나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31095 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 134-1 진양아트빌 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '심곡2동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며 주변은 동류형의 공동주택(다세대주택), 단독주택, 소규모 아파트 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 남서측 인근(약 500m)에 전철 '부천역', 남동측 인근(약 700m)에 '소사역'(환승역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리조 평슬래브 지붕의 5층 건물임. 외벽 : 드라이비트 등 내벽 : 페인트, 벽지 등 창호 : 삿시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (별첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인접 토지와 등고 평탄하며 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 약 8m 정도의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경31095 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 134-1 진양아트빌 203호

* 건물명: 진양아트빌

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 165,000,000원

* 토지면적: 19.64㎡ (약 5.94평)

* 건물면적: 38.53㎡ (약 11.66평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 건물 정보:

* 신축일: 2001년 05월 31일

* 사용승인일: 2001년 09월 14일

* 구조: 철근콘크리트조 평슬래브 지붕 (5층 건물)

* 전유부분 면적: 38.53㎡ (약 11.66평)

* 토지 지분: 19.6386㎡ (약 5.94평)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 심곡동 134-1 진양아트빌 203호

* 주변 환경: '심곡2동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 동류형의 공동주택(다세대주택), 단독주택, 소규모 아파트 등이 혼재하는 주택지대입니다.

* 교통상황:

* 제반 차량 출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

* 남서측 인근 약 500m 거리에 지하철 1호선 '부천역'이 위치합니다.

* 남동측 인근 약 700m 거리에 지하철 1호선 및 서해선 환승역인 '소사역'이 위치합니다.

* 전반적인 교통 환경은 무난한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 남서측으로 약 8m 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 08월 02일자 구로세무서장 압류 (갑8)

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 문선오(2006.02.21), 박경란(2006.11.13), 박해주(2018.07.20)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (보증금 129,000,000원, 2025.05.28 접수)

* 비고: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 주택임차권이 기재되어 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 확인됩니다.

* 압류/가압류: 구로세무서장, 주택도시보증공사, 부천시, 양천세무서장 등 다수의 압류 및 가압류가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매: 서울보증보험 (채권액 127,918,156원, 2026.05.12 접수). 본 경매의 채권자입니다.

* 등기부채권 총액: 1,800,613,805원

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 공동주택(다세대주택), 단독주택, 소규모 아파트 등이 소재하는 전형적인 주택지대입니다.

* 상업 시설 접근성:

* 인근에 국지적인 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

* 대규모 상업시설 및 편의시설은 지하철 1호선 부천역 및 소사역 일대를 통해 이용이 가능하며, 대중교통으로 접근이 용이합니다.

* 투자 관점: 주거 목적의 투자에 적합한 입지이며, 주변 개발 계획 등에 따라 향후 상권 변화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

* '심곡2동 행정복지센터'가 인근에 소재하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 지하철 부천역 및 소사역 인근의 대형병원(부천세종병원, 디딤병원 등), 쇼핑센터(롯데백화점 중동점 등), 금융기관 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설:

* 초등학교: 원미초등학교, 심곡초등학교 등이 소재합니다.

* 고등학교: 심원고등학교 등이 소재합니다.

* 대학교: 부천대학교가 인근에 있습니다.

* 의료시설:

* 종합병원: 부천세종병원, 디딤병원 등 심장, 일반, 건강검진 관련 의료시설이 있습니다.

* 전문병원: 부천사랑병원(정신건강), 부천한병원(재활), 약대한방병원(한방재활) 등 다양한 전문 의료기관이 있습니다.

* 기타: 본건 인근 지역에서 과거(2025.8.26~2026.8.25) 토지거래허가구역 지정이 있었으나, 현재는 지정 기간이 만료되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 과거(2025.8.26.~2026.8.25.) 토지거래허가구역으로 지정된 바 있으나, 현재는 허가기간이 만료되어 신규 거래 시 허가 절차가 불필요합니다. (단, 검색 결과 중 일부는 2026.12.31까지 지정되었다고 언급하고 있어, 정확한 최종 만료일은 추가 확인 필요)

* SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험) 관련 인수 조건 변경 사항이 있었던 것으로 기록되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 다만, 등기부상 관련 채권은 말소 예정으로 보입니다.

* 임대차 관계: 한국토지주택공사 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 복합 권리 관계: 다수의 압류, 가압류, 임차권 등기 등이 존재하였으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 권리관계 해소를 위한 절차상 변동 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 1호선 부천역과 소사역 인근에 자리하여 교통이 편리한 입지입니다. 주변은 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 다수의 권리관계가 등기되어 있었으나, 말소기준권리 분석 결과 대부분 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적은 편입니다. 특히, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다. 과거 토지거래허가구역이었으나 현재는 해제된 상태로 확인됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권 입지: 지하철 1호선 부천역과 소사역(환승역) 이용이 편리하여 도심 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 주택가로 형성되어 있어 안정적인 거주가 가능합니다.

* 권리관계 정리: 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸되어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 무보증금 인수: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 165,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 유사 연식(2001년) 및 면적(41.85㎡)의 인근 다세대주택(삼성베스트빌 107-12) 매매가는 111,000,000원으로 파악됩니다.

* 또한, 유사 연식(2003년) 및 더 넓은 면적(61.17㎡)의 다세대주택(소사빌리지) 매매가는 171,000,000원으로 확인됩니다.

* 본건의 전용면적(38.53㎡)과 유사 연식(2001년)을 고려할 때, 현재 시세는 약 105,000,000원 ~ 115,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 예상 입찰가: 125,000,000원

* 위 시세 분석 결과와 감정가(165,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 시장 경쟁 및 물건의 가치를 감안한 합리적인 예상 입찰가를 125,000,000원으로 산정합니다. 이는 유사 물건의 최근 매매가보다 높으나, 감정가보다는 낮게 책정되어 투자 수익성을 확보할 수 있는 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.