나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10709 [1] 울산광역시 동구 일산동 977-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2026.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 일산해수욕장 남서측 인근에 위치하며, 주위는 해수욕장주변 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량이용 가능하며, 일반적 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로 대체로 평탄한 토지로 숙박시설 건부지로 이용 중입니다

인접 도로상태

북측으로 약6미터 도로에 접합니다

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2025-05-29), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 유원지 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대사항은 미상입니다. 2.기타; 없습니다

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2):철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서 외벽: 치장 돌붙임 및 스톤코트 마감 내벽: 인테리어마감. 창호: 샷시창호

이용상태

숙박시설로 이용 중입니다

설비내역

기호2,4)공히:위생설비 및 급.배수시설 및 시스템 냉난방설비가 되어 있습니다.

부합물 및 종물

첨부 사진 및 건물개황도와 같이 4층 옥상부분에 제시외건물 3동이 소재하여 감정목적을 고려하여 평가하였습니다

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상입니다. 2.건축물대장 상 위4항에 기재된 제시외건물로 인하여 당해건축물이 위반건축물로 표기되어 있고 이에 대한 해당 관청으로 부터 행정제재가 있는 건축물로서 입찰 시 유의하시기 바랍니다

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 한편, 위 제시외 건물의 무단증축으로 인하여 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으므로 응찰시 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10709 (1)

소재지: 울산광역시 동구 일산동 977-1

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOO

1.2. 물건 현황

용도: 숙박시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 7,400,665,500원

토지면적: 1770.00㎡ (약 535.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1717.01㎡ (약 519.48평)

건물 제시외면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

총 건물 면적 (건물 + 제시외): 1765.01㎡ (약 533.99평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 일산해수욕장 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 해수욕장과 연계된 숙박시설 및 근린생활시설 등이 밀집하여 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

본건 토지는 북측으로 약 6미터 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 자연녹지지역(2025-05-29)

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 유원지

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 주식회사한진중공업, 주식회사재건, 주식회사일산홀딩스의 소유권이전 기록이 있습니다.

* 말소기준권리인 부산시중앙신용협동조합의 근저당권(2024-10-31, 5,133,700,000원)이 말소되었습니다.

* 추가 근저당권(부산시중앙신용협동조합, 240,000,000원)도 말소되었습니다.

* 동구(울산광역시)의 압류(2025-12-17) 및 동울산세무서장의 압류(2026-07-13)가 모두 말소되었습니다.

* 울산지방법원의 임의경매개시결정(2026타경10709) 기록이 말소되었습니다.

* 토지 등기부채권 총액: 5,373,700,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 주식회사재건의 소유권보존 및 주식회사일산홀딩스의 소유권이전 기록이 있습니다.

* 토지와 동일하게 부산시중앙신용협동조합의 근저당권(말소기준권리) 및 추가 근저당권이 말소되었습니다.

* 동울산세무서장의 압류 기록도 말소되었습니다.

* 건물 등기부채권 총액: 5,373,700,000원

3.3. 임차인 현황 및 인수사항

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-12-16

* 배당신고일자: 2026-07-30

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 말소기준권리

을11 근저당권(접수일자: 2024-10-31, 권리자: 부산시중앙신용협동조합, 권리금액: 5,133,700,000원)이 말소기준권리입니다.

모든 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

일산해수욕장 인근의 관광 및 상업 지역으로, 숙박시설 운영에 유리한 입지입니다.

주변 근린생활시설과의 연계도 활발한 편입니다.

4.2. 사업 가능성

숙박시설로서의 기존 용도와 해수욕장 인근이라는 점을 고려할 때, 지속적인 수요가 예상됩니다.

다만, 제시외 건물로 인한 위반건축물 문제는 사업 계획 시 반드시 해결해야 할 부분입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 관광자원

본건은 울산 동구의 주요 관광지인 일산해수욕장과 매우 근접해 있습니다.

주변에 식당, 카페 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 문제

* 건축물대장상 위반건축물 표기: 4층 옥상 부분에 무단 증축된 제시외 건물 3동으로 인해 건축물대장에 위반건축물로 표기되어 있으며, 관련 행정 제재가 있을 수 있습니다. 이는 응찰 시 반드시 별도 확인 및 추가적인 법적/행정적 처리가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함 매각: 제시외 건물도 일괄 매각 대상에 포함되나, 위반건축물 상태임을 유의해야 합니다.

6.2. 임대 관련 불확실성

* 임대사항 미상: 감정평가서 상 임대 관계가 불명확한 부분이 있습니다.

* 임차인 이 의 경우, 보증금 20,000,000원이 있으나 대항력은 없으며 배당신고를 마친 상태입니다. 그러나 보증금 외 차임 정보가 없어 정확한 임대 현황 파악이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 동구 일산동, 일산해수욕장 인근에 위치한 숙박시설로, 입지적 가치가 높습니다.

등기부상 모든 권리는 말소 예정으로 인수되는 권리는 없으나, 옥상 제시외 건물의 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재 및 이에 따른 행정 제재 가능성이 주요 리스크 요인입니다.

임대 내역의 불확실성 또한 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 일산해수욕장과 인접하여 관광객 수요 확보에 유리합니다.

* 기존 숙박시설 용도: 운영 중인 숙박시설로서 즉시 활용 가능성이 있습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소되어 권리 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

본건의 경우, 인수 보증금이 0원이므로 권리 인수 부담은 없습니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가 7,400,665,500원을 기준으로 하되, 위반건축물 문제 해결 비용, 향후 예상되는 행정 제재 비용, 리모델링 또는 신축 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사 및 관련 법규 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.