나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4829 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2026.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘신정초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2021-12-24) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로 및 북측으로 폭 약 2미터 내외의 막다른 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 395-6은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 등임. 화곡동 395-25는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 등임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 395-6번지 소재 영진팰리스 제2층 제201호 다세대주택에 대한 부동산 강제경매 물건입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4829 (1)이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다. 감정가는 308,000,000원이며, 토지 면적은 17.80㎡ (약 5.38평), 건물 면적은 28.84㎡ (약 8.72평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 건물은 2021년 12월 24일에 사용승인되었습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 등에 해당하며, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등의 규제를 받습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘신정초등학교’ 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건도 양호합니다.

주변 시설 분석 결과, 해당 물건지 인근에 통상적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 화장장 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획에 따라 공항 관련 시설 보호구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 원추표면구역) 및 군사시설 보호구역(대공방어협조구역)에 포함되어 있어, 해당 시설 운영과 관련된 소음이나 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본 경매는 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행된 부동산 강제경매 사건입니다.

임차인 현황을 보면, 주택도시보증공사(박진수)가 보증금 285,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으며, 전입일자는 2022년 1월 14일, 확정일자는 2022년 1월 4일입니다. 그러나 임차인 박진수는 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

등기부 현황상 말소기준권리는 2024년 12월 20일 접수된 최혜미의 가압류(갑3)입니다. 본 경매 개시 결정(갑6)은 2026년 4월 30일에 등기되었으며, 임차권(을1) 및 앞선 가압류/압류 등기들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권이 언급되었으나, 임차인 박진수의 대항력이 없으므로 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 또한, 특별매각조건으로 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

권리분석 요약: 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 연식(2019년 준공)의 다세대주택(전용면적 19.98㎡)이 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 평당 가격을 환산하면 약 10,800,000원/㎡입니다. 본 물건의 감정가는 308,000,000원이며, 전용면적 28.84㎡를 기준으로 평당 가격은 약 10,680,000원/㎡입니다. 이는 비교적 최근 거래 사례와 유사한 수준으로, 감정평가액이 시세를 적정히 반영하고 있는 것으로 보입니다. 다만, 다른 연식(1986년, 2002년)의 다세대주택 거래 사례는 150,000,000원~160,000,000원 수준으로, 연식에 따른 가격 차이가 크게 나타나고 있습니다.

본 물건인 ‘영진팰리스’는 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 동일 단지 내 혹은 유사 연식의 다세대주택과의 시세 비교가 중요합니다.

5. 생활정보

본 물건은 신정초등학교 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다. 주변에 주거시설과 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있어 주거 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 특별매각조건 및 임차인 관련 사항입니다. 비록 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 0원으로 분석되지만, 임차인의 협조 여부에 따라 매각 완료 후 임차권등기 말소 과정에서 예상치 못한 절차가 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 공항 관련 보호구역 지정은 건축 행위에 제한을 줄 수 있으며, 장기적인 재산 가치 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축 다세대주택으로, 입지 조건 및 기본적인 편의시설 이용이 편리하다는 장점이 있습니다. HUG가 채권자이고 특별 매각 조건이 명시되어 있어 임차인 보증금 관련 리스크가 해소된 점은 긍정적입니다. 그러나 공항 관련 보호구역 등 제반 법규 사항 및 임차인과의 명도 과정에서의 잠재적 변수를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 노후도가 낮습니다.

* HUG 관련 물건: 주택도시보증공사가 채권자로, 명확한 권리 관계와 명확한 절차 진행이 예상됩니다.

* 보증금 인수 리스크 해소: 특별매각조건 및 임차인 대항력 없음으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 입지: 신정초등학교 인근에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 308,000,000원이며, 유사 연식의 최근 거래 사례(216,000,000원/19.98㎡)를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 추정됩니다. 인수되는 보증금이 0원인 점과 신축 건물이라는 점을 감안하여, 신중한 접근을 위해 감정가 대비 약 95% 수준인 295,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 변동 가능성을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.