나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34094 [3] 광주광역시 광산구 월곡동 538-2 상가동 2층210호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월곡동 소재 '어등초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택, 중.소규모의 근린생활시설 및 학교시설 등으로 형성되 어 있음.

교통상황

본건 상가동까지 제반 차량접근이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하 는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 제2층 제204호, 205호, 210호로서, 외벽: 미장타일붙임 등 내벽: 몰탈위페인팅 등 창호: 새시창호 등

이용상태

기호(가∼다) 공히 상가로 이용중임.

설비내역

상가동 건물내 일반적인 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트부지 및 상가부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 왕복 4∼5차선 규모, 남측으로 왕복4차선 규모의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 제3종일반주거지역이고, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭25m ∼30m)(2019-12-17)(접함), 도로(접함), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 탐문한 바 기호(가,나)를 임대중인 것으로 조사되었으나, 이해관계인 부재로 정확한 임디내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경34094 (3)

광주광역시 광산구 월곡동 538-2 상가동 2층210호

근린상가

감정가: 86,000,000원

토지면적: 20.26㎡ (약 6.13평)

건물면적: 41.23㎡ (약 12.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 재매각

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1.1. 입지조건

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* 위치: 광주광역시 광산구 월곡동 '어등초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주변은 아파트 단지 위주로 형성되어 있으며, 중소규모 근린생활시설 및 학교 시설 등이 혼재합니다.

* 교통: 본건이 소재한 상가동까지 차량 접근이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 본건 아파트 단지 동측으로는 왕복 4~5차선, 남측으로는 왕복 4차선 규모의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭25m~30m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구(완료), 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다.

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1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2018년 06월 25일 접수된 주월새마을금고 근저당 (208,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 현장 조사 시 탐문한 결과, 일부 구획이 임대 중인 것으로 조사되었으나, 이해관계인 부재로 정확한 임대 내역은 확인되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

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1.3. 상권분석

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* 배후 수요: 본건이 위치한 하남부영아파트 단지 내 상가로서, 약 855세대로 추정되는 아파트 입주민을 주요 배후 수요로 확보하고 있습니다.

* 주변 상권: 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

* 업종 분석: 아파트 단지 내 상가의 특성상, 단지 입주민을 대상으로 하는 식당, 편의점, 학원, 미용실 등 생활밀착형 업종이 유리할 것으로 예상됩니다.

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1.4. 생활정보

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* 편의시설: 인근 상가 및 아파트 단지 내 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: '어등초등학교'가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 시내버스 승강장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 발생했을 가능성이 있습니다. 입찰 전 이전 경매 정보 및 사유를 확인하는 것이 좋습니다.

* 미확인 임대차: 임대 내역이 정확히 파악되지 않아, 실제 점유 상태 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 입지 제한사항: 토지이용계획상 비행안전제6구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

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1.6. 종합 의견

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본 물건은 광주광역시 광산구 월곡동에 위치한 아파트 단지 내 상가로, 안정적인 고정 수요 확보가 가능한 입지입니다. 권리 분석상 인수 부담이 없으며, 재매각 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요하지만, 이러한 특성이 가격적인 메리트로 작용할 수 있습니다. 다만, 미확인 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 안정적인 임대 수익: 아파트 단지 내 상가로서 꾸준한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 가격 경쟁력: 재매각 물건으로, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 86,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없는 관계로 권리 분석상 큰 부담은 없습니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 아직 정확한 임대 현황이 파악되지 않은 점을 고려하여, 철저한 현장 조사와 주변 시세 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 이전 경매의 유찰가 및 낙찰가 추이, 그리고 본 건의 실제 가치를 종합적으로 판단하여 최적의 입찰가를 산정하시기를 권합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.