나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4945 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 26-16 비전하우스 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인근에 지하철5호선 화곡역 등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층, 지상8층 중 제7층 제702호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 5m내외 및 남동측으로 약 3m내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4945 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 26-16 비전하우스 제7층 제702호

* 건물명: 비전하우스

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 263,000,000원

* 전용면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

* 토지 지분 면적: 13.08㎡ (약 3.96평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (평지붕)

* 총 층수: 8층 중 7층

* 사용승인일: 2021년 02월 26일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 인근에 위치하며, 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 권리분석 요약: 본건은 부동산 강제경매 사건으로, 다수의 권리 관계가 등기되어 있으나 대부분 말소 예정입니다.

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2024년 12월 20일 접수된 최혜미의 가압류(갑3)입니다.

* 말소 예정 권리:

* 주택임차권 (박미정, 을3)

* 주택도시보증공사의 가압류 (갑4)

* 강서세무서장의 압류 (갑5)

* 주택도시보증공사의 강제경매 (갑6)

* 인수되는 권리: 상기 권리 분석 결과, 매수인에게 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있다면 인수될 수 있으나, 해당 물건에서는 명시된 바 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-10

* 확정일자: 2021-12-13

* 배당신고일자: 2023-11-08

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권. 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정입니다.

* 주의사항: 특별매각조건으로, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 매수인이 임차인에게 별도의 보증금 반환 의무를 부담하지 않음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 지역은 근린생활시설, 공동주택, 업무시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

* 주변 편의시설: "화곡초등학교"가 인근에 있으며, 상업 및 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상가/업무시설 현황: 오피스텔 용도로 이용 중이며, 주변 지역 특성상 다양한 소규모 상가 및 업무시설이 함께 존재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 오피스텔로서 1인 또는 소규모 가구가 거주하기에 적합한 형태입니다.

* 교통 편의성: 지하철 5호선 화곡역이 도보 또는 근거리 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 생활 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상업 지역을 통해 은행, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 및 특별매각 조건이 존재하여, 매각 절차 및 권리 인수에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 특히, 채권자의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건의 정확한 의미를 파악해야 합니다.

* 토지이용계획 상 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 공법상 제한이 존재하여 향후 건물 이용이나 재건축, 증축 시 제약이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미확인: 공부상 오피스텔로 이용 중이나, 현재 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 이는 매수 후 공실 발생 또는 기존 임차인과의 관계 설정에 따른 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

* 선순위임차권 관련 사항: 등기부 상 말소 예정인 주택임차권(박미정)이 존재했으나, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수 조건 변경 등 특이사항이 있어 인수 여부 및 관련 분쟁 가능성에 대한 최종 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 지하철 5호선 화곡역 인근에 있어 교통이 편리하고 주변에 생활 편의시설 및 상업시설이 혼재되어 있어 입지조건은 양호한 편입니다. 그러나 HUG 인수조건 변경, 특별매각조건, 다수의 공법상 제한사항, 그리고 임차인 관련 복잡한 권리관계 등은 투자 결정 전 반드시 숙지하고 검토해야 할 사항입니다. 특히, 채권자의 특별 매각 조건 내용을 명확히 이해하고, 임대 관계 미확인으로 인한 잠재적 공실 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 도심 접근성이 양호한 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 이용 편리.

* 생활 편의시설 및 상업시설 인접: 주거 및 업무 편의성 확보.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 지역 개발 및 도시계획에 따른 가치 상승 기대.

* 특별매각조건으로 인한 권리관계 정리: 말소 예정 권리가 다수이며, 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 감정가 263,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 투자 목적, 권리 분석 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 권리 분석 결과, 매수인에게 인수되는 임차 보증금은 0원으로 확인되었습니다. 이는 입찰가 산정에 있어 중요한 요소입니다.

* 따라서, 상세한 주변 시세 조사, 유사 물건 거래 사례 분석, 그리고 명도 비용 및 명도 기간, 취득세 등 부대 비용을 고려하여 낙찰가율을 산정하는 것이 합리적입니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 본 보고서 작성 시점 이후의 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종적으로 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.