나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30462 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 363-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.05.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 소재 "롯데마트맥스" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 등이 소재하는 후면 주택지대로서 제반 환경 여건은 보통임.

교통상황

제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

유사 사다리 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 6미터 및 북측으로 폭 약 2미터 정도의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 철근콘크리트 및 시멘트 벽돌조 슬래브 및 시멘트 기와지붕 2층으로서, 외벽: 타일붙임 및 몰탈위 페인트 등, 내벽: 벽지도배 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

2-가) 1,2층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨'지적 및 건물개황도'에 도시된 바와 같이 제시외건물(㉠~㉦)이 소재함.

공부와의 차이

일련번호(2-가)건물 지하실은 현황 '멸실'되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서 상 ㉠~㉦)포함
2. 지분매각(공유자우선매수권 행사 1회로 제한)
3. 감정평가서 상 일련번호(2-가)건물 지하실은 현황 "멸실"되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2026타경30462 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 363-1

용도: 단독주택

감정가: 47,069,850원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.3. 건물 정보

건물면적: 122.16㎡ (약 36.95평)

건물지분: 27.14㎡ (약 8.21평)

건축물 용도: 단독주택 (1, 2층 주택 이용)

구조: 철근콘크리트 및 시멘트 벽돌조 슬래브 및 시멘트 기와지붕 2층

사용승인일: 1977년 10월 17일

특이사항: 지하실은 현황 멸실됨. 제시외 건물(감정평가서 상 ㉠~㉦) 포함 매각.

1.4. 토지 정보

토지면적: 165.00㎡ (약 49.91평)

토지지분: 36.66㎡ (약 11.09평)

토지 이용 현황: 주거용 건부지로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 소재 "롯데마트맥스" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 환경 여건은 보통임.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 및 전반적인 교통 사정은 보통임.

2.3. 도로 상황

동측으로 폭 약 6미터, 북측으로 폭 약 2미터 정도의 포장도로가 소재함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2026년 05월 11일 접수된 유니애대부의 2번 이재규 지분강제경매(말소 예정)임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음. (단, 지분매각 및 임차인 현황 참조)

3.3. 임차인 현황

임차인: 김기연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 12월 18일

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됨. 그러나 금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 롯데마트맥스 등 대형마트와 상업시설이 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호함.

4.2. 상권 특성

주변은 단독주택 밀집 지역으로, 주거지로서의 안정적인 상권을 형성하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 송천초등학교가 소재하여 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있음.

5.2. 편의시설

롯데마트맥스, 각종 근린생활시설 및 금융기관 등이 인근에 소재하여 생활 편의시설 이용이 편리함.

5.3. 기타

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(송천초등학교)에 해당함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분으로 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 및 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음.

6.2. 공유자우선매수

공유자우선매수권이 1회 행사 제한되어 있으므로, 공유자의 우선매수 신고 여부를 면밀히 확인해야 함.

6.3. 대항력있는 임차인

대항력을 갖춘 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 보증금 여부 및 명도 과정에서 추가적인 검토가 필요함.

6.4. 제시외 건물 및 멸실

감정평가서에 포함된 제시외 건물 및 멸실된 지하실 부분에 대한 현황 파악 및 법적 사항 확인이 필요함.

6.5. 혐오시설 여부

인근 지역에 혐오시설이 발견되지 않아 주거 환경에 부정적인 영향은 없을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 송천동1가에 위치한 단독주택 지분 매각 물건으로, 주택지대에 속하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 및 편의시설 접근성 또한 보통 수준입니다. 그러나 토지 및 건물 지분매각이라는 점, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점, 공유자우선매수권 행사 가능성 등의 복합적인 권리 관계와 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 부분은 일반적인 임대차와 달라 주의 깊은 확인이 필요합니다. 제시외 건물 포함 및 지하실 멸실 등의 물건 현황도 명확히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 송천동1가라는 지역적 이점과 주거지로서의 안정성.

* 토지 지분(약 11.09평)을 활용한 향후 공유물 분할 또는 재산권 행사 가능성.

* 경매 감정가 47,069,850원 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 47,069,850원을 기준으로 하되, 지분매각, 대항력 있는 임차인, 공유자우선매수 등 복합적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다. 권리 관계의 복잡성과 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 45,000,000원 ~ 55,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 시세 조사를 바탕으로 본건의 지분 가치를 면밀히 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.