나이스옥션 법원경매 청주 2026타경169 [1] 충청북도 청주시 상당구 용암동 2085 덕성그린타운아파트 103동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시운 · 평가일 2026.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "교동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 일반차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 15층 건물 중 제103동 제15층 제1503호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 8m, 22m 내외의 포장도로와 접하며, 북서축으로 보행자 전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 220%이하, 높이 15층이하, 건축한계선: 대로변6m), 지구단위계획구역(용암1택지개발지구), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교동초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상당별빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용암중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(교동초등학교, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196)) <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 청주지방법원 2026타경169 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건내역

용도: 아파트

소재지: 충청북도 청주시 상당구 용암동 2085 덕성그린타운아파트 103동 15층 1503호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 133,000,000원

토지 면적: 33.13㎡ (약 10.02평)

건물 면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

대상 물건은 충청북도 청주시 상당구 용암동에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 대체로 양호합니다. 인근에는 "교동초등학교"가 있습니다.

2.2. 교통여건

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 일반 차량 및 대중교통 이용 여건 또한 대체로 보통 수준입니다. 북동측 및 남동측으로는 각각 약 8m, 22m 내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로는 보행자 전용도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

대상 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 공동주택 용지로 이용 중입니다. 건폐율 60% 이하, 용적률 220% 이하, 높이 15층 이하의 규제가 적용됩니다. 또한, 용암1택지개발지구 지구단위계획구역에 포함되어 있으며, 가축사육 제한 구역, 다수의 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 변동 이력이 있으며, 현재 파악된 등기부상 권리사항으로는 천안중앙신용협동조합의 근저당권(말소기준권리) 및 해당 경매개시결정이 있습니다. 매각으로 인해 이러한 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2022-04-05

확정일자: 2022-03-14

배당신고일자: 2026-05-22

대항력: 없음

3.3. 권리분석 종합

본 물건은 임차인이 존재하나 대항력이 없으며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

본 물건은 덕성그린타운아파트로, 1995년에 사용 승인된 총 5개동, 495세대의 아파트 단지입니다. 총 주차 대수는 231대이며, 최고층은 15층입니다. 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 교동초등학교, 용암중학교, 상당별빛유치원이 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 해당 학교들은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

주거 지역에 위치하여 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 주거환경

전반적으로 조용한 주거 단지 내에 위치하고 있으며, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하여 생활하기에 무리가 없는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 권리상 인수할 부담은 없습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

1995년 준공된 아파트로, 건축 연차가 상당하여 내부 시설의 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 청주시 내 전반적으로 소각장 등 폐기물 처리 시설 관련 민원이 있는 것으로 파악되나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 용암동에 위치한 아파트로, 입지, 교통, 교육 환경이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없다는 장점이 있습니다. 다만, 1995년에 건축되어 건물 노후화에 대한 고려가 필요합니다. 최근 매매 사례와 비교했을 때 적정 수준의 입찰을 통해 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 우수합니다.

* 청주시 상당구의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 최근 거래 사례를 바탕으로 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(59.76㎡)의 거래가는 2026년 5월 16일에 119,000,000원, 2026년 6월 2일에 120,000,000원에 형성되었습니다. 감정가는 133,000,000원으로, 최근 실거래가와 다소 차이가 있습니다. 15층이라는 장점을 고려할 때, 최근 거래가 상단인 120,000,000원을 기준으로 하되, 감정가와의 차이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 128,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.