나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70987 [1] 경기도 양주시 백석읍 복지리 290 동화은하수큰마을제1지구장미마을아파트 104동 1층 102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 "은봉초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 대단지 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 스라브지붕임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스설비에 의한 바닥난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(해당교육청에 문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>,배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보 전법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 부동산의 표시

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70987 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 복지리 290 동화은하수큰마을제1지구장미마을아파트 104동 1층 102호

용도: 아파트

토지면적: 47.88㎡ (약 14.48평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

토지지분: 47.877㎡ (약 14.48평)

건물지분: 84.94㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 감정 및 평가

감정가: 160,000,000원

1.3. 건축물 정보

아파트명: 동화은하수큰마을제1지구 장미마을아파트

사용승인일: 1999년 02월 27일

준공년도: 1999년

총 동수: 5동

총 세대수: 443세대

해당 동: 104동

해당 층: 1층 / 총 15층

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕

1.4. 건축물대장 요약

본 건물은 집합건축물로서 총괄표제부, 표제부, 전유부 정보가 등록되어 있으며, 주된 용도는 공동주택(아파트)입니다.

토지대장 정보에 따르면 대지권은 47.88㎡(약 14.48평)이며, 건물 전유 면적은 84.94㎡(약 25.69평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 "은봉초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 아파트 단지는 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 직접 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(복지지구)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당하여 관련 법규에 따른 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 개요

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 문OO입니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 2009년 4월 1일 접수된 의왕새마을금고의 근저당권(을11)입니다. 매각으로 인해 을11 근저당권 이하 모든 권리(근저당, 전세권, 채권질권, 가압류, 임의경매개시결정)는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 문준식

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자, 확정일자, 배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되나, 보증금 및 차임 정보가 일부 누락되어 있어 입찰 전 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 등기부 요약

등기부상 총 채권액은 236,500,000원입니다. 이는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 물건이 속한 단지 주변으로는 대단지 아파트와 함께 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

해당 아파트 단지는 1999년 준공되어 약 27년차 건물로, 관리상태 및 시설 노후도에 대한 확인이 필요합니다. 총 443세대로 구성되어 있으며, 주차는 총 455대(지상 342대, 지하 113대)가 가능합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 면적 정보

본 건은 전용면적 84.94㎡ (약 25.69평)의 아파트로, 동일 면적의 다른 매물이 최근 거래된 사례가 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

본건 북측 인근에 초등학교(은봉초등학교)가 위치하고 있어 교육환경이 양호한 편입니다. 또한, 단지 내 및 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1999년 준공된 아파트로서, 건물의 물리적 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 미확인 임차인 정보

임차인 문준식 씨는 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 보증금 및 차임 등의 상세 정보가 누락되어 있어 낙찰 후 관련 사항에 대한 추가 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본 토지는 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 백석읍에 위치한 아파트 경매 건으로, 대단지 아파트 단지의 일원으로서 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능한 물건이라는 장점이 있습니다. 다만, 1999년 준공된 건물로 인한 노후화 문제와 1층이라는 점은 가치 판단 시 고려해야 할 요소입니다. 임차인 정보가 일부 불확실하지만 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 위험은 적습니다.

8. 투자 포인트

* 모든 권리가 소멸되어 명도 및 등기 절차가 비교적 간편합니다.

* 대단지 아파트 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 최근 거래 사례를 바탕으로 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 재건축 또는 리모델링 등 잠재적 가치 상승 요인을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 6천만원입니다. 최근 유사 면적(84.94㎡) 아파트 매매 사례를 살펴보면, 2026년 5월 15일에 1억 7천 2백 5십만원(9층), 2026년 7월 3일에 1억 4천만원(9층)에 거래되었습니다. 본 건은 1층에 위치해 있어 층수 이점을 고려한 가격 조정이 필요합니다. 1층의 경우 일반적으로 가격이 다소 낮게 책정되는 점과 최근 최저 거래가격을 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 1억 5천만원에서 1억 5천 5백만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 낙찰가율은 감정가의 약 94%~97% 수준으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.