나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503705 [1] 인천광역시 남동구 간석동 214-15 웰스하임 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경503705 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 214-15 웰스하임 12층1204호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 4.21㎡ (약 1.27평)

건물면적 (본건 전용면적): 18.97㎡ (약 5.74평)

아파트 건물 전체 전용면적 합계: 3,716.86㎡

아파트 건물 전체 연면적: 8,658.44㎡

사용승인일: 2014년 5월 30일

총세대수: 182세대

본건 층수: 12층 (총 19층)

주차대수: 총 38대 (지상 6대, 지하 32대)

1.3. 감정가

감정가: 74,000,000 원 (7천 4백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 웰스하임 아파트 12층 1204호로, 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 인근으로 주요 도로인 백범로가 있어 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건 등기사항전부증명서에 따르면, 여러 권리들이 설정되어 있었으나 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* S *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-23

대항력: 없음

비고: 보증금이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 강 (주택도시보증공사)

보증금: 100,000,000원 (1억원)

차임: 0원

전입일자: 2022-04-29

확정일자: 2022-04-13

배당신고일자: 2024-02-28

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 임차권등기가 말소되는 것으로 확인됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리: 갑9 (압류, 강서세무서장, 2023-02-07)

매각으로 소멸되는 권리:

* 을구 5번 주택임차권 (강동재)

* 갑12 (강제경매, 주택도시보증공사)

* 기타 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리

인수되는 권리:

* 없음 (모든 임차보증금 및 후순위 권리는 인수되지 않음)

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

최근 2026년 7월 27일에 16층 물건이 7,100만원에 거래되었으며, 2026년 6월 20일에는 17층이 7,300만원, 2026년 3월 25일에는 16층이 7,400만원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 동향

최근 실거래가 데이터를 볼 때, 본건과 유사한 층수의 아파트 매매 시세는 7,100만원에서 7,400만원 사이로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 감정가 7,400만원은 최근 최고가와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설, 마트, 병원, 은행 등이 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 교육시설

초등학교, 중학교 등 교육시설이 도보 가능한 거리에 위치해 있어 자녀 교육 환경도 적절한 편입니다.

5.3. 주변 녹지 및 여가시설

가까운 거리에 공원이나 녹지 공간이 있어 산책 등 여가 활동을 즐기기 용이합니다.

5.4. 주변 혐오시설

주변에 특별히 혐오시설이 밀집되어 있다는 정보는 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건 경매 진행과 관련하여 HUG의 인수조건 변경 사항이 있다고 명시되어 있어, 해당 변경 내용 및 잠재적 영향에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* S * 임차인의 경우: 비록 대항력이 없다고 명시되었으나, 전입일자(2025-01-23)가 비교적 최근이므로, 추후 권리관계 변동이나 점유 관련 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 권리 분석의 정확성: 모든 권리관계는 등기부등본 및 관련 서류를 통해 최종 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 웰스하임 아파트 12층 1204호로, 최근 실거래가 및 감정가가 유사한 수준을 보이고 있습니다. 권리상 인수되는 부담이 없어 비교적 깔끔한 물건으로 판단됩니다. 입지, 교통, 생활 편의시설 등 전반적인 주거 환경 또한 양호한 편입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'에 대한 세부 내용을 반드시 확인해야 하며, 임차인의 경우 대항력이 없으나 관련 사항을 재차 검토하는 것이 안전합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 확보에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 적절한 수준으로, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 인천 남동구의 기존 주거 지역에 위치하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 74,000,000원이며, 최근 실거래가가 7,100,000원에서 7,400,000원 사이에서 형성되고 있습니다. 권리상 인수되는 보증금이 없어 인수 부담이 없다는 점, 그리고 2026년 7월 말 실거래가가 7,100만원으로 소폭 하락세를 보이고 있다는 점을 감안할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 74,000,000원 범위로 제안합니다.

(본 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 개인의 투자 성향 등에 따라 달라질 수 있으며, 최종 결정 전 현장 조사 및 추가 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.