나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50768 [1] 경기도 평택시 오성면 죽리 250-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SM · 평가일 2026.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 오성읍 죽리 소재‘죽4리마을회관’북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 소재하는 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려 할 때, 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

-기호(2) : 부정형 완경사지로서, 기준시점 현재‘토지임야’상태입니다. -기호(3) : 사다리형 완경사지로서, 기준시점 현재‘토지임야’상태입니다. -기호(4) : 사다리형 완경사지로서,‘단독주택 건부지’등으로 이용중 입니다.

인접 도로상태

-기호(2),(3) : 각 공히 본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다. -기호(4) : 본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(2),(3) : 각 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역 (전술)(비행안전제3구역 해발140m 이하 협의업무위탁 2021.5.27.)<군사기지 및 군사시설 보 호법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외 국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다. -기호(4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하 는 경우에 한함)입니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(4)지상에 소유자 미상의 제시외건물(ㄱ,ㄴ창고 등)이 소재하며, 구조·사용 자재·시공정도 및 부대설비 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가하되, 면적사정은 개 략적인 실측에 의하였으며, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 적용 하여 감정평가 하였는 바, 일괄 경매 진행여부는 귀 원에서 판단하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(2),(3)의 공부상 지목은 임야 이나, 기준시점 현재 토지임야 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다. ②기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 목조트러스 위 아스팔트슁글지붕 지상 1층건으로 (사용승인일 : 미상) 외벽 : 목재 사이딩 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 입니다.

이용상태

주택(방4, 욕실2, 거실1, 주방/식당1, 드레스룸1, 다용도실1, 현관1)으로 이용중 입니다.

설비내역

위생 급·배수설비, 유류보일러에의한 난방설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

본건 토지 기호(4)지상에 소유자 미상의 제시외건물(ㄱ,ㄴ창고 등)이 소재하며, 구조·사용 자재·시공정도 및 부대설비 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가하되, 면적사정은 개략적인 실측에 의하였으며, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 적 용하여 감정평가 하였는 바, 일괄 경매 진행여부는 귀 원에서 판단하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다. ②기타 : 본건 현장 조사 시 현 임차인 및 이해관계인의 부재 등으로 내부구조 및 이용상황 등은 일반건축물대장상 기재내용 및 현황도, 탐문조사, 평가사례, 외부관찰 등을 기준으로 작성하였는 바, 귀 원의 경매 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각.
목록4 지상의 제시외 건물등 포함
목록1 건물은 일반건축물대장상 사용승인일이 미기재 상태이며, 안중출장소 건축녹지과 전화확인결과 준공필증 미교부로 보임(입찰시 확인바람).
목록4 지상에 소재하는 수종미상의 조경수는 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경50768 (1)

소재지: 경기도 평택시 오성면 죽리 250-7

물건종별: 단독주택

감정가: 507,712,900원

토지면적: 1303.00㎡ (약 394평)

건물면적: 171.60㎡ (약 52평)

건물 제시외면적: 128.70㎡ (약 39평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유더블유아이유동화전문유한회사

2. 입지조건

위치: 경기도 평택시 오성읍 죽리 소재 ‘죽4리마을회관’ 북측 근거리에 위치합니다.

주위환경: 본건은 단독(다가구)주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 소재하는 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로도 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

- 계획관리지역

- 가축사육제한구역(전부제한구역)

- 비행안전제2구역(전술)

- 비행안전제3구역 (전술)

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

주변 환경: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설이 뚜렷하게 인접해 있지는 않으나, 비행안전구역으로 지정되어 있어 관련 군사활동의 영향을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2010년 6월 15일 접수된 우리은행 근저당권 (을11)입니다.

등기부현황:

- 토지 등기부

* 소유권이전: 정웅연 (2000-02-18), 정영연 (2010-06-15, 매매)

* 근저당: 우리은행 (144,000,000원, 2010-06-15) - 말소기준권리

* 가압류: 중소기업은행 (479,107,869원, 2025-09-08) - 말소

* 가압류: 경기신용보증재단 (157,810,440원, 2025-10-20) - 말소

* 임의경매: 유더블유아이유동화전문유한회사 (168,630,009원, 2026-04-28) - 말소

- 건물 등기부

* 건물 등기부 상의 권리 관계는 토지 등기부와 동일하게 파악됩니다.

총 등기부채권액: 780,918,309원

인수되는 권리: 등기부등본 상 명시적으로 인수되는 권리는 확인되지 않습니다. 물건명세서에 '지상권개요:'라는 항목이 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 통상적으로 말소기준권리 이하의 권리는 경매로 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* (현황 조사 결과, 임차인에 대한 상세 정보가 제공되지 않았으므로, 실제 조사 시 점유 관계 및 임대차 여부를 반드시 확인해야 합니다.)

4. 상권분석

본건은 경기도 평택시 오성면 죽리 지역에 위치한 단독주택입니다. 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 환경을 가지고 있습니다.

제공된 주변 최근 매매 정보는 다음과 같으며, 대부분 다세대주택 위주로 파악되었습니다.

* 2026년 4월, 오성면 죽리 53-1번지 대우하늘채(103동,105동) 다세대 48.12㎡ (전용)가 8,300만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 오성면 죽리 76-7번지 휴아이빌 다세대 60.05㎡ (전용)가 12,800만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 오성면 죽리 78-5번지 현대화승빌라가나동 다세대 51.75㎡ (전용)가 3,800만원에 거래되었습니다.

이러한 다세대주택 매매 사례는 본건과 같은 단독주택의 가치를 직접적으로 반영하기 어렵습니다. 본건은 토지면적이 1303.00㎡ (약 394평)로 매우 넓고, 단독주택 및 제시외 건물(약 39평)이 소재하므로, 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다.

정확한 상권 분석을 위해서는 인근 지역의 단독주택 매매 사례 또는 유사 규모 토지의 실거래가를 추가로 조사해야 합니다.

5. 생활정보

주위환경: 본건은 주거 및 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 상대적으로 조용하고 한적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

교통: 차량을 이용한 단지 내 진출입은 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

주택 이용: 본건 단독주택은 방 4개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당, 드레스룸, 다용도실, 현관 등으로 구성되어 있어 일반적인 단독주택의 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

편의시설: 주변 지역은 농경지와 임야가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설 현황은 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 사용승인일 미확인: 본건 건물은 일반건축물대장상 사용승인일이 미기재되어 있으며, 안중출장소 건축녹지과 확인 결과 준공필증이 미교부된 것으로 보입니다. 이는 건축법 위반 여부, 추후 건축물 사용 및 재건축 시 제약, 이행강제금 부과 등의 잠재적 리스크가 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 건축 관련 기관에 문의하여 정확한 사실 관계를 확인해야 합니다.

제시외 건물 존재: 목록4 지상에 소유자 미상의 제시외 건물(창고 등)이 소재하며, 이는 일괄매각 대상에 포함됩니다. 해당 건물의 현 상태, 불법 건축물 여부, 철거 또는 이행강제금 부과 가능성 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

토지이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역 및 제3구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등 다수의 토지이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지의 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

비교 대상의 부족: 제공된 주변 매매 사례는 본건과 부동산 유형이 다른 다세대주택으로, 본건 단독주택의 정확한 시세 파악에 직접적인 참고가 어렵습니다.

유동화 물건: 유동화 물건으로 분류되어 있으나, 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 오성면 죽리에 위치한 단독주택으로, 1303.00㎡ (약 394평)의 넓은 대지와 171.60㎡ (약 52평)의 건물, 그리고 128.70㎡ (약 39평)의 제시외 건물(창고 등)을 포함하고 있습니다. 주변 환경은 농경지 및 임야가 혼재된 조용한 지역이며, 차량 접근은 용이합니다.

가장 큰 리스크는 건물의 사용승인일이 미기재되어 있고 준공필증이 미교부된 것으로 추정된다는 점입니다. 이는 건축법상 문제를 야기할 수 있으며, 입찰 전 반드시 소유주 또는 관련 기관을 통해 명확한 사실 확인이 필요합니다. 또한, 제시외 건물의 존재와 다수의 토지이용 제한 사항 역시 고려해야 할 부분입니다.

제공된 주변 시세 정보는 본건과 특성이 다른 다세대주택 위주이므로, 단독주택으로서의 정확한 가치 판단을 위해서는 인근 단독주택이나 토지의 실거래 사례를 추가적으로 분석하는 것이 필수적입니다.

이러한 점들을 종합해 볼 때, 본건은 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 철저한 현장 조사와 법규 검토를 통해 리스크를 해소할 수 있는 방안을 마련한 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

넓은 대지면적(약 394평)을 활용한 다양한 활용 가능성 (토지이용계획 확인 필요)

방 4개, 욕실 2개를 갖춘 실용적인 단독주택 내부 구조

건축 관련 법적 문제가 해결될 경우, 지역 내에서 단독주택으로서의 가치 상승 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 507,712,900원입니다.

제공된 주변 다세대주택 매매 사례(8,300만원~12,800만원)는 본건 단독주택과는 물건의 성격이 크게 다르므로 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

본건은 1303.00㎡ (약 394평)의 토지 면적을 가지고 있어, 토지 가치가 상당 부분을 차지할 것으로 예상됩니다. 평택시 오성면 지역의 토지 시세는 용도, 위치, 개발 가능성 등에 따라 평당 수십만원에서 백만원 이상으로 형성될 수 있습니다. 보수적으로 본건 토지 가치를 평당 50만원으로만 산정해도 약 1억 9,700만원에 달합니다.

건물 부분은 사용승인일 미확인 및 준공필증 미교부 가능성 등 법적 리스크가 존재하므로, 감정가 대비 할인된 가치로 평가될 필요가 있습니다.

이러한 점을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준인 4억 5천만원에서 5억 5천만원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 개략적인 추정치이며, 입찰 전 반드시 인근 단독주택 및 토지 매매 사례를 상세히 조사하고, 건물의 법적 문제 해결 가능성과 예상 소요 비용을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.