나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3589 [1] 경상북도 고령군 다산면 송곡리 1754 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강남 · 평가일 2026.08.21

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 고령군 다산면 송곡리 소재 "고령2일반산업단지" 내에 위치하며, 부근은 주물공장 위주의 중소규모 공장 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

1. 교통상황 본건까지 차량의 출입 자유로우며, 간선도로(성암로)에서 본건까지 도로조건 무난시되며, 남서측 약3.8km지점에 중부내륙고속도로 고령분기점이 위치하는 등 교통상황 무난시됨. 2. 형태 및 이용상황 대체로 등고 평탄하게 조성된 세로장방형의 토지로, 공업용 건부지임. 3. 인접 도로 상태 남서측으로 구거를 경유하여 왕복4차선 포장도로와 접함. 4. 토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역(2026-06-29)(고령2일반산업단지), 가축사육제 한구역(2025-07-11)(250m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지 (2026-06-29)(고령2)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(2018-04-09)<산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률>임. 5. 제시목록외의 물건 -- 6. 기타 --

건물의 구조 및 현상

1. 건물의 구조 (가) 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건( 사용승인일 : 2010.04.28 )으로, - 벽체 : 약 1미터 조적 위 T75mm 샌드위치판넬 마감, - 주기둥: H-Beam(600x300mm) - 층고: 약 10미터(높이: 12.1m) - 바닥 : 칼라하드너 마감. - 천장 : 철골트러스 노출. - 창호 : 하이샷쉬창호임. (나) 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건( 사용승인일 : 2010.04.28 )으로, - 벽체 : 약 1미터 조적 위 T75mm 샌드위치판넬 마감 - 주기둥: H-Beam(485x300mm). - 층고: 약 10미터(높이: 12.1m) - 바닥 : 칼라하드너 마감. - 천장 : 철골트러스 노출. - 창호 : 하이샷시창호임. (다): 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층건( 사용승인일 : 2010.04.28 )으로, - 외벽: 알미늄복합판넬 - 내벽: 벽지 및 인테리어 마감 - 바닥: 타일 마감 등 - 천장: 아스텍스 - 창호: 하이샷시창호 등임. 2. 이용상태 (가) : 공장, 현장사무실, 샤워실, 탈의실, 화장실 (나) : 공장 (다) : 1층 사무실, 2층 기숙사로 이용중이며, 상세 내역은 별첨 ‘건물내부구조’참고하시기 바랍니다. 3. 설비내역 화재탐지시설 및 (다) 전기판넬에 의한 난방설비 구비됨. 4. 부합물 및 종물관계 별첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시외건물㉠,㉡ 이 소재하며, 군 청 확인 결과 가설건축물대장에 등재되어있는 것으로 확인하였습니다. 5. 공부와의 차이 --

기계/기구의 현상

국내에서 제작된 Over Head Crane, 수전설비와 외산 및 국산의 Press기계로, 현상 및 관리 상태 보통이며, 기계기구(9)는 소재불명임.

공작물의 현상

--

기타참고사항

1. 임대사항 본건 공장 전체를 임대, 금속 가공제품 제조업을 운영 중에 있는 것으로 현장조사됨. 2. 태양광설비 별첨 "사진용지"와 같이 기호(가,나,다) 건물위 태양광설비가 부착되어 있음. 3. 기계기구(9)는 소재불명입니다. 4. 한전계약용량은 193kw로 낮춰놓은 상태로 확인됨.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록 포함
2.기계기구 중 감정서 상 일련번호 9번 소재불명
3.건물 지붕 위 설치된 태광광설비 매각제외
4.상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서에 나타나는 임대차관계 미상의 임차인 및 등록된 체류외국인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구서부지원 2026타경3589 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제사십이차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 유동화 물건

1.2. 물건 현황

용도: 공장

소재지: 경상북도 고령군 다산면 송곡리 1754 (경상북도 고령군 다산산단로 202)

건축물 구조: 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 다층건 (총 3개 동)

*(가) 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건 (사용승인일: 2010.04.28)*

*(나) 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건 (사용승인일: 2010.04.28)*

*(다) 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층건 (사용승인일: 2010.04.28)*

건축물 용도: 공장, 현장사무실, 샤워실, 탈의실, 화장실, 사무실, 기숙사

제시외 건물: 492.90㎡ (가설건축물)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 3,952,295,800원

토지 면적: 4958.60㎡ (약 1,500.32평)

건물 면적: 2982.68㎡ (약 902.28평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상북도 고령군 다산면 송곡리 소재 "고령2일반산업단지" 내에 위치함.

부근은 주물공장 위주의 중소규모 공장 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통

차량 출입이 자유로우며, 간선도로(성암로)에서 본건까지 도로 조건이 양호함.

남서측 약 3.8km 지점에 중부내륙고속도로 고령분기점이 위치하여 교통 상황이 무난함.

남서측으로 구거를 경유하여 왕복 4차선 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역(고령2일반산업단지), 가축사육제한구역(250m 제한지역), 일반산업단지, 산업시설구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 3월 23일 접수된 국민은행 근저당권 (을3)임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않음.

3.3. 임차인 현황 및 분석

본 건에는 총 7명의 임차인이 파악되었으며, 이 중 2명의 임차인이 보증금 및 차임을 기재함.

인수되는 보증금 합계는 0원임.

대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황:

* KURNIAWANH *: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* LUK: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* PRAYOGOD *: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* PURNOMOE *: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* SIDDIQAM *: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 조윤서: 보증금 10,000,000원, 차임 5,000,000원 (주의: 차임 금액의 해석 필요), 대항력 없음.

* 창현테크주식회사: 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 대항력 없음.

상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서에 나타나는 임대차관계 미상의 임차인 및 등록된 체류외국인이 존재하므로 주의 필요.

금액이 미상인 임차인이 다수 존재하며, 이들의 실제 임대차 관계는 별도 확인이 필요함.

3.4. 채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 9,814,488,981원

건물 등기부 채권 총액: 9,781,101,509원

등기부상 총 채권액: 약 19,595,590,490원

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 위치

본 건은 고령2일반산업단지 내에 위치하여 산업 활동에 최적화된 입지임.

4.2. 주변 공장 현황

주변은 주물공장 등 중소규모 공장들이 밀집해 있어 관련 산업 클러스터 형성에 유리함.

고령2일반산업단지는 뿌리산업 중심의 주변 산업단지와 유기적 연계가 가능하며, 유망 기업 유치를 통해 지역 인구 유입과 고용 증대 효과를 기대할 수 있음.

5. 생활정보

본 물건은 산업단지 내 공장으로, 일반적인 주거지로서의 생활 편의 시설 정보는 제한적임.

산업단지 내 근로자 종합복지관 등 일부 편의시설이 운영되고 있으며, 고령군청 등 행정기관과의 접근성은 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 기계기구 소재불명

감정서 상 일련번호 9번의 기계기구가 소재불명으로, 이에 대한 처리는 낙찰자의 몫이 될 수 있음.

6.2. 태양광 설비 제외

건물 지붕 위에 설치된 태양광 설비는 매각 대상에서 제외되므로, 이에 대한 별도 처리가 필요할 수 있음.

6.3. 미상 임차인 및 등록 외국인

상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서상 임대차관계 미상의 임차인 및 등록된 체류외국인이 존재하여, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

6.4. 유동화 물건 특성

유동화 물건의 경우, 채권 양수도 및 NPL(부실채권) 관련 복잡한 권리 관계가 수반될 수 있으므로 철저한 권리 분석이 요구됨.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 고령군 내 산업단지에 위치한 대규모 공장 부지로, 산업 시설로서의 가치가 높음.

교통 접근성이 양호하고 산업 클러스터 내에 위치하여 생산 활동에 유리한 조건을 갖추고 있음.

다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸될 예정임.

다만, 기계기구 소재불명, 태양광 설비 제외, 미상 임차인 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 확인 및 법률 검토가 필수적임.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 고령2일반산업단지 내 위치, 주요 도로 및 고속도로 접근성 양호.

산업 잠재력: 주물공장 등 관련 산업 밀집 지역으로, 향후 산업 발전 가능성 내포.

일괄 매각: 토지 및 건물 일괄 매각으로, 별도 절차 없이 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금(0원)을 제외하고, 감정가 3,952,295,800원을 기준으로 하되, 잠재적 리스크 및 명도 비용, 향후 공장 운영 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

채권 총액이 매우 높으나, 임의경매이므로 낙찰자는 말소기준권리 이하 권리만 인수합니다.

현재 파악된 임차인의 총 보증금(40,000,000원)은 대항력이 없어 인수되지 않을 것으로 보이나, 관련 법률 검토가 필요합니다.

기계기구 소재불명, 태양광 설비 제외, 미상 임차인 등 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

주변 산업단지 시세 및 유사 물건 거래 사례를 참고하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

(구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 현장 답사가 필요하여 제시하기 어렵습니다.)

주의: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 한 일반적인 분석이며, 실제 입찰 시에는 더욱 상세한 현장 조사, 법률 검토, 세무 상담 등이 반드시 필요합니다. 주변 시설 중 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에 명시되어 있지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.