나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10726 [1] 울산광역시 중구 태화동 460-3 희마비아이피맨션아파트 2동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 태화동 "학성여자중학교" 동측 인근에 위치한 희마비아이피맨션아 파트 2동 11층 1102호이며, 인근지역은 아파트단지, 다가구주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대이고, 본건은 주거용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 아파트단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 11층 1102호로서 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감. 내벽: 벽지마감 및 일부 내장타일 붙임. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 위치한 부정형의 토지로서 아파트단지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측으로 소로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아 인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-12-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2025-03-27)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학성여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미 상 임. 나. 기타참고사항 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경10726 (1)

울산광역시 중구 태화동 460-3 희마비아이피맨션아파트 2동 11층 1102호

아파트

154,000,000원

32. 44㎡ (약 9.81평)

32. 435㎡ (약 9.81평)

67. 24㎡ (약 20.34평)

67. 24㎡ (약 20.34평)

토지/건물 일괄매각

부동산임의경매

한OOOOOOO

1990년 12월 (사용승인일)

1.1. 입지조건

* 위치: 울산광역시 중구 태화동 "학성여자중학교" 동측 인근에 소재함.

* 주변 환경: 아파트단지, 다가구주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로, 주거용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준임.

* 도로: 본건 아파트단지 남측으로 소로(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아 인접 도로상태는 보통 수준임.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(학성여자중학교)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리관계:

* 말소기준권리: 2016년 8월 4일자 한국자산관리공사의 근저당권이며, 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 본 경매물건의 등기부상 확인된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 인수해야 할 등기부상 부담은 없음.

* 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 등기되어 있지 않음. 이는 일반적인 기재사항일 가능성이 높으나, 실사 시 확인 필요.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 없으나, 보증금 및 차임 등의 상세 내용은 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 별도 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 울산 중구 태화동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 학교(학성여자중학교) 및 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상권 및 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 주변 지역에 혐오시설이나 기피시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보:

* 건물명: 희마비아이피맨션아파트

* 소재지: 울산광역시 중구 태화동 460-3, 2동 11층 1102호

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 11층에 위치함.

* 면적: 전용면적 67.24㎡ (약 20.34평)

* 사용승인일: 1990년 12월 27일 (준공 후 약 36년 경과)

* 주요 설비: 전기, 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 공급 및 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 단지 정보: 희마비아이피맨션아파트는 총 270세대로 구성되어 있으며, 지상 및 지하 주차가 가능함 (총 주차 대수 108대). 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1990년에 준공되어 건축된 지 36년이 경과한 아파트로, 향후 시설 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 또는 재건축 관련 이슈가 발생할 가능성을 고려해야 함.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 점유자나 권리 관계가 나타날 가능성을 배제할 수 없음.

* 토지 이용 계획: 학성여자중학교 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 사업 진행 시 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한을 받을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 중구 태화동에 위치한 희마비아이피맨션아파트 2동 11층 1102호로, 아파트로서의 기본적인 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있음.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 매우 깨끗하며, 인수해야 할 임차보증금 또한 없어 안전하게 취득 가능한 물건임.

* 건축 연도가 다소 오래되었다는 점과 임대차 관계의 불확실성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있으나, 이는 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 상당 부분 해소 가능함.

* 전반적으로 권리상 문제는 없으며, 지역 내 시세 비교 및 현장 확인을 통해 투자 가치를 판단할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

* 권리 안전성: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있음.

* 입지 우수성: 울산 중구 태화동의 주거 중심 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋고, 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 높은 층수: 11층이라는 높은 층수에 위치하여 일조권, 조망권 등에서 유리한 장점을 가짐.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 3월 4일: 54.79㎡ (약 16.5평), 5층, 85,000,000원 (평당 약 515만원)

* 2026년 4월 27일: 84.95㎡ (약 25.7평), 5층, 185,000,000원 (평당 약 720만원)

* 2026년 7월 25일: 84.94㎡ (약 25.7평), 6층, 187,000,000원 (평당 약 727만원)

* 본 물건 정보:

* 면적: 67.24㎡ (약 20.34평)

* 층수: 11층

* 감정가: 154,000,000원 (평당 약 758만원)

* 분석:

* 본 건의 감정가는 평당 약 758만원으로, 최근 실거래가 중 대형 평형(약 25.7평)의 평당가(약 720-727만원)와 유사하거나 약간 높은 수준임.

* 하지만 본 건은 11층이라는 높은 층수이며, 면적은 중간 크기(약 20.34평)임.

* 최근 85㎡(약 25.7평) 물건의 실거래가(최고 187,000,000원)를 기준으로 환산 시, 67.24㎡의 적정 가치는 약 146,500,000원 내외로 추정 가능함.

* 감정가(154,000,000원)와 최근 시세, 그리고 높은 층수임을 감안하여, 낙찰받기 위한 합리적인 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 결정하는 것이 적절할 것으로 판단됨.

* 예상 입찰가: 145,000,000원 ~ 154,000,000원

(상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 전 반드시 현장 조사, 추가 시세 조사, 명도 관련 사항 등을 면밀히 검토 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.