나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61196 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 937-47 제이빌라 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상지 · 평가일 2026.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 고양예술고등학교 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 상업시설 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 바닥 : 미상임. 창호 : 새시창호 등

이용상태

이용 : 다세대주택(으)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 냉방 설비, 소화설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

토지의 형상 : 인접토지 대비 평지의 부정형토지임. 이용상태 : 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

도로상태 : 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

"계획관리지역 , 성장관리계획구역(복합ZONE), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임."

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 별도 조사하지 아니하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 고양지원 2026타경61196 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 937-47 제이빌라 101동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 250,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 59.09㎡ (약 17.88평)

토지지분: 59.088㎡ (약 17.88평)

건물면적: 48.83㎡ (약 14.77평)

건물지분: 48.832㎡ (약 14.77평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

건물명: J 빌라

동: 101동

층: 3층 (전유부)

건축년도: 2016년 (준공: 2018년 9월 6일)

총 세대수: 18세대

주차 대수: 18대

엘리베이터: 1대

구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 제3층 제302호

외벽: 드라이비트 마감 등

내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등

바닥: 미상임

창호: 새시창호 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 고양예술고등학교 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 상업시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통임.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지의 형상은 인접토지 대비 평지의 부정형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

도로상태는 외곽 공도에 접함.

2.4. 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리구역(복합ZONE), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경61196 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 3월 2일 영주세무서장의 압류 등기(갑6)임.

3.3. 주요 권리사항 (임차권)

등기부상 주택임차권(을1)이 존재하며, 접수일자는 2024년 4월 3일임.

임차인: 이예솔

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 8월 13일

확정일자: 2019년 8월 7일

대항력: 있음 (확정일자 및 전입일자 기준)

등기부상 말소구분: 인수

3.4. 권리분석 요약 (인수되는 권리)

등기부 요약 및 물건명세서 상, 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 185,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높음. (을1: 말소: 인수, 물건명세서 참고사항)

제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 위 사항에 따라 실제 인수 가능성이 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건은 다세대주택 및 상업시설이 혼재하는 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 다수의 연립, 다세대, 빌라 단지가 형성되어 있음.

4.2. 유사 물건 시세 동향

최근 2026년 7월 거래된 유사 물건들의 매매가는 다음과 같음.

- 2016년식, 51㎡ (1층): 16,500만원

- 2016년식, 58.16㎡ (4층): 26,800만원

- 2015년식, 56.775㎡ (1층): 15,300만원

본건의 면적(48.83㎡)을 고려할 때, 최근 거래 사례를 바탕으로 산정한 시세는 약 15,000만원 ~ 20,000만원 범위로 추정됨. 그러나 본건의 감정가는 250,000,000원으로, 최근 시세보다 다소 높게 책정되었음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 인근에 학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있음.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 검토)

본건 소재지는 주거 및 상업시설이 혼재된 일반적인 도시 환경임. 지도상으로 인근에 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않으나, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하므로 관련 규제 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 위험

해당 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 등기부 및 물건명세서 상 보증금 185,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높음. 이는 낙찰가 외 추가적인 현금 지출을 발생시킬 수 있는 가장 큰 위험 요소임.

6.2. 기타 법규 및 제한사항

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하여 향후 건축, 개발, 행위 제한 등이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 다세대주택임. 교통 및 주거 환경은 보통 수준으로 판단됨. 가장 큰 특징이자 위험 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그의 보증금 185,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점임. 제공된 감정가는 250,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 거래 사례는 그보다 낮은 수준을 보이고 있어 시세 대비 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크를 감안할 때, 낙찰받더라도 추가적으로 185,000,000원의 자금이 투입될 수 있다는 점을 최우선으로 고려해야 함. 만약 해당 보증금이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 실질적인 취득 총액은 낙찰가 + 185,000,000원이 됨. 이러한 점을 고려하여 낙찰가를 산정해야 하며, 임대차 관계의 특수성(차임 0원)에 대한 추가적인 확인이 필요함.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 물건의 실제 시장 가치와 인수 부담을 종합적으로 고려하여 산정해야 함. 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '을1' 등기 및 물건명세서의 '인수' 표기와 '잔액 인수' 문구를 볼 때, 185,000,000원의 보증금 인수 위험은 매우 현실적임.

감정가 250,000,000원 대비 최근 실거래가는 약 150,000,000원 ~ 200,000,000원으로 추정됨.

만약 보증금 185,000,000원을 매수인이 추가로 부담해야 한다면, 실질적인 총 투자 비용이 시장 가치를 초과할 수 있으므로 매우 신중한 접근이 필요함.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 부담을 제외한 물건 자체의 가치(약 180,000,000원 ~ 200,000,000원)를 기준으로 보되, 잠재적 리스크를 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안함.

희망 입찰가: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

참고: 본 예상 입찰가는 인수되는 보증금 185,000,000원을 제외한 물건 자체의 가치에 기반한 추정이며, 실제 총 투자 비용은 낙찰가 + 인수 보증금이 될 수 있음을 반드시 유념해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.