나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4937 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염창역" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 '염창역'이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 11층 내 제4층 제401호로써 (사용승인일: 2022.01.11) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제4층 제401호

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4937 (1)

감정가: 359,000,000원

건물명: 루미온

용도: 오피스텔

토지면적: 9.91㎡ (약 2.99평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2022년 1월 11일

총 층수: 11층

해당 층: 4층

건축 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

1.1. 입지조건

2.

* 위치: 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염창역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 "염창역"이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로: 본건 건물은 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 강서세무서장의 압류 (2023년 2월 15일)

* 인수되는 권리: 특별 매각 조건에 따라 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유한강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026년 1월 19일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(최서영)

* 보증금: 389,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 8일

* 확정일자: 2022년 3월 18일

* 배당신고일자: 2024년 4월 12일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 등기부 요약:

* 을구 3번, 주택임차권 (최서영, 389,000,000원)은 말소 예정입니다.

* 갑구 7번, 강제경매 (주택도시보증공사, 389,000,000원)는 말소 예정입니다.

* 종합: 본건은 HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 특이사항이 있으나, 임차인 모두 대항력이 없고, 등기부상 말소 예정되어 있어 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없을 것으로 분석됩니다. 다만, 특별매각조건 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

2.

* 지역 특성: 본건이 위치한 염창동 지역은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집된 복합 상업 및 주거 지역입니다.

* 역세권: 지하철 9호선 염창역을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 이는 상권 활성화 및 유동 인구 확보에 긍정적인 요소로 작용합니다.

* 잠재력: 오피스텔 밀집 지역으로서 직장인 수요가 예상되며, 주변 상업 시설과의 연계를 통해 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

2.

* 교통: 지하철 9호선 염창역을 통한 서울 주요 도심 접근성이 용이합니다. 다수의 시내버스 노선도 이용 가능합니다.

* 편의시설: 오피스텔 주변에 다수의 근린생활시설, 마트, 식당 등이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 소재하고 있으나, 오피스텔 자체의 주 수요층이 직장인임을 고려할 때 교육 시설과의 직접적인 관련성은 낮을 수 있습니다.

* 환경: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 소음이나 유동 인구 밀집 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 제한구역 정보: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 규제 사항은 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 특별매각조건: 매수인은 채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 관련 내용을 명확히 인지해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 관련 내용이 특이사항에 기재되어 있어, 주택도시보증공사(HUG)의 보증 관련 조건이나 이전 임차인의 권리 관계를 상세히 확인해야 합니다. 다만, 현재 등기부상 모든 임차권은 말소 예정으로 파악됩니다.

* 공시지가 및 부동산 규제: 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 지역적 규제 사항이 존재하여 향후 부동산 거래 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 미래 임차인(유한강)의 전입일자: 2026년 1월 19일 전입 예정인 임차인이 있으나, '대항력 없음'으로 기재되어 있어 법적으로 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

2.

본건은 지하철 9호선 염창역 인근에 위치한 신축(2022년 사용승인) 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호합니다. 최근 매매가 및 감정가가 동일하게 3억 5천9백만원으로 책정된 점은 시세 파악에 중요한 지표가 됩니다. 권리 분석상 인수할 임차 보증금은 없으며, 말소 예정인 임차권으로 인해 권리상 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 특별매각조건으로 인한 보증금 관련 절차 및 HUG 인수조건 변경에 대한 사항은 명확히 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 염창역과의 접근성이 우수하여 직주근접 수요 및 투자 가치가 높습니다.

* 신축 오피스텔: 2022년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 수요자 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 시세: 최근 매매 사례 및 감정가가 동일하게 형성되어 있어, 보수적인 시세 수준을 유지할 것으로 보입니다.

* 권리상 안전성: 현재까지 파악된 정보로는 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 시세 분석: 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 물건(동일 건물, 동일 면적, 동일 층수)이 2023년 11월 5일에 359,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 현재 감정가 또한 359,000,000원으로 책정되어 있어, 시세가 안정적으로 유지되고 있음을 알 수 있습니다.

* 인수 보증금: 본건은 인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요가 없습니다.

* 예상 입찰가: 360,000,000원

* 제언: 본건은 감정가 및 최근 실거래가가 동일하게 형성되어 있으므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 다만, 경쟁 상황 및 향후 시세 변동 가능성을 고려하여 3억 6천만원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 특별매각조건 및 HUG 인수조건에 대한 추가 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.