나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100939 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 100-66 비쥬타운2차 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태일 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울봉천초등학교" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선 서울대입구역등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 4층 403호로서, 사용승인일자 : 2016.05.19 외벽 : 돌붙임 마감 등, 내부 : 벽지도배 및 일부타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 완경사 지대에 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4m내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

봉천동 100-66, 봉천동 100-409 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 집합건축물 대장상 아래와 같이 위반건축물 표기되어 있음. 2024.10.01. 주택과-31997(2024.09.26.)호에 의거 위반건축물 표시 [내역 : 4층(403호) 3㎡ 패널 다세대주택]

물건 비고

건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 100-66 비쥬타운2차 4층403호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2026타경100939 (1)이며, 감정평가액은 277,000,000원입니다.

토지 면적은 19.02㎡ (약 5.75평)이고, 건물 면적은 29.01㎡ (약 8.78평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

본 물건은 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 위반건축물로 등재된 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울봉천초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 서울대입구역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 1월 29일 접수된 광주세무서장의 압류 (갑6)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 임차권(을1)이 존재하며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

해당 임차인은 오세윤 (오 )이며, 보증금 235,000,000원, 전입일자 2019년 8월 26일, 확정일자 2019년 7월 25일로 대항력이 있습니다.

물건명세서에 따르면, 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

이 외 등기부상 갑구에 여러 소유권 이전 및 압류, 강제경매 기입 등기들이 존재하나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 235,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 공동주택, 단독주택, 아파트 단지 등이 분포하고 있습니다.

근린생활시설 또한 혼재하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

주거 지역으로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

건물은 2016년 5월 19일 사용 승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 403호입니다.

내부 마감은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등이며, 창호는 샷시 마감 등으로 되어 있습니다.

기본적인 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 자체적으로는 2016년에 건축되었으며, 비교적 신축에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 이행강제금 부과, 향후 건물 철거 명령 등의 문제가 발생할 수 있으며, 매수인이 이를 부담하거나 시정해야 할 수 있습니다.

또한, 선순위 임차인이 존재하며 보증금 235,000,000원에 대해 대항력이 있어, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 해당 금액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 역세권 접근성 및 학군 접근성이 양호한 편입니다.

하지만 건축물대장상 위반건축물 등재와 선순위 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 이를 인수해야 하는 중대한 권리관계 리스크가 존재합니다.

감정가는 277,000,000원이지만, 이러한 리스크 요인들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 관악구 내 역세권 인근의 주거용 부동산

* 비교적 최근인 2016년에 준공된 건물

* 강제경매 물건으로, 법적 절차를 통한 취득 가능

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 건물인 "비쥬타운B" (2016년식, 26.98㎡)가 2026년 7월 1일 283,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 34,681,372원/평이며, 본건의 전용면적(8.78평)에 적용 시 약 304,563,579원의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가는 277,000,000원으로, 이는 주변 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

하지만 본건에는 건축물 위반사항과 235,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수라는 큰 리스크가 존재합니다.

만약 경매 진행 시 매각 가격이 임차인 보증금(235,000,000원)을 초과하여 임차인이 보증금 전액을 배당받는다면, 매수인은 임차인 보증금을 추가로 인수하지 않게 됩니다.

위반건축물로 인한 잠재적 비용 및 위험 요소를 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰은 부담스러울 수 있습니다.

리스크를 감안한 보수적인 접근으로, 임차인 보증금 지급 가능성을 고려하고 위반건축물 리스크를 반영하여, 250,000,000원 정도를 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 감정가보다 낮고, 시세보다는 합리적인 수준에서 잠재적 위험 요소를 반영한 금액입니다.

입찰 참여 시에는 반드시 해당 임차인의 현황과 위반건축물 처리 방안에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.