나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70931 [1] 경기도 양주시 고암동 122 동안마을 310동 18층 1803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인 · 평가일 2026.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 고암동 소재 "회천초·중등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통으로 보임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통으로 보임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 25층 건 내 18층 1803호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급,배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내·외의 포장 도로를 통하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발 : 덕정1지구), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해당교육청에 문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70931 (1)

소재지: 경기도 양주시 고암동 122 동안마을 310동 18층 1803호

용도: 아파트

감정가: 236,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트벽식조 25층 건물 내 18층 1803호

사용승인일: 2001년 5월 2일

1.2. 면적 정보

토지면적: 47.71㎡ (약 14.43평)

건물면적: 83.44㎡ (약 25.24평)

토지지분: 47.7052㎡

건물지분: 83.44㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 씨에스씨2503유동화전문

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 고암동 소재 "회천초·중등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통으로 보입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다. 본건 아파트 단지 내·외의 포장 도로를 통하여 출입이 가능합니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설)

주변 지역에 대한 조사 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본 물건은 다수의 권리 분석이 필요하나, 말소기준권리보다 후순위로 설정된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 주요 권리 내역

말소기준권리: 2021년 6월 3일자 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권 (금액: 173,650,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

총 등기부채권액: 242,812,543원.

3.3. 소유권 변동

* 김성식 (2008.01.21)

* 김성이 (2014.04.14)

* 최보영 외 1명 (2015.04.01)

* 최보영 (2020.12.24 증여)

3.4. 기타 권리

* 근저당: 삼성화재해상보험주식회사 (2021.06.03)

* 가압류: 롯데카드 (2024.07.12, 8,200,530원), 주식회사 우리카드 (2024.07.25, 51,295,474원), 현대카드 (2024.07.30, 9,666,539원)

* 강제경매: 씨에스씨2503유동화전문 (2026.04.30, 49,927,826원) - 본건 경매 사건

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상.

주의: 임대 관계가 미상인 관계로, 명도 진행 시 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본 물건은 양주시 고암동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 단지 주변으로 아파트, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

4.2. 교육 환경

단지 인근에 "회천초·중등학교"가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 이는 주거지의 가치를 높이는 요인으로 작용합니다.

4.3. 교통 및 접근성

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

본건은 철근콘크리트벽식조 25층 건물 중 18층에 위치한 아파트로, 83.44㎡ (약 25.24평)의 전용 면적을 가지고 있습니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

기본적인 위생 설비, 급·배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 단지 정보

아파트명: 동안마을(주공3단지)

총 동수: 13동

세대수: 1290세대

사용승인일: 2001년 5월 2일

최고층: 25층

주차 대수: 총 523대 (지상 12대, 지하 32대)

단지 내 편의 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

현재 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 0원 확인됨)

6.2. 유동화 물건

채권이 유동화된 물건으로, 채권 매입 및 권리 행사 과정이 복잡할 수 있습니다.

6.3. 복잡한 토지 이용 계획

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1·2류, 가축사육제한구역, 보호구역, 성장관리권역 등 다양한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 고암동에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있어 안정적인 주거 가치를 지닙니다. 다수의 권리가 말소될 예정이나, 임대 관계가 불확실한 점은 명도 진행 시 유의해야 할 부분입니다. 유동화 물건이라는 특성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세 및 물건 현황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 지역

주변에 아파트 단지, 학교, 근린시설 등이 잘 갖춰진 주거 지역에 위치합니다.

8.2. 개발 잠재력

택지개발지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 시세 차익 가능성

감정가 대비 최근 시세를 고려했을 때, 적절한 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 매매 시세 분석

* 2026년 7월 22일: 235,000,000원 (23층, 83.44㎡)

* 2026년 7월 14일: 215,000,000원 (16층, 83.45㎡)

* 2026년 7월 11일: 220,000,000원 (23층, 83.45㎡)

9.2. 감정가

236,000,000원

9.3. 종합 분석

본 건의 감정가는 236,000,000원으로, 최근 최고가 매매 사례(235,000,000원)와 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 최근 실거래가는 215,000,000원부터 235,000,000원 사이에서 형성되어 있으며, 층수 및 거래 시점에 따라 차이가 있습니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 순수하게 낙찰가와 명도 비용, 기타 부대 비용을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 유동화 물건 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 감안하여, 시세 대비 할인율을 적용하는 것이 보수적인 접근입니다. 최근 최고가 매매 사례(235,000,000원)에서 5% ~ 10% 할인을 적용할 경우, 211,500,000원 ~ 223,250,000원 범위가 산출됩니다.

9.4. 예상 입찰가

보수적인 접근을 권장하며, 본 건의 현재 시세와 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 220,000,000원 ~ 225,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

감정가(236,000,000원) 이하로 입찰하되, 최근 실거래가 상단(235,000,000원)을 넘지 않는 선에서 전략적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

*주의: 본 예상 입찰가는 제공된 자료를 기반으로 한 추정치이며, 현장 조사, 권리 관계 재확인, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.