나이스옥션 법원경매 청주 2026타경171 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 내수리 200-3 삼일아파트 108동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 내수리 소재 '마산사거리' 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지 내로 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지하1층 지상11층 건물로서, (사용승인일 : 1996.10.14) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 바닥 : 장판지깔기 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 평지로서 "주거용"으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

200-3, 230-5, 230-12 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(삼일아파트), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제3종 구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 접도구역<도로법>임. 200-6, 227-7, 230-2, 230-4, 230-10 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(삼일아파트), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제3종 구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임. 235-1, 235-2, 235-4 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(삼일아파트), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수성초등학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제3종 구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임. 231 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(삼일아파트), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수성초등학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제3종 구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임. 230-15, 231-28 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(삼일아파트), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제3종 구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도로구역(시도 35호선)<도로법>임.

공부와의 차이

일반건축물대장상에는 소재지가 청주시 청원구 내수읍 내수리 200-3외 11필지로 되어 있으나, 등기사항전부증명서상 대지권의 대상이 되는 필지는 청주시 청원구 내수읍 내수리 200-3외 13필지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

사건번호: 청주지방법원 2026타경171 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 내수리 200-3, 삼일아파트 108동 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 76,000,000원

건물 면적: 59.68㎡ (약 18.06평)

토지 면적: 41.34㎡ (약 12.51평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 국민은행 (국OOO)

준공 연도: 1996년 10월 14일

1.2. 아파트 정보

아파트명: 삼일아파트

동: 108동

층: 4층 (해당 층) / 11층 (최고 층)

세대수: 883세대 (단지 전체)

주차 대수: 총 374대 (지상 4대, 지하 12대, 옥외기계식 198대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 내수리 소재 '마산사거리' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

아파트 단지 내로 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

동측으로는 왕복 4차선, 남측으로는 왕복 2차선의 아스콘 포장도로와 접하고 있어 차량 이동이 수월합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 경매 물건의 등기부등본상 말소기준권리는 2021년 06월 21일 접수된 국민은행의 근저당(49,500,000원)입니다.

이 외 국민은행의 임의경매(34,010,629원)와 주식회사 케이비국민카드의 가압류(24,593,917원)가 등기되어 있으며, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 74,093,917원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 해당되나, 구체적인 개요는 명시되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 임대 관계가 불분명하므로 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 개발 현황

본건 소재지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(삼일아파트) 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 벽식구조 슬래브 지붕의 지하 1층, 지상 11층 건물입니다.

내부에는 도시가스 난방 설비와 기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 교육환경

* 단지 주변으로 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통입니다.

* 토지이용계획상 수성초등학교가 인접한 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 기타 특이사항

* 건축물대장상 소재지 필지 수(11필지)와 등기사항전부증명서상 대지권 대상 필지 수(13필지) 사이에 차이가 존재합니다.

* 본 건물은 비행안전제5구역(전술) 및 제3종 구역(청주비행장 K-59)으로 지정되어 있어, 군용비행장 소음 및 비행 안전 관련 제한사항이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 군사시설 보호 구역 지정

청주비행장 인근에 위치하여 비행안전구역으로 지정된 점은 소음 문제나 향후 건축물 증개축 등의 제한 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 공부상 차이

건축물대장과 등기사항전부증명서 간 필지 수의 불일치는 향후 행정 처리 시 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 없는 것으로 파악되었으나, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구 내수읍에 위치한 삼일아파트 108동 401호로, 실거주 및 투자 목적 모두 고려해볼 수 있는 아파트입니다.

주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이나, 군사시설 보호 구역 지정으로 인한 소음 및 건축 제한 가능성은 잠재적 리스크로 인지해야 합니다.

권리 관계는 비교적 명확하며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 공부상 차이와 임대 관계 미확인 부분은 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 합리적인 감정가 대비 낙찰 가능성

감정가 76,000,000원 대비 최근 유사 면적 아파트 매매 사례가 63,000,000원으로 확인되어, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 개발 계획 지역

주거개발진흥지구, 성장관리계획구역 등으로 지정된 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 안정적인 주거 환경

주변이 아파트, 주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 지역으로, 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(59.684㎡)의 108동 물건이 2026년 7월 10일 63,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. (해당 거래 정보의 층수 표기가 11층으로 되어 있으나, 실제 본건은 4층임을 감안하여 시세 보정 필요).

감정가는 76,000,000원으로 책정되어 있으나, 최근 거래 사례 및 시장 상황을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 68,000,000원에서 73,000,000원 사이에서 전략적으로 결정하는 것을 권장합니다.

이는 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려한 범위이며, 입찰 시점의 시장 상황 및 본건의 정확한 현황 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.