나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503742 [1] 인천광역시 연수구 송도동 397-8 힐스테이트레이크송도2차 205동 22층2204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영창 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천현송초등학교 북측 인근에 위치하고 있는 힐스 테이트레이크송도2차 205동 22층 2204호로서 부근은 9개동 총889세대가 중급 규모의 고층 아파트단지를 형성하고 있으며 인근에 학교, 수변공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 북동측 약1.4km지점에 송도달빛축제 공원역(인천1호선)이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 건물내 22층 2204호로서 외벽: 몰탈위 수성페인트 및 하단 외장돌붙임 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 열병합시설에 의한 지역난방, 옥내소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약25미터의 아스팔트 포장도로에 접하며 단지내 상태양호한 포장 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2015-07-13), 지구단위계획구역(2023-12-18), 대로3류(폭 25m~30m)(2015 -07-13)(대3-송4)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2015-07-13)(대3-송5)(접합), 대로3류(폭25m ~30m)(2025-05-12)(접합), 경제자유구역{경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법}, 상대 보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(2022-02-28)(인천현송중학교 인천동부 교육지원청고시제2022-47){교육환경 보호에 관한 법률}, 성장관리권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2026타경503742 (1)

소재지

인천광역시 연수구 송도동 397-8 힐스테이트레이크송도2차 205동 22층2204호

용도

아파트

감정가

781,000,000원

토지 면적

55. 79㎡ (약 16.88평)

건물 면적

84. 96㎡ (약 25.70평)

매각 대상

토지/건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의 경매

채권자

제OOOOOOOOOOOOO

특이사항

중복 사건

특수물건정보

중복 사건

아파트 정보

아파트명: 힐스테이트 레이크 송도 2차

사용승인일: 2020년 1월 31일

총 세대수: 889세대

단지 내 동수: 11개동 (총괄표제부 기준)

단지 내 주차대수: 1,348대 (총괄표제부 기준)

건물 최고층수: 34층 (205동 기준)

본건 층수: 22층

전용 면적

84. 96㎡ (약 25.70평)

공급 면적

약 115.00㎡ (약 34.79평) - (추정치)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천현송초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 9개동 총 889세대로 구성된 중급 규모의 고층 아파트 단지이며, 인근에 학교, 수변공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 약 1.4km 지점에 송도달빛축제공원역(인천1호선)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로상태

본건 북측 및 동측으로 폭 약 25미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내 포장 도로 상태 또한 양호하여 차량으로의 출입이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합되어 있습니다. 또한, 경제자유구역, 상대보호구역(인천현송중학교), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택용도 취득에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 주의가 필요합니다.

3. 권리분석

권리관계 요약

본 물건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

말소기준권리

을1 근저당 (농협은행주식회사, 2020년 4월 2일 접수)

등기부채권 총액

1,012,800,000원

임차인 현황

본건과 관련하여 임대관계는 미상입니다. 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 여부에 대한 정확한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상업시설 및 편의시설

단지 인근에 인천현송초등학교가 위치하며, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 수변공원과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

유사 단지와의 비교

힐스테이트 레이크 송도 2차는 총 889세대의 대단지 아파트로, 송도 국제도시 내에서도 비교적 잘 갖춰진 주거 단지로 평가받고 있습니다. 주변에 유사 규모 및 연식의 아파트 단지들이 있어 생활 인프라 공유가 가능합니다.

5. 생활정보

단지 정보

힐스테이트 레이크 송도 2차는 2020년 1월에 사용 승인된 아파트로, 총 11개 동에 889세대가 거주하고 있습니다. 최고 34층 높이의 건물로 구성되어 있으며, 단지 내 총 1,348대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. (본 건 205동 22층)

주변 교육 시설

인천현송초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있어 학습 환경이 양호합니다.

주변 공공 시설

단지 인근에 조성된 수변 공원 및 녹지 공간을 통해 쾌적한 휴식 및 여가 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

중복 사건

동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복되어 진행될 수 있으며, 이는 경매 절차의 복잡성 및 낙찰 후 처리 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

임차인 현황 미상

현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 및 보증금/차임 등 세부적인 계약 조건에 대한 파악이 필수적입니다. '임대관계 미상' 및 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 실제 현황과 다를 수 있어 각별한 주의가 요구됩니다.

토지거래계약허가구역 지정

본 건 주택은 토지거래계약허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등이 주택을 취득할 경우 관련 법규에 따른 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도 신도시의 우수한 입지에 위치한 비교적 신축 아파트입니다. 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 대단지 브랜드 아파트로서 주거 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 임차인 현황 미상과 중복 사건이라는 특이사항은 경매 진행 시 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 이러한 위험 요소를 면밀히 분석하고, 합리적인 입찰가 산정을 통해 투자 가치를 확보하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 송도 신도시의 지속적인 개발 계획과 미래 가치 상승 기대.

* 힐스테이트 브랜드 아파트로서 높은 선호도와 안정적인 시세 유지 가능성.

* 2020년 준공된 최신 아파트로, 건물 노후도가 낮아 장기적인 거주 및 투자에 유리.

* 최근 실거래가를 고려한 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

시세 분석

최근 실거래가를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 동일한 힐스테이트레이크송도2차 84.96㎡(약 25.7평) 면적의 거래는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 4일: 76,500만원 (40층)

* 2026년 7월 15일: 70,500만원 (15층)

* 2026년 7월 20일: 68,250만원 (11층)

본건은 22층으로, 최근 거래된 11층 및 15층보다는 높은 가격대를, 40층보다는 낮은 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다. 이를 바탕으로 본건의 적정 시세 범위를 약 7억 2천만원에서 7억 5천만원 사이로 추정할 수 있습니다.

입찰가 산정 시 고려사항

* 감정가: 781,000,000원

* 인수되는 보증금이 없으므로 권리관계는 비교적 명확합니다.

* '임대관계 미상'으로 인한 명도 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 중복 사건으로 인한 절차상 변수 및 불확실성 고려가 필요합니다.

* 잔금 납부, 취득세 등 부대 비용 발생.

최종 제안 입찰가 범위

상기 시세 분석 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 경쟁 상황과 낙찰 가능성, 수익률 등을 감안했을 때, 보수적으로 접근하여 7억 3천만원에서 7억 5천만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

최종 예상 입찰가: 730,000,000원 ~ 750,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.