나이스옥션 법원경매 청주 2026타경167 [1] 충청북도 청주시 서원구 개신동 707 7층704호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 '개신초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 근린생활시설이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조（철근콘크리트지붕 지하2층 / 지상7층 건내 제7층 제704호로서 (사용승인일 : 2016.06.20) 외벽:페인트마감 및 치장석붙임 마감 등, 창호:새시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(방1, 욕실1 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측 및 북측으로 노폭 약 11m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

개신동 707 :도시지역, 준주거지역, 상업용지(건폐율 70%이하, 용적률 500%이하, 높이 3층이상 7층이하, 건축한계선 서측도로변 2m), 지구단위계획구역(개신지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서경초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경167 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 개신동 707 7층 704호

* 용도: 도시형생활주택

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김

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1.2. 건물 및 토지 정보

* 감정가: 80,400,000원

* 토지 면적: 8.14㎡ (약 2.46 평)

* 토지 지분: 8.139㎡ (약 2.46 평)

* 건물 면적: 26.89㎡ (약 8.13 평)

* 건물 지분: 26.8856㎡ (약 8.13 평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

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1.3. 일반 현황

* 건축년도: 2016년 06월 20일 사용승인 (건축물대장 정보 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 지붕)

* 층수: 지하 2층 / 지상 7층 건물 내 제 7층 제704호

* 건물명: (정보 없음. 신축 시 '라임스토리' 또는 유사명칭 사용 가능성 있음 - 출처)

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경 및 도로

* 본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 '개신초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

* 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 공동주택 건부지임.

* 본건 동측, 서측 및 북측으로 노폭 약 11m 내외의 포장도로와 각각 접함.

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2.2. 교통 접근성

* 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

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2.3. 주변 시설 및 혐오시설 여부

* 주변 주요 시설로는 개신초등학교가 인근에 위치함.

* 주변에 아파트 단지(개신푸르지오, 현대아파트 등) 및 근린생활시설이 소재하고 있으며, 도시형생활주택(라임스토리, 어웰빌리지 등)도 다수 분포함.

* 현재 파악된 정보로는 특별한 혐오시설은 인지되지 않음.

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3. 권리분석

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3.1. 채권자 및 경매 정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경167 (1)

* 채권자: 김

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 감정평가 요약: 구분건물감정평가요항표

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3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김용숙

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-08-21

* 확정일자: 2023-08-21

* 배당신고일자: 2025-10-16

* 대항력: 있음

* 비고: 본 건물의 매각으로 인해 임차인의 주택임차권(을구 6번)은 말소되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

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3.3. 등기부 요약 및 말소기준권리

* 집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 2024년 07월 31일 접수된 엔지니어링두림주식회사 근저당권(을5, 채권액 414,400,000원)임.

* 소유권 보존 등기는 2016년 07월 26일 주식회사수펠리스 앞으로 되어 있음.

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3.4. 인수되는 권리

* 을구 6번 주택임차권: 김용숙, 2025년 10월 16일 접수, 권리금액 75,000,000원. 이 권리는 말소되지 않고 매수인이 인수함.

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4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

* 본건은 도시지역, 준주거지역, 상업용지에 속하며, 인근에 아파트, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

* 토지이용계획상 건폐율 70% 이하, 용적률 500% 이하, 높이 3층 이상 7층 이하의 건축이 가능하며, 지구단위계획구역(개신지구)으로 지정되어 있음.

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4.2. 주변 건물 거래 사례

* 제공된 주변 매매 정보에 따르면, 유사한 시기(1987년, 1995년)에 건축된 연립/다세대 주택의 거래 사례가 있음.

* '창대아트빌라'(1995년식, 23.43㎡)는 2026년 6월 2250만원에 거래됨. (약 317만원/평)

* '서우'(1987년식, 47.37㎡)는 2026년 6월 6000만원에 거래됨. (약 419만원/평)

* '서우'(1987년식, 27.6㎡)는 2026년 5월 3000만원에 거래됨. (약 359만원/평)

* 본 건은 2016년 준공으로 비교적 신축에 해당하나, 인근 신축 도시형생활주택(예: 라임스토리, 2009년식 32㎡ 기준 약 23㎡ 전용면적)의 시세는 KB시세 기준 10,000만원대로 파악됨. 그러나 이는 감정가(8040만원)와 유사하나, 실제 거래는 훨씬 낮을 수 있음.

* 인근 '청주개신푸르지오'(2004년식, 32평형)는 2026년 9월 2.8억~3.1억 수준으로 거래됨.

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5. 생활정보

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5.1. 편의 및 교육 시설

* 교육 시설: 개신초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호함.

* 편의 시설: 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 보임.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 대항력 있는 임차인 인수

* 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김용숙 씨가 존재하며, 보증금 75,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 채무라는 점임.

* 임차인의 대항력 및 선순위 임차권으로 인해, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 차액은 낙찰자가 부담해야 함.

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7. 종합 의견

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본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지조건과 신축 연도(2016년)를 가지고 있습니다. 그러나 감정가(8040만원)에 비해 주변 유사 연식 주택의 실제 거래가가 현저히 낮은 점, 그리고 가장 치명적인 리스크로 대항력 있는 임차인 김용숙 씨의 보증금 75,000,000원을 인수해야 한다는 점이 매우 중요하게 고려되어야 합니다. 임차인의 보증금 액수가 본 건물의 현재 시가총액 또는 감정가보다 높을 가능성이 있어, 낙찰 후 상당한 부담이 예상됩니다.

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8. 투자 포인트

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* 신축 연도(2016년) 대비 낮은 감정가: 주변 노후 주택 거래가와 비교 시, 건물 노후도를 감안한 매력적인 가격 형성에 대한 잠재력.

* 양호한 주거 입지: 초등학교 및 생활 편의 시설 접근성이 좋은 편.

* 향후 개발 가능성: 개신지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

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9. 예상 입찰가

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본 건의 예상 입찰가는 제공된 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례(2026년 5~6월, 23.43㎡~47.37㎡ 기준 약 300만원~419만원/평)를 고려할 때, 본건의 전용면적 8.13평을 기준으로 환산하면 약 2,500만원 ~ 3,400만원 수준으로 추정해볼 수 있습니다.

그러나 본 건은 대항력 있는 임차인 김용숙 씨의 보증금 75,000,000원을 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 이 인수되는 보증금은 낙찰자가 향후 임차인에게 돌려주어야 할 금액으로, 사실상 낙찰자가 인수해야 할 총 부담액을 크게 높입니다.

따라서, 낙찰자가 부담할 총 금액 (입찰가 + 인수 보증금)이 해당 부동산의 현재 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 판단이 필요합니다. 현재 부동산 시장 가치가 인수 보증금(75,000,000원)보다 낮을 가능성이 매우 높아, 낙찰을 받더라도 금전적 손실이 예상됩니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 매우 보수적으로 접근 시, 10,000,000원 정도의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 임차인 보증금 부담을 상쇄하기에는 턱없이 부족한 금액이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 권리관계에 대한 심층 분석 후에 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.