나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경217 [1] 경기도 양주시 장흥면 일영리 36-2 휴가든 비동 2층205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2026.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 장흥면 일영리 소재 '장흥면 행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 관광지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제205호로서, (사용승인 : 2021.04.15.) - 외벽 : 타일 붙임마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중인 것으로 탐문됨. (후첨 내부구조도 참고)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생ㆍ급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되나, 폐문부재로서 내부설비의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 3필지 일단으로 인접 도로 대비 평탄한 대체로 부정형의 토지로서 현황 '도시형생활주택(단지형연립주택)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일영리 36-2, 일영리 36-20, 일영리 36-21 공히 : 준주거지역, 지구단위계획구역(일영지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경217 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행 (수OOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소재지: 경기도 양주시 장흥면 일영리 36-2 휴가든 비동 2층205호

1.2. 물건 정보

용도: 연립주택 (도시형생활주택: 단지형연립주택)

사용승인일: 2021.04.15

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제205호

1.3. 감정평가 요약

감정가: 383,000,000원

1.4. 토지 및 건물 정보

토지 면적: 53.16㎡ (53.165㎡) / 약 16.08평

건물 면적: 84.91㎡ (84.912㎡) / 약 25.69평

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 장흥면 일영리 소재 '장흥면 행정복지센터' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 관광지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021.11.05 접수된 수협은행 근저당권 (채권금액 326,600,000원) 입니다.

매각으로 인해 위 근저당권 및 이후 접수된 모든 권리는 말소될 예정입니다. (임의경매 개시결정 포함)

3.2. 임차인 현황

임차인: 송

보증금: 20,000,000원

차임: 700,000원

전입일자(사업일자): 2022-04-25

배당신고일자: 2026-07-20

대항력: 없음

비고: (임차인 이름은 개인정보보호를 위해 첫 글자만 표기하였습니다.)

3.3. 인수되는 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 확인되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 송 은 대항력이 없어 보증금 인수 여지가 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 휴가든B동에 속하며, 사용승인일은 2021년 4월 15일입니다.

인근 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

2026년 3월 4일, LG하우스(B동) 34.07㎡ (약 10.3평)이 86,500,000원에 거래되었습니다.

2026년 3월 2일, 갤러리하우스101동 43.51㎡ (약 13.16평)이 135,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 6월 26일, LG하우스1 48.3㎡ (약 14.61평)이 127,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 84.91㎡ (약 25.69평)으로, 주변 거래 사례보다 면적이 큰 편입니다.

주변 거래 사례의 평당 단가는 약 839만원 ~ 1,025만원 수준입니다.

본건 면적에 이를 적용 시, 예상 시세 범위는 약 21,836만원 ~ 25,690만원으로 산정됩니다.

이는 감정가(38,300만원)보다 현저히 낮은 수준이며, 감정가 대비 시세는 낮게 형성되어 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 근린생활시설 및 관광지가 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

정확한 편의시설은 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 확인해야 합니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교 및 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

인근 지도 검색 결과, 장흥초등학교, 신흥중학교 등이 있으나, 본건과의 정확한 거리는 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 검색)

현재 제공된 정보 및 관련 검색 결과상, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확하게 확인되지 않았습니다.

다만, 양주시는 공동형 종합장사시설 건립을 추진 중이나, 이는 백석읍 방성1리 일원이며 본건 소재지와는 거리가 있습니다.

또한, 양주권 자원회수시설(쓰레기 소각장)이 은현면에 위치해 있습니다.

정확한 혐오시설 유무 및 주변 환경에 대한 상세한 확인은 현장 답사를 통해 진행하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 조사 시 특이사항

현장 방문 시 폐문부재로 내부 설비의 정상 작동 여부 확인이 불가했습니다. 입찰 시 유의해야 합니다.

임대 관계 미상으로, 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 현재 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.)

6.2. 권리분석 외 추가 리스크

도시형생활주택(단지형연립주택)으로, 일반 아파트 대비 관리 주체 및 향후 재건축/리모델링 등에 대한 의사결정 과정이 복잡할 수 있습니다.

본건의 토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 특정 축종의 사육이 제한됩니다.

감정가 383,000,000원 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익이 크지 않거나 손실 가능성도 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 장흥면에 위치한 휴가든B동 연립주택입니다.

비교적 신축(2021년 사용승인) 건물이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

다만, 내부 설비 확인 불가, 주변 시세 대비 감정가가 높아 보이는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물로 양호한 건물 상태 기대.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 깔끔함.

임차인 대항력 없어 명도 용이 (단, 배당받지 못할 경우 문제 발생 가능성은 있음. 하지만 배당신고일자 2026-07-20 이라 배당 가능성이 높아보임).

낮은 토지이용계획상 제한(준주거지역, 지구단위계획구역 등)으로 향후 개발 가능성 잠재.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 바탕으로 시세 분석을 진행하였습니다.

유사 면적의 거래 사례가 부족하여 평당 단가를 기준으로 추정하였습니다.

최근 매매 사례의 평당 단가는 약 839만원 ~ 1,025만원 수준입니다.

본건 전용면적 84.91㎡ (약 25.69평)에 적용 시, 예상 시세 범위는 약 21,836만원 ~ 25,690만원으로 산정됩니다.

따라서, 본건의 적정 예상 입찰가는 주변 시세, 건물의 현재 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

권리 인수 부담이 없으므로, 시세 범위 내에서 감정가 대비 할인율을 적용하여 낙찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서, 그리고 현재 감정가가 시세보다 높게 책정된 점을 감안하여, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 약 22,000만원 ~ 26,000만원 범위를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 입찰 참여 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 주변 부동산 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.