나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31482 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 18층1811호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2026.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하는 '광주역한국아델리움 18층 1811호로, 부근은 상업용 및 업무용 건물 등이 혼재하는 상가지대로 주위환경 보통임.

교통상황

간선도로변에 입지하여 차량통행 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 교통상황 비교적 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물(사용승인일: 2022.9.1)내 18층 1811호로 외벽: 치장벽돌마감, 몰탈위페인팅마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 창호: 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 엘리베이터설비, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 4차선 도로, 남동측과 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가로구역별 최고높이 제한구역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2026타경31482 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 18층 1811호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.32㎡ (약 2.21 평)

건물면적: 48.91㎡ (약 14.79 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 입찰 정보

감정가: 237,000,000 원 (2억 3천 7백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 상가지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

간선도로변에 위치하여 차량 통행이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

인접지와 등고평탄한 장방형의 오피스텔 부지이며, 북동측으로 왕복 4차선 도로, 남동측 및 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가로구역별 최고높이 제한구역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 유한회사비알케이 (2022-09-16)

근저당: 우리은행 (2022-09-16, 56,280,000원) - 말소기준권리

주택임차권: 주미영 (2024-11-28, 188,400,000원) - 말소예정

강제경매: 주택도시보증공사 (2026-05-08, 188,400,000원)

등기부채권 총액: 244,680,000 원

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사(주 )

보증금: 188,400,000 원 (1억 8천 8백 40만원)

차임: 0 원

전입일자: 2023-02-15

확정일자: 2022-11-17

배당신고일자: 2024-11-28

대항력: 없음

임차인의 주택임차권은 말소 대상이며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

인수 보증금 합계: 0 원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 광주역 인근에 위치하며, 주변으로 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 상가지대로 형성되어 있습니다. 다양한 편의시설 및 생활 기반 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역 내 위상

광주역 역세권에 위치하여 지역 교통의 요지이며, 신축 오피스텔이라는 점에서 주거 및 업무용 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 편의시설

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물이며, 본건은 18층 1811호입니다. 사용승인일은 2022년 9월 1일로 비교적 신축입니다.

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 엘리베이터, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 인프라

광주역이 인접해 있어 철도 교통 이용이 편리하며, 인근 도로망을 통한 차량 이동도 용이합니다. 주변에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

감정평가 당시 폐문부재로 외부 관찰에 의해 조사되었으므로, 내부 상태(하자, 마감재 등)에 대한 정확한 파악이 어려울 수 있습니다. 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 주변 환경

검색 결과, 해당 물건지 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 명시되어 있지는 않았습니다. 그러나 지역 내 개발 계획이나 기타 민원 발생 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 광주역한국아델리움 오피스텔은 신축 건물로서의 장점과 광주역 역세권이라는 입지적 이점을 갖추고 있습니다. 등기부상 채무 총액이 감정가와 유사하거나 높으나, 말소기준권리인 우리은행 근저당 및 임차인의 주택임차권이 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 폐문으로 인한 내부 상태 미확인 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 역세권 입지로 향후 개발 및 교통망 이용 편리성 증대 기대

* 2022년 준공된 신축 오피스텔로 상품 가치 높음

* 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰자가 권리 부담 없이 취득 가능

* 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 이슈 최소화 예상 (인수 보증금 0원)

9. 예상 입찰가

감정가는 237,000,000원이며, 최근 실거래 및 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 내외로 판단됩니다. 신축 건물임을 감안하여 경쟁이 있을 수 있으나, 권리 인수 부담이 없는 점을 고려하여 다음과 같은 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가로 제시하는 금액이 총 매수 금액이 됩니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000 원 ~ 230,000,000 원 (2억 1천만원 ~ 2억 3천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.