나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50520 [1] 서울특별시 은평구 응암동 126-10 거성리젠시 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 '은명초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등과 오피스텔, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 '새절역, 응암역' (6호선) 등이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 내 제4층 제404호로서, (사용승인일:2020.10.05) 외벽: 석재붙임 등 마감 내벽: - 창호: 알루미늄섀시 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형인 평지로서, 업무시설(오피스텔) 다세대주택(도시형생활주택단지형 다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 3미터 내외, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상용도: 아파트, 지정기간:2025.10.20. .~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50520 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 응암동 126-10 거성리젠시 4층404호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 280,000,000원

* 토지면적: 14.05㎡ (약 4.25평)

* 건물면적: 46.92㎡ (약 14.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 응암동에 소재하며 '은명초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 단독주택, 다세대주택 등 주거시설과 함께 오피스텔, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 '새절역', '응암역' 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남측으로 노폭 약 3미터 내외, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 외국인 등 대상자에게는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 아파트 용도로는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 효력이 유지됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2025년 3월 17일 접수된 서울서부지방법원 강제경매개시결정(2026타경50520)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김현이)

* 보증금: 282,000,000원 (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함 시 287,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-01

* 확정일자: 2020-12-04 (또는 2022-11-17)

* 배당신고일자: 2025-03-17

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 294,313,989원 (주택임차권 287,000,000원, 롯데카드 가압류 7,313,989원)

1.3. 상권분석

* 최근 매매 정보: 본건과 동일한 건물인 '거성리젠시' 내 유사 면적(전용 46.92㎡) 오피스텔이 2025년 10월 30일, 247,000,000원에 중개거래로 매매된 사례가 있습니다. (3층)

* 시세 분석: 제공된 최근 실거래가(2억 4천 7백만원)는 감정가(2억 8천만원)보다 낮은 수준입니다. 건물 준공연도(2020년)가 비교적 최신인 점을 감안할 때, 현재 시장 시세는 해당 거래가와 유사하거나 소폭의 변동이 있을 수 있으며, 감정가 대비 하락한 가격대를 형성하고 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 학군: 본건 인근에 '은명초등학교'가 위치하고 있어 학군 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주위로 단독주택, 다세대주택뿐만 아니라 오피스텔, 학교, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이한 환경입니다.

* 교통: 지하철 6호선 '새절역'과 '응암역'을 이용할 수 있어 서울 시내로의 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 토지가 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 해당 목적(주거용 등)에 따라 관할 구청의 허가를 받아야 합니다. 이는 일반적인 거래 절차에 추가적인 부담이 될 수 있으며, 외국인 또는 특정 용도의 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 법적 제한사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 초과하므로, 경매 절차에서 유찰이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 은평구 응암동에 위치한 2020년 준공의 신축급 오피스텔로, 입지 조건이 우수합니다. 주변에 학교, 지하철역, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 목적으로 모두 적합합니다. 권리분석 상 인수해야 할 임차 보증금이 없고 모든 권리가 말소되는 깨끗한 물건이라는 점은 큰 장점입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 판단할 때, 시장 상황에 맞는 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 내부 컨디션 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리 외 인수해야 할 권리(임차보증금, 유치권 등)가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 지하철 6호선 새절역, 응암역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 주변 생활 편의시설 이용이 편리하여 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 향후 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되어 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 시세 (2025년 10월): 247,000,000원

* 감정가: 280,000,000원

* 인수 보증금: 0원

위 정보를 바탕으로 현 시세와 경쟁 상황, 그리고 본건의 장단점을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 265,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다. 감정가 대비 낮은 시세를 고려하여 보수적인 접근이 필요하며, 첫 입찰 시 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.