나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34094 [2] 광주광역시 광산구 월곡동 538-2 상가동 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월곡동 소재 '어등초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택, 중.소규모의 근린생활시설 및 학교시설 등으로 형성되 어 있음.

교통상황

본건 상가동까지 제반 차량접근이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하 는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 제2층 제204호, 205호, 210호로서, 외벽: 미장타일붙임 등 내벽: 몰탈위페인팅 등 창호: 새시창호 등

이용상태

기호(가∼다) 공히 상가로 이용중임.

설비내역

상가동 건물내 일반적인 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트부지 및 상가부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 왕복 4∼5차선 규모, 남측으로 왕복4차선 규모의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 제3종일반주거지역이고, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭25m ∼30m)(2019-12-17)(접함), 도로(접함), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 탐문한 바 기호(가,나)를 임대중인 것으로 조사되었으나, 이해관계인 부재로 정확한 임디내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34094 (2)

소재지: 광주광역시 광산구 월곡동 538-2 상가동 2층205호

용도: 근린상가

감정가: 79,000,000원

토지면적: 19.58㎡ (약 5.92평)

토지지분: 19.58㎡ (약 5.92평)

건물면적: 39.85㎡ (약 12.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOO

재매각: 본 건은 재매각 건입니다.

2. 입지조건

본 건은 광주광역시 광산구 월곡동 538-2번지에 위치한 하남부영아파트 단지 내 상가동 2층 205호로, '어등초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

본 건 주변은 아파트단지를 위주로 공동주택, 중소규모의 근린생활시설 및 학교시설 등이 혼재되어 있습니다.

제반 차량의 접근이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통 여건은 무난합니다.

본 건이 속한 아파트단지 동측으로는 왕복 4~5차선, 남측으로는 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

본건 토지의 용도지역은 제3종일반주거지역이며, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭25m~30m) 접함, 도로 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 택지개발지구(완료), 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 06월 25일 접수된 주월새마을금고 근저당권 (208,000,000원) 입니다.

경매개시결정: 2025년 10월 22일 접수된 주월새마을금고 임의경매 (100,522,730원) 에 의해 진행 중입니다.

말소예정권리: 등기사항에 기재된 대부분의 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2019-03-14

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2026-01-13

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 박 는 대항력이 없으며, 인수되는 권리가 없습니다.)

등기부채권 총액: 746,481,388원 (말소 예정 권리 포함 총채무액)

4. 상권분석

이용 현황: 본 건은 현재 근린상가로 이용 중입니다.

주변 상권: 인근에 다수의 아파트단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 중소규모의 근린생활시설이 발달하여 상권 형성이 양호합니다.

주요 시설: 어등초등학교와 인접하여 학생 및 학부모 유동인구가 기대됩니다.

5. 생활정보

교통 접근성: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

주거 환경: 아파트 단지와 상가, 학교가 어우러진 주거 및 상업 복합 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 사유: 본 건은 재매각 건으로, 이전 경매에서 유찰되었거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었을 것으로 추정됩니다. 이는 잠재적인 문제점을 내포하고 있거나, 시장의 관심이 낮을 가능성을 시사합니다.

미확인 임대차: 현장 조사 시 일부 임대 중인 것으로 조사되었으나, 이해관계인 부재로 정확한 임대 내역이 미상이라는 점은 주의가 필요합니다. (별도 임차인이 존재할 가능성)

토지 이용 제한: 본 건 토지는 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 광주광역시 광산구 월곡동에 위치한 근린상가 건물로, 어등초등학교 인근에 자리하고 있어 안정적인 수요층 확보가 가능한 입지입니다. 재매각 건이라는 점과 미확인 임대차 가능성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으나, 인수되는 권리가 없어 권리관계는 명확한 편입니다. 비행안전구역 편입은 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 배후 수요: 주변 다수의 아파트 단지가 있어 상권의 안정성이 높습니다.

초등학교 인접: 학생 및 교직원, 학부모 등 고정적인 유동인구를 확보할 수 있습니다.

명확한 권리관계: 인수되는 권리가 없어 권리 관계로 인한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

합리적인 감정가: 재매각으로 인해 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 79,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 본 건의 현재 이용 상태, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 재매각이라는 점과 잠재적 임대차 문제, 비행안전구역 편입 등의 리스크 요인을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

권리상 인수되는 보증금이 없으므로, 법적으로 안전하게 취득 가능함을 전제로 시장 조사 및 현장 답사를 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.