나이스옥션 법원경매 대구 2026타경101075 [1] 대구광역시 북구 복현동 157-3 복현동영남네오빌 102동 2층205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 복현동 소재 '경상고등학교' 남동측 인근에 위치하는 '복현동영남 네오빌' 제102동 제2층 제205호 단위세대로서, 부근 일대는 아파트 단지, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통사정 은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 제2층 제205호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅, 치장석 등 마감, 내 벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바 닥: 바닥재 및 타일 등 마감, 창 호: 샷시 창호입니다.

이용상태

연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스 보일러에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 경사지대의 부정형의 토지로서, 자체지반 대체로 등고평탄하며, '연립주택 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 광대로와 연결된 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역(2013-02-28), 소로3류(폭 8m 미만)(2017- 02-10)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-06)(다솜유치원 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제3종 구역(2026-01-22)<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 준 보전산지<산지관리법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상입니다. 나. 기타사항: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2026타경101075 (1)

소재지: 대구광역시 북구 복현동 157-3 복현동영남네오빌 102동 2층205호

용도: 연립주택

감정가: 238,000,000원

토지면적: 120.90㎡ (약 36.57평)

건물면적: 84.83㎡ (약 25.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOO

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 복현동 소재 '경상고등학교' 남동측 인근에 위치하며, '복현동 영남네오빌' 제102동 제2층 제205호 단위세대입니다. 주변은 아파트 단지, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

3.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제205호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 치장석 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

3.4. 이용상태

연립주택으로 이용 중입니다.

3.5. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 도시가스 보일러에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.6. 토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 경사지대의 부정형 토지로서, 자체 지반은 대체로 등고평탄하며 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

3.7. 인접 도로상태

단지 남측으로 광대로와 연결된 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

3.8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 제3종 구역(군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률), 준보전산지입니다. 특히, 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음 관련 제3종 구역에 해당하여 소음 관련 제한이 있을 수 있습니다.

4. 주변 시설

* 본건 소재지는 비행안전제5구역 및 군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률 상 제3종 구역에 해당합니다. 이는 항공기 소음으로 인한 불편이나 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변에 경상고등학교, 근린생활시설, 다가구주택 등이 있어 주거 편의시설 및 교육시설 이용이 가능합니다.

5. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 9월 20일 접수된 포산신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 본건 등기부상 모든 권리(압류, 근저당권, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권(현재 등기부상 확인되지 않음).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 보증금이나 차임은 인수되지 않으나, 임대 관계 자체가 미상이므로 점유자 및 퇴거 관련 변수가 있을 수 있습니다.

6. 상권분석

본건은 복현동 지역의 주거 단지 내에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 경상고등학교가 인근에 위치하여 배후 수요 확보에 긍정적입니다.

7. 생활정보

* 교통: 버스 승강장 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 위생, 급배수, 승강기, 소방, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 교육시설(경상고등학교), 주거시설(아파트, 다가구주택), 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

8. 잠재적 리스크

* 군용비행장 소음 지역: 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음 관련 제3종 구역에 속하여 항공기 소음으로 인한 주거 환경 저해 및 가치 하락 가능성이 있습니다. 이는 향후 재매각 또는 임대 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

* 임대 관계 미상: 인수 보증금은 없으나, 점유자의 임대 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 대구 북구 복현동에 위치한 연립주택으로, 인근에 교육시설과 편의시설이 잘 갖춰져 있으며 교통 여건 또한 양호합니다. 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 군용비행장 소음 지역에 해당하여 주거 환경의 질이 저하될 수 있는 점은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

10. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 말소되어 권리 분석이 용이합니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변 아파트, 다가구주택 등과 함께 형성된 주거 지역으로, 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 소음 문제 등 리스크 요인에도 불구하고, 입지적 강점을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격에 취득 시 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

11. 예상 입찰가

본건 감정가는 238,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적대의 타 빌라(전용면적 약 75-76㎡)가 2026년 3월 및 6월에 6,200만원에서 12,500만원 사이에 거래된 것으로 확인됩니다. 이를 본건 건물 면적(84.83㎡)에 비례하여 환산할 경우, 약 100,000,000원에서 140,000,000원 수준의 시세로 추정됩니다.

감정가와 최근 거래 시세 간에 상당한 차이가 있으며, 특히 군용비행장 소음 구역에 속하는 점은 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인입니다. 이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 시장 상황 및 리스크 요인을 감안했을 때 약 150,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 63% 수준이며, 합리적인 투자 수익을 기대할 수 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.