나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100902 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 798-1 더힐 에이동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류인 · 평가일 2026.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 도곡동 소재 "도곡중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선 "역삼역"이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상7층 건물 내 제5층 제502호로서 (사용승인일 : 2021.01.14) 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<(1) 역삼동 798-1>, <(2) 역삼동 798-5>, <(3) 역삼동 798-6> 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77m-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100902 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 798-1 더힐 에이동 5층502호

건물명: 더힐 A동

용도: 도시형생활주택

감정가: 667,000,000원

토지면적: 15.12㎡ (약 4.57평)

건물면적: 28.42㎡ (약 8.59평) (전용면적)

대지권 비율: 토지면적 15.12㎡, 건물면적 28.42㎡ (집합건물로 토지 공유 지분으로 볼 수 있음)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강남구 역삼동 소재 "도곡중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 "역삼역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 건물 정보:

* 본건이 속한 "더힐" 건물은 2021년 1월에 사용 승인된 도시형생활주택(단지형다세대) 및 제2종근린생활시설(사무소) 복합 건물입니다.

* 대지면적: 727.2㎡ (약 220평)

* 연면적: 2044.54㎡ (약 618평)

* 건축면적: 360.49㎡ (약 109평)

* 건물 규모: 총 7층, A동 5층 502호

* 총 세대수: 40세대

* 주변 시세 분석:

* 최근 2026년 7월 실거래 사례:

* 전용 43.17㎡ (1994년 준공): 440,000,000원

* 전용 29.97㎡ (2020년 준공): 510,000,000원

* 전용 27.45㎡ (2021년 준공): 580,000,000원

* 본건(전용 28.42㎡, 2021년 준공)은 최근 거래된 2021년 준공 건물(27.45㎡, 580,000,000원)과 유사한 연식과 면적을 가지고 있어, 현재 시세는 510,000,000원에서 580,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 혐오시설 정보: 주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 조사 결과 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 5월 8일 접수된 채권자 신 의 강제경매개시결정(2026타경100902)입니다.

* 선순위 임차권: 2026년 4월 29일 접수된 을구 1번 주택임차권(채권자: 신 , 보증금 590,000,000원)이 존재하며, 이 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다.

* 인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권은 말소기준권리보다 앞서므로, 매수인에게 인수됩니다. 임차보증금 590,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 590,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 26일

* 확정일자: 2022년 8월 16일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2026년 4월 29일

* 권리분석 요약: 채권자 신 는 본건 경매를 신청한 강제경매 채권자이며, 동시에 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 이 임차인은 보증금 590,000,000원을 배당받지 못할 경우, 그 전액을 매수인이 인수해야 하는 매우 중대한 리스크를 안고 있습니다. 등기부상 채권 총액은 590,000,000원이며, 이는 임차인의 보증금과 동일합니다.

4. 상권분석

* 입지: 서울 강남구 역삼동의 역세권(역삼역)에 위치하며, 주거 밀집 지역 내에 자리 잡고 있습니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대, 아파트 등 주거시설과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 주거 생활에 필요한 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 건물 용도: 본건이 속한 "더힐" 건물은 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설로 구성되어 있어, 주거 및 소규모 업무, 상업 활동이 공존할 수 있는 복합적인 특성을 지닙니다.

* 임대 수요: 강남이라는 입지적 강점과 역세권이라는 장점으로 인해 안정적인 주거 및 소형 사무실 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 역삼역이 도보 거리에 있으며, 인근 버스 정류장 이용이 편리합니다. 차량으로 주요 도심 및 외곽으로의 접근성이 우수합니다.

* 교육: "도곡중학교"가 인근에 위치하며, 주변 지역에 다수의 교육 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 외식, 은행 등 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(신 )에게 590,000,000원의 보증금이 인수된다는 점입니다. 해당 임차인이 배당을 통해 보증금을 전혀 회수하지 못할 경우, 낙찰자는 590,000,000원을 추가로 부담해야 하므로, 이는 매우 높은 위험 요소입니다.

* 권리관계의 복잡성: 경매 신청 채권자가 동시에 대항력 있는 선순위 임차인이라는 점은, 보증금 회수 및 명도 과정에서 일반적인 경매 물건보다 더 복잡한 협상이나 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 특히 2026년 12월 31일까지 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 용도 한정)이라는 점은 향후 매각 또는 활용 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 감정평가서에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 신 씨가 유일하게 명시되어 있습니다. 이는 다른 미상 임차인이 없을 가능성도 있으나, 혹시 모를 추가적인 임대차 관계 발생 가능성에 대한 주의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 건물로, 입지적 가치는 우수합니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인에게 590,000,000원의 보증금이 인수되는 막대한 리스크가 존재합니다. 이 보증금 인수 금액이 최근 실거래가(510,000,000원 ~ 580,000,000원)보다 높아, 낙찰자가 사실상 인수 보증금만큼의 추가 비용을 부담해야 하는 상황입니다. 따라서 투자 관점에서는 매우 신중한 접근이 필요하며, 인수 보증금 전액을 추가로 부담할 수 있다는 점을 반드시 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강남 역세권 신축 건물: 희소성 있는 강남 지역의 신축급 주거 시설로, 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 편리한 생활 환경: 역세권이라는 지리적 이점과 잘 갖춰진 주변 인프라를 통해 쾌적한 주거 및 생활 환경을 제공합니다.

* 고액의 인수 보증금: 비록 큰 리스크이지만, 590,000,000원의 인수 보증금은 임차인과의 협상 여지에 따라 특별한 조건으로 매입할 기회를 제공할 수도 있습니다. (단, 임차인의 보증금 회수 가능성이 매우 낮을 경우)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 667,000,000원

* 인수해야 할 임차 보증금: 590,000,000원

* 최근 실거래가: 510,000,000원 ~ 580,000,000원 (전용 27.45㎡~29.97㎡ 기준)

* 분석: 본건의 예상 낙찰가는 인수해야 할 보증금 590,000,000원을 초과할 수 없습니다. 만약 낙찰자가 590,000,000원 전액을 인수해야 한다면, 실제 매수인이 총 부담해야 하는 금액은 (입찰가 + 590,000,000원)이 됩니다.

* 현재 시장 가격(510,000,000원 ~ 580,000,000원)을 고려할 때, 590,000,000원 이상의 보증금을 인수하는 것은 투자 가치가 없거나 매우 위험한 상황입니다.

* 따라서, 입찰가는 0원에서 시작한다고 볼 수 있습니다.

* 현실적으로는 명도 비용, 제세공과금, 수리비 등을 고려하여 매우 보수적으로 10,000,000원 ~ 50,000,000원 범위의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 낙찰자가 590,000,000원 전액을 추가로 부담하는 고위험 투자를 가정한 것입니다.

* 주의: 본 물건은 인수해야 할 보증금이 시세보다 높으므로, 일반적인 경매 투자 관점에서는 매우 주의가 필요하며, 정상적인 투자 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다. 임차인과의 협상을 통해 보증금 인수 금액을 조정하거나, 보증금 회수 가능성을 면밀히 파악한 후 결정해야 합니다.

* 권장: 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성이 높다면, 투자 가치가 없다고 판단될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.