1110 수완신안실크밸리 104동 11층1105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31390 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 장덕동 1110 수완신안실크밸리 104동 11층1105호

용도: 아파트

감정가: 419,000,000원

토지면적: 47.59㎡ (약 14.39평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

* 주변 교통: 수완지구는 대중교통 이용이 편리하며, 임방울대로 개통으로 수완지구와 첨단지구를 연결하는 교통망이 개선되었습니다. 수완03번, 수완49번 등 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 향후 광주 도시철도 2호선 개통도 예정되어 있어 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

* 교육 환경: 수완지구는 학군지로 유명하며, 수완초등학교, 수완중학교 등 다수의 교육 시설이 위치해 있습니다. 특히 수완중학교는 학군 등급이 높고 특목고 진학률도 우수한 편입니다.

* 생활 편의시설: 수완지구 내에는 롯데아울렛, 롯데마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 음식점, 카페, 병원, 은행 등이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 수완호수공원은 주민들에게 휴식 공간을 제공합니다.

* 주변 시설: 수완지구는 주거 중심의 신도시로 평균 연령이 젊고 활기찬 분위기를 자랑합니다. 먹자골목과 상업지구가 발달하여 낮과 밤 모두 유동인구가 많습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 광주시는 2030년 생활쓰레기 직매립 금지를 앞두고 신규 소각시설(자원회수시설) 설치를 추진 중이나, 이는 해당 물건지와 직접적인 관련은 없습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황: 인수되는 보증금이 없으며, 합계가 0원입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없음을 의미합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 을구의 근저당권 (말소기준권리: 한국주택금융공사, 2015-04-10, 168,000,000원)을 포함하여 을구의 모든 근저당권과 갑구의 강제경매(김인애, 2026-05-08, 27,993,296원)는 말소될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액은 273,600,000원입니다.

* 소유권이전 내역으로 대한주택보증주식회사, 신안건설산업주식회사, 남병우 외 1명, 류현철의 권리 변동이 확인됩니다.

* 물건명세서 참고사항: 특별한 기재사항은 없습니다.

4. 상권분석

* 수완지구는 광주광역시의 대표적인 신도시 상권으로, 풍부한 배후수요와 함께 롯데아울렛, 롯데마트 등 대형 쇼핑몰과 다양한 병원, 금융기관, 학원가가 밀집해 있어 상업 활동이 활발합니다.

* 특히 먹자골목은 유동인구가 많아 상권 활성화에 기여하고 있으며, 이는 주변 주거 단지의 가치 상승에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 광주 도시철도 2호선 개통 예정으로 미래 가치 상승 잠재력도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 편의: 수완신안실크밸리 아파트는 579세대의 대단지로, 2009년에 준공되어 18년차 아파트입니다. 세대당 1.21대의 넉넉한 주차 공간을 제공합니다.

* 주변 시설: 단지 인근에 수완호수공원, 원당산공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 대형마트, 쇼핑몰, 병원, 학원 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 주요 도로망 접근성이 좋고, 다양한 노선의 버스가 운행되어 광주 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 본 물건의 권리 분석 결과, 인수해야 할 임차인의 권리나 말소되지 않는 부담은 없어 보입니다.

* 다만, 모든 경매 물건과 마찬가지로 현장 조사 및 등기부등본 재확인을 통해 미확인된 권리관계나 점유 관계 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 아파트의 노후화(18년차)는 향후 유지보수 비용 증가 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 광산구 수완지구 내에 위치한 아파트로, 우수한 학군, 풍부한 생활 편의시설, 편리한 교통망 등 입지 조건이 매우 뛰어납니다.

* 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리나 임차인 관련 부담이 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

* 수완지구의 지속적인 발전 가능성과 함께, 인근 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 탄탄한 배후수요를 갖춘 수완지구 핵심 입지

* 우수 학군 및 풍부한 생활 인프라

* 낙찰 후 인수 부담이 없는 권리 관계

* 향후 교통망 확충(도시철도 2호선 개통 예정)에 따른 미래 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

* 제시된 감정가는 419,000,000원입니다.

* 최근 실거래가는 3억 4천만원부터 3억 9천만원대까지 형성되어 있으며, 매물 평균가는 4억 3천만원대인 것으로 확인됩니다.

* 임차인 인수 부담이 없으므로, 감정가 및 최근 시세, 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 본인의 자금 계획과 수익률 분석에 맞춰 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. (참고: 2026년 9월 16일 1층 매물이 3억 4천만원에 거래되었습니다.)1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31390 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 장덕동 1110 수완신안실크밸리 104동 11층1105호

용도: 아파트

감정가: 419,000,000원

토지면적: 47.59㎡ (약 14.39평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

* 주변 교통: 수완지구는 광주 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다. 다양한 버스 노선이 운행 중이며, 임방울대로 개통으로 교통 접근성이 향상되었습니다. 향후 광주 도시철도 2호선 개통이 예정되어 있어 대중교통 이용 편의가 더욱 증대될 것으로 보입니다.

* 교육 환경: 본 물건이 소재한 수완지구는 광주 내에서 학군으로 매우 선호되는 지역입니다. 수완초등학교, 수완중학교 등 우수한 교육 기관들이 인근에 위치해 있어 자녀 교육 환경이 좋습니다. 특히 수완중학교는 학군 평가가 우수하며 높은 진학률을 기록하고 있습니다.

* 생활 편의시설: 단지 주변으로 롯데아울렛, 롯데마트, 홈플러스와 같은 대형 쇼핑 시설이 자리하고 있으며, 다양한 상업 시설, 의료 시설(병원), 금융 기관(은행) 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 매우 풍부합니다. 또한, 수완호수공원이 인근에 있어 쾌적한 휴식 공간을 제공합니다.

* 주변 시설: 수완지구는 체계적으로 개발된 신도시 택지지구로, 젊은 인구 구성을 바탕으로 활기찬 분위기를 자랑합니다. 먹자골목을 중심으로 다양한 상업 및 유흥 시설이 발달해 있어 낮과 밤 모두 유동인구가 많습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 간주될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 광주시는 생활쓰레기 처리 시설(소각장) 건립을 추진 중이나, 이는 현재 물건지와 직접적인 관련이 없으며, 관련 시설이 들어설 경우에도 주민과의 충분한 공론화 과정을 거치게 됩니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황: 인수해야 할 임차인의 보증금은 합계 0원으로, 낙찰자가 부담해야 할 임차 관련 채무는 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 등기사항증명서 상 말소기준권리는 2015년 4월 10일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을6)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 한국주택금융공사의 근저당권(을8, 을9, 을10) 및 광주지방법원의 강제경매 개시 결정(갑13, 채권자: 김인애) 등 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부 채권액은 273,600,000원입니다.

* 소유권 변동 내역으로는 대한주택보증주식회사, 신안건설산업주식회사, 남병우 외 1명, 류현철 등의 소유권 이전 기록이 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 수완지구는 광주광역시의 대표적인 신도시 상권 중 하나로, 풍부한 배후 수요를 기반으로 발달된 상업 및 업무 지구를 갖추고 있습니다.

* 롯데아울렛, 롯데마트 등 대형 쇼핑 시설과 함께 병원, 금융기관, 학원가 등이 밀집하여 상권의 활력도가 높습니다.

* 먹자골목을 중심으로 형성된 번화가는 높은 유동인구를 자랑하며, 이는 주변 주거지의 가치 상승에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 향후 광주 도시철도 2호선 개통이 예정되어 있어, 미래 가치 상승 잠재력 또한 높다고 평가됩니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: 수완신안실크밸리 아파트는 총 579세대의 대단지로, 2009년 2월에 준공되어 현재 18년차 아파트입니다. 세대당 1.21대의 주차 공간을 확보하고 있어 주차 편의성이 양호한 편입니다.

* 주거 환경: 단지 주변으로 수완호수공원, 원당산공원 등 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나며, 교육 환경 또한 우수합니다.

* 교통: 주요 도로망과의 접근성이 우수하며, 수완지구 내외를 연결하는 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계 상 인수해야 할 임차인이나 말소되지 않는 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 다만, 모든 경매 물건의 특성상 현장 조사 및 관련 서류 검토를 통해 미확인된 유치권, 유누권 등 특이 권리관계나 점유 관계를 재확인하는 것이 필수적입니다.

* 18년차 아파트로서 향후 예상되는 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 광산구 수완지구라는 우수한 입지 조건을 갖춘 아파트입니다. 뛰어난 학군, 풍부한 생활 편의시설, 양호한 교통망을 바탕으로 높은 주거 만족도를 제공합니다.

* 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

* 수완지구의 지속적인 발전 가능성과 인근 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우, 장기적인 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있다고 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주 수완지구 핵심 지역의 안정적인 입지

* 탁월한 학군 및 다채로운 생활 인프라

* 권리 분석상 낙찰 후 인수 부담 없음

* 도시철도 2호선 개통 예정 등 미래 가치 상승 요인 보유

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 419,000,000원입니다.

* 최근 실거래가는 3억 4천만원에서 3억 9천만원대에서 거래가 이루어졌으며, 현재 호가는 4억 3천만원 내외로 형성되어 있습니다.

* 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 감정가와 주변 시세를 종합적으로 분석하고 본인의 자금 계획 및 희망 수익률을 반영하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. (참고: 2026년 9월 16일 1층 매물이 3억 4천만원에 거래된 사례가 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.