나이스옥션 법원경매 광주 2026타경4109 [1] 광주광역시 북구 일곡동 849-9 대우아파트 101동 20층2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 일곡동 소재 일동초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리벽식조 슬래브지붕 20층 건 중 101동 20층 2002호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 내벽: 벽지 및 타일 마감 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비 및 급수설비, 도시가스 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~2 5m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(일동초등학교)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(일동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

1.1. 1.사건번호

광주지방법원 2026타경4109 (1)

1.1. 2.소재지

광주광역시 북구 일곡동 849-9 대우아파트 101동 20층 2002호

1.1. 3.용도

아파트

1.1. 4.면적

토지면적: 33.70㎡ (약 10.20평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 5.감정가

148,000,000원

1.2. 매각 및 경매 정보

1.2. 1.매각대상

토지/건물일괄매각

1.2. 2.경매구분

부동산임의경매

1.2. 3.채권자

배OO

1.3. 등기부 요약

1.3. 1.등기부채권 총액

195,000,000원

1.3. 2.말소기준권리

2024년 10월 28일 접수된 배용범의 근저당권 (채권금액: 195,000,000원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

2.1. 1.위치

본건은 광주광역시 북구 일곡동 소재 일동초등학교 동측 인근에 위치합니다.

2.1. 2.주위환경

주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

2.2. 1.대중교통

인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 2.도로

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

2.3. 토지 및 도로

2.3. 1.토지형상 및 이용상태

토지는 장방형의 평지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.3. 2.인접도로 상태

본건은 서측 및 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

2.4. 1.용도지역

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역

2.4. 2.도로관련

대로3류(폭 25m~30m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다.

2.4. 3.법적제한

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역(일동초등학교)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

3.1. 1.정의

2024년 10월 28일 접수된 배용범의 근저당권 (195,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.1. 2.결과

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

3.2. 1.종류

물건명세서에 기재된 바와 같이 지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다. (현재 등기부 요약상 지상권은 확인되지 않음)

3.3. 임차인 현황

3.3. 1.보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 2.주의사항

대항력 있는 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없어 보입니다. 다만, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 현장 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

4.1. 1.생활편의시설

근린생활시설이 인근에 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.1. 2.추가분석

(추가적인 상권 분석을 위해 주변 상업시설 밀집 지역 및 특화 상권에 대한 조사가 필요합니다.)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

5.1. 1.초등학교

일동초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. (일동초등학교는 광주광역시 북구에 위치하며, 1999년 개교했습니다)

5.2. 교통 및 편의시설

5.2. 1.대중교통

시내버스 정류장을 통한 기본적인 교통 접근이 가능합니다.

5.2. 2.편의시설

인근 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다. (농협하나로마트 일곡점, 이마트에브리데이 일곡동점 등이 인근에 위치합니다)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

6.1. 1.토지이용계획

토지이용계획 상 일동초등학교의 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당하여 건축 등 토지 이용에 있어 교육환경 보호를 위한 법적 제한을 받을 수 있습니다.

6.2. 실체적 권리관계

6.2. 1.점유 및 임대차

임차인 현황상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유자가 있을 경우 명도 협의 또는 소송 등 추가적인 절차가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

6.3. 혐오시설

6.3. 1.확인 결과

(본 물건과 인접한 곳에 혐오시설이 있는지 여부는 추가적인 현장 조사 및 관련 기관 정보 확인이 필요합니다. 현재까지 공개된 정보 및 일반적인 검색으로는 특이사항이 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 광주광역시 북구 일곡동에 위치한 아파트로, 일동초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수하며, 시내버스 정류장 등 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

7.2. 권리 및 상태

건축물 및 토지 이용 상태는 제시된 정보상 큰 문제가 없으며, 등기부상 권리관계도 말소기준권리 하에 정리될 것으로 보입니다.

7.3. 주요 고려사항

다만, 초등학교 인접으로 인한 보호구역 지정과 임차인 현황에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 학군 수요

8.1. 1.교육환경

일동초등학교 등 우수한 학군에 대한 수요는 꾸준하며, 이는 주택 가치 유지 및 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 가능성

8.2. 1.잠재력

주변 아파트 단지들의 재건축 및 신축 가능성은 지역 전체의 주거 환경 개선 및 가치 상승을 기대하게 합니다.

8.3. 교통 편의성

8.3. 1.접근성

다수의 도로망 접근성을 바탕으로 광주시내 및 외부로의 이동이 용이하여 거주 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 현재 정보 기반 분석

9.1. 1.감정가

148,000,000원

9.1. 2.시장 데이터

일곡동 대우아파트 24평형의 경우, 시세는 1.3억 ~ 1.6억 사이로 추정되며, 2025년 7월 기준 16,250만원(80㎡)의 평균 매매가가 있었습니다. 또한, 2026년 6월 5일 1.5억 원(전용 59㎡)의 실거래가 확인되었습니다.

9.1. 3.잠정 제안가

본 물건의 정확한 적정 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 주변 유사 물건의 실거래가, 현재 시장 동향, 물건의 구체적인 상태(수리 필요 여부, 하자 여부 등), 명도 난이도 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 선행되어야 합니다. 제시된 감정가는 일반적인 시장 상황을 반영한 것으로, 본건의 특성과 주변 시세를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

9.1. 4.추정 범위

대략적인 시작 제안가는 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위로 고려할 수 있습니다. 이는 매우 잠정적인 수치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황과 본건의 정확한 가치 평가를 기반으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.