나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4815 [3] 전라남도 나주시 송월동 1514 도나우타운이안애아파트 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 나주시 송월동 소재 ‘광주지방법원 나주시법원’ 북측 인근에 위치하는 '도나우타운이안애아파트' 6층 601호 외 3개호로서, 인근은 아파트단지, 관공서 및 학교 등이 혼재하여 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 대중교통편인 시내버스승강장이 인근에 위치하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하1층/지상14층 건 중 6층 601호 외 3개호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 새시창호임.

이용상태

본건(가~라) : 아파트.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로 및 동측으로 소폭의 일방통행로가 각각 접하며, 북동측에 단지내 진출입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배수구역<하수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경4815 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 두OOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 송월동 1514 (나주로 83-19) 도나우타운이안애아파트 8층801호

용도: 아파트

건물 층수: 지하 1층 / 지상 14층 중 8층

건축년도: 2015년 02월 06일 사용승인

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 1억 3천 4백만원

토지면적: 26.80㎡ (약 8.11평)

토지 지분: 26.804㎡ (약 8.11평)

건물면적 (전용면적): 58.40㎡ (약 17.66평)

건물 공급면적: 제공된 정보에 명시되지 않음

건물 지분: 58.3992㎡ (약 17.66평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 전라남도 나주시 송월동 소재 ‘광주지방법원 나주시법원’ 북측 인근에 위치한 ‘도나우타운이안애아파트’ 801호입니다. 주변은 아파트 단지와 관공서, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 단지는 북측으로 왕복 4차로 도로, 동측으로 소폭의 일방통행로와 접하고 있으며, 북동측으로는 단지 내 진출입로가 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 관련 법규

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 소로2류(폭 8~10m), 중로1류(폭 20~25m) 도로와 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 배수구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 2015년 02월 11일 (이상준 외 1명)

* 소유권 이전: 2015년 02월 12일 (이상준)

* 근저당: 2019년 06월 26일 (두암신용협동조합, 채권최고액 7억 5천 6백만원)

* 임의경매 개시 결정: 2025년 07월 21일 (두암신용협동조합, 신청채권액 3억 6백 4십 8만 1천 5백 31원)

등기부채권 총액: 756,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임상묵 (임 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 21일

* 확정일자: 2025년 08월 19일

* 배당신고일자: 2025년 08월 28일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수/소멸 권리 분석

매각으로 인해 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기 등은 말소될 예정입니다. 임차인 임상묵은 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요는 없습니다. (인수 보증금 0원)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 배후수요

본 물건이 위치한 송월동 일대는 주거단지, 관공서, 학교 등이 혼재된 지역으로, 아파트 단지를 배후로 하는 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 지구보다는 주거지 내 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 공공기관

‘광주지방법원 나주시법원’이 인근에 위치하며, 주변 학교 및 관공서 등으로 행정 및 교육 관련 시설 접근이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕

* 마감: 외벽 몰탈 위 페인팅, 창호 새시

* 설비: 위생, 급배수, 도시가스 난방, 소방, 승강기 설비 완비

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 관계

등기부상 채무 총액이 10억원을 초과하는 근저당이 설정되어 있어 채권 총액이 상당히 높습니다. 그러나 매각으로 대부분의 권리가 소멸되므로 소유권 이전에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

6.2. 담보 설정 현황

채권 최고액 7억 5천 6백만원의 근저당이 설정되어 있으며, 이는 물건의 감정가를 크게 상회하는 금액입니다. 이는 경매 절차 진행 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6.3. 기타 잠재적 위험 요소

* 임대 관계: 명시된 임차인 외 추가적인 임대 관계는 미확인되었습니다. 다만, 임차인 임상묵은 대항력이 없으므로 보증금 인수 문제는 없습니다.

* 주변 시설: 주변 환경 조사 결과, 주거 지역과의 직접적인 충돌을 야기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

광주지방법원 2025타경4815 (3) 사건의 나주시 송월동 도나우타운이안애아파트 801호는 비교적 양호한 주거 환경과 교통 접근성을 갖춘 아파트입니다. 건물 및 부대 설비 상태도 양호한 편이며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 적습니다. 다만, 등기부상의 총 채무액이 감정가를 상회하여 경매 진행 및 낙찰가 산정에 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 경매 물건으로 시세 대비 저가 매수 기회 기대

* 실거주 목적 또는 임대 수익 목적 투자 가능

* 나주혁신도시 인접 지역으로 배후 수요 풍부 (추정)

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담 최소화

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정됩니다. 현재 본건의 임차인 임상묵은 대항력이 없어 보증금 10,000,000원을 인수할 필요가 없으므로, 인수 보증금은 0원입니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가 134,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 최근 거래가, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 낙찰 가능한 가격으로 산정해야 합니다.

높은 채무 총액 대비 감정가가 낮게 책정된 점을 감안할 때, 시세 대비 할인된 금액으로 입찰 참여가 가능할 것으로 예상되나, 정확한 예상 입찰가는 별도의 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.