나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600928 [1] 대전광역시 유성구 노은동 558-11 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2026.05.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 노은동 소재 '수정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 공동주택, 단독주택 등이 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 지하철1호선 "월드컵경기장 역"이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

본건은 정방형의 토지로서, 조사일 현재 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 동측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로를 이용중이며, 제반 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 도시지역, 제2종일반주거지역, 기타용지(단독주택용지), 지구단위 계획구역(노은1지구 택지개발사업), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2022- 07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30) (대전수정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(대전수정초등 학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(노은택지개발완료)<택지 개발촉진법> 임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 소유 미상의 제시외 건물 (기호 ㉠, ㉡)이 소재하여 개략적으로 간이실측 후 건물의 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였는 바, 경매 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상3층 건물로서, - 외 벽 : 외장 석재붙임 및 페인팅 마감 등 - 내 벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 등 - 창 호 : 새시창호임.

이용상태

다가구주택으로 이용중이며, -지층 : B01호, B02호, B03호, B04호 -1 층 : 101호, 102호, 103호, 104호 -2 층 : 201호, 202호, 203호, 204호 -3 층 : 301호, 302호, 303호, 304호 -옥상 누다락층 : 401호, 402호.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 바닥 난방설비, 전기설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지상에 별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 소유 미상의 제시외 건물 (기호 ㉠, ㉡)이 소재하여 개략적으로 간이실측 후 건물의 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였는 바, 경매 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 지하층(2가구), 1층(2가구), 2층(3가구), 3층(3가구)로 등재되어 있으 나, 별첨 "사진용지"에서와 같이 현황상 출입문을 기준으로는 지하층(4가구), 1층(4가구), 2층(4가구), 3층(4가구), 옥상 누다락층(2가구)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 건물 옥상에 소재하는 누다락 부분은 별첨 "사진용지"에서와 같이 조사일 현재 별도 의 출입문을 두고 다가구주택(2가구(401호, 402호))로 이용중인 것으로 탐문조사 되었는 바, 경매 참여 및 진행시 참고하시기 바람. - 임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 점유자 부재로 일부 내부상태는 탐문조사 및 외부관찰 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가 하였으니 경매 참여 및 진행시 참고바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 (㉠, ㉡) 포함
-공부상 지하층(2가구), 1층(2가구), 2층(3가구), 3층(3가구)로 등재되어 있으
나, 현황상 출입문을 기준으로는 지하층(4가구), 1층(4가구),2층(4가구), 3층(4가구), 옥상 누다락층(2가구)로 이용중임.
-옥상 누다락은 별도의 출입문을 두고 다가구주택(2가구(401호, 402호))로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600928 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 노은동 558-11

용도: 다가구주택

감정가: 989,405,520원

토지면적: 243.60㎡ (약 73.7평)

건물면적: 527.66㎡ (약 159.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 (㉠, ㉡) 포함.

* 공부상 지하층(2가구), 1층(2가구), 2층(3가구), 3층(3가구)로 등재되어 있으나, 현황상 출입문을 기준으로는 지하층(4가구), 1층(4가구), 2층(4가구), 3층(4가구), 옥상 누다락층(2가구)로 이용 중임.

* 옥상 누다락은 별도의 출입문을 두고 다가구주택(2가구(401호, 402호))로 이용 중.

1.1. 입지조건

* 위치: 대전광역시 유성구 노은동 소재 '수정초등학교' 남동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 근린생활시설 및 공동주택, 단독주택 등이 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 양호한 편임.

* 교통:

* 본건까지 차량 접근 가능.

* 인근에 시내버스 승강장 소재.

* 지하철 1호선 '월드컵경기장 역'이 소재하여 일반적인 교통사정은 양호한 편임.

* 토지:

* 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

* 동측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로 이용 중이며, 제반 도로상태는 양호한 편임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 기타용지(단독주택용지), 지구단위계획구역(노은1지구 택지개발사업), 소로2류(폭 8m~10m)(접합). 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전수정초등학교, 대전수정초등학교병설유치원), 택지개발지구기타(노은택지개발완료) 지역임.

1.2. 권리분석

* 토지 등기부요약:

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (국민은행, 2001-06-05, 61,430,000원) - 말소됨.

* 최종 권리: 갑9 임의경매 (국민은행, 2026-07-16) - 말소됨.

* 경매채권자: 손도영 (갑8 강제경매, 2026-05-06, 90,000,000원) - 말소됨.

* 기타 권리: 유성구(대전광역시) 압류 (갑7, 2025-01-07) - 말소됨.

* 건물 등기부요약:

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (국민은행, 2002-06-28, 61,430,000원) - 말소됨.

* 최종 권리: 갑6 임의경매 (국민은행, 2026-07-16) - 말소됨.

* 경매채권자: 손도영 (갑5 강제경매, 2026-05-06, 90,000,000원) - 말소됨.

* 기타 권리: 서연주 주택임차권(을15, 2025-05-28, 45,000,000원) - 말소됨. 손도영 주택임차권(을16, 2026-03-06, 90,000,000원) - 말소됨. 구서원 주택임차권(을17, 2026-07-22, 20,000,000원) - 말소됨. 유성구(대전광역시) 압류 (갑4, 2025-01-07) - 말소됨.

* 권리분석 요약:

* 토지 및 건물 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 따라서 낙찰자가 인수하는 권리는 없어 보입니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-01-28, 확정 2019-01-28, 배당 2026-08-07, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-05-20, 확정 2021-04-29, 배당 2025-05-28, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2024-02-20, 확정 2024-02-20, 배당 2026-07-02, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-28, 확정 2022-09-27, 배당 2026-05-28, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-28, 확정 2023-04-12, 배당 2026-07-23, 대항력 없음.

* 구 : 보증금 20,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2024-07-02, 확정 2024-06-11, 배당 2026-06-08, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2024-08-12, 확정 2024-08-12, 배당 2026-06-10, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-04-02, 확정 2024-03-11, 배당 2026-08-10, 대항력 없음.

* 손 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-25, 확정 2023-07-03, 배당 2026-03-06, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 33,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-02-26, 확정 2013-02-05, 배당 2026-06-30, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2024-05-28, 확정 2025-02-11, 배당 2026-05-28, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 70,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2024-03-29, 확정 2024-03-18, 배당 2026-06-09, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-09-25, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음.

* 심 : 보증금 60,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2023-09-25, 확정 2023-08-07, 배당 2026-07-14, 대항력 없음.

* 고 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-04-24, 확정 2017-04-24, 배당 2026-07-13, 대항력 없음.

* 송 : 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-02, 확정 2022-08-12, 배당 2026-08-04, 대항력 없음.

* 하 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-11-28, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음.

* 남 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-06, 확정 2022-06-27, 배당 2026-07-16, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-09-19, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대전광역시 유성구 노은동, 수정초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택이 혼재되어 형성되어 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 택지개발지구(노은1지구) 내에 위치하여 지역의 주거 기능이 잘 갖춰져 있으며, 이는 꾸준한 임대 수요로 이어질 수 있습니다.

* 단지 인근에 시내버스 승강장이 있고, 지하철 1호선 월드컵경기장 역이 소재하여 대중교통 접근성이 매우 우수합니다. 이는 상권 활성화 및 임차인 모집에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 다만, 구체적인 상업 시설 현황이나 유동 인구 등은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 수정초등학교 및 대전수정초등학교병설유치원이 인접해 있어 어린 자녀를 둔 가구의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 지하철 1호선 월드컵경기장 역을 통해 대전 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 녹지: 현재 제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과로는 인근에 대규모 공원이나 녹지 공간에 대한 구체적인 정보가 부족합니다. 다만, 주거 지역 특성상 일부 소규모 근린 공원이 존재할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 공부상 현황과 실제 이용 현황의 차이: 공부상 지하층(2가구), 1층(2가구), 2층(3가구), 3층(3가구)로 등재되어 있으나, 현황은 지하층(4가구), 1층(4가구), 2층(4가구), 3층(4가구), 옥상 누다락층(2가구)로 이용 중입니다. 이는 위반건축물에 해당될 수 있으며, 향후 시정명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재나 재산권 행사 제한의 가능성이 있습니다. 특히 옥상 누다락층의 이용 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 존재: 소유 미상의 제시외 건물 (㉠, ㉡)이 소재하며, 이는 소유권 분쟁의 소지가 있거나 철거가 요구될 수 있습니다. 일괄매각 대상이나, 경매 진행 시 소유권 및 일괄 경매 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

* 임대내역 미상: 이해관계인 부재로 인해 임대 관례 및 상세 임대 내역 파악이 제한적이었습니다. 이는 명도 과정이나 향후 임대 운영 계획 수립에 있어 불확실성을 야기할 수 있습니다. (본 보고서는 탐문조사 및 외부 관찰 등을 감안하여 평가되었음).

* 중복사건: '중복사건'이라는 표기가 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중일 수 있습니다. 이는 경매 진행 및 낙찰 후 권리 관계에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 정보를 추가로 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 대전광역시 유성구 노은동에 위치한 다가구주택으로, 수정초등학교 인근 및 지하철 1호선 월드컵경기장 역 접근성이 우수한 입지를 자랑합니다. 상당한 규모의 토지 및 건물 면적을 보유하고 있으며, 다수의 가구로 구성되어 있어 잠재적인 임대 수익 확보가 기대됩니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 정리될 것으로 보여 권리상 안전성은 높은 편입니다. 다만, 건축물 현황과 공부상의 차이, 제시외 건물 존재, 임대내역 파악의 어려움 등의 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 초등학교와 지하철역이 인접하여 주거 및 교통 환경이 우수합니다.

* 높은 임대 수익 잠재력: 다가구주택으로 다수의 임대 가구를 확보할 수 있습니다.

* 권리 인수 없음: 매각으로 인해 낙찰자가 부담해야 할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 개발 가능성: 노은1지구 택지개발사업 지역으로, 지역 발전과 함께 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력: 적절한 낙찰가 산정 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 통한 투자 수익 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 989,405,520원

총 임차인 보증금 합계 (대항력 없음): 0원

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 위 정보 외에도 현장 조사를 통한 건물 상태, 예상 수리비, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세, 경매 시장 동향, 수익률 분석(cap rate 등) 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우므로, 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.