나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4815 [4] 전라남도 나주시 송월동 1514 도나우타운이안애아파트 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 나주시 송월동 소재 ‘광주지방법원 나주시법원’ 북측 인근에 위치하는 '도나우타운이안애아파트' 6층 601호 외 3개호로서, 인근은 아파트단지, 관공서 및 학교 등이 혼재하여 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 대중교통편인 시내버스승강장이 인근에 위치하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하1층/지상14층 건 중 6층 601호 외 3개호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 새시창호임.

이용상태

본건(가~라) : 아파트.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로 및 동측으로 소폭의 일방통행로가 각각 접하며, 북동측에 단지내 진출입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배수구역<하수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경4815 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 두암신용협동조합

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 송월동 1514, 도나우타운이안애아파트 8층 804호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층 / 지상 14층 건물 중 8층

준공일: 2015년 2월 6일

1.3. 면적 정보

토지 지분 면적: 27.30㎡ (약 8.26평)

건물 전용 면적: 59.47㎡ (약 18.00평)

1.4. 감정가 및 평가 요약

감정가: 1억 3천 6백만원 (136,000,000원)

평가 요약:

* 위치 및 주위환경: '광주지방법원 나주시법원' 북측 인근에 위치하며, 아파트단지, 관공서, 학교 등이 혼재하여 주위 환경 보통.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 교통 상황 보통.

* 이용 상태: 아파트로 이용 중.

* 설비 내역: 위생 및 급배수, 도시가스 난방, 소방, 승강기 설비 갖춤.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

나주시 법원 인근에 위치하며, 아파트 단지, 관공서, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 안정적임.

2.2. 교통 상황

단지 인근으로 왕복 4차로 도로와 연결되어 차량 접근이 용이함.

시내버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 주변 시설

나주시청, 나주경찰서, 나주세무서 등 주요 관공서가 인근에 자리하고 있어 행정 서비스 이용이 편리함.

송월초등학교, 나주중학교, 나주고등학교 등이 도보 거리에 위치하여 교육 환경이 우수함.

인근 상업 지역에 마트, 은행, 병원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능함.

2.4. 도시계획 및 제한사항

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류, 중로1류에 속함.

가축 사육 제한 구역, 상대 보호 구역, 비행 안전 제3구역, 배수 구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수 필요.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기: 2015년 2월 11일 (이상준 외 1명)

주식회사 심산건설 지분 이전: 2015년 2월 12일 (이상준)

근저당권: 2019년 6월 26일 (두암신용협동조합, 채권 최고액 756,000,000원)

임의경매 개시 결정: 2025년 7월 21일 (두암신용협동조합, 청구 금액 306,481,531원)

총 등기부 채권 합계: 756,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인 1: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 2월 3일

배당신고일자: 2025년 8월 18일

대항력: 없음

비고: 보증금 1천만원이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

임차인 2: 전

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 4월 13일

대항력: 없음

비고: 특이사항 없음.

3.3. 인수 권리

매각으로 인하여 말소되지 않는 권리: 지상권 (단, 현재 관련 내용은 확인되지 않음)

3.4. 권리분석 요약

본 건은 두암신용협동조합의 근저당권에 의한 임의경매 사건으로, 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

확인된 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

나주시청 등 관공서와 인접한 행정 중심지 및 택지개발지구 내에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

주변이 아파트 단지로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

인근에 학교 및 관공서가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 지속적인 주거 가치 상승 잠재력을 지닙니다.

나주 지역의 개발 계획 및 도시 확장 추세에 따라 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

나주시청 인근에 마트, 은행, 병원, 약국 등 다양한 편의시설이 자리하고 있어 생활이 편리합니다.

주변 상업 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

송월초등학교, 나주중학교, 나주고등학교가 단지 인근에 위치하여 자녀들의 교육 환경이 우수합니다.

다수의 학원가도 형성되어 있어 교육 접근성이 좋습니다.

5.3. 의료시설

나주시 보건소 및 인근 종합병원, 의원급 의료기관 이용이 가능하여 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

모든 인수되지 않는 권리는 말소될 예정이므로, 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 등기부나 공부상에 나타나지 않는 숨은 권리나 유치권 등이 존재할 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 확인 및 권리 변동 내역 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적 리스크

철근콘크리트 구조의 아파트로, 일반적인 건축물에 비해 내구성이 우수합니다.

건물 노후도 및 하자 여부는 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다 (사용승인 2015년으로 비교적 신축).

6.3. 주변 혐오시설

최근 뉴스에 따르면, 인근 영산강 일대에서 백로떼로 인한 소음 및 분변 악취 문제가 발생하여 주민들의 불편이 야기되고 있습니다. 이 문제는 번식기인 7월 이후에도 지속될 것으로 예상됩니다.

직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

6.4. 기타 리스크

부동산 시장 변동성에 따른 시세 하락 가능성이 있습니다.

공동담보 물건이므로, 다른 공동 담보 물건의 경매 진행 상황에 따라 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

나주시 송월동에 위치한 도나우타운이안애아파트 804호는 관공서, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖추어진 입지 좋은 아파트입니다.

권리 관계가 명확하며, 임차인 인수 부담이 없어 투자 안정성이 높습니다.

비교적 신축 건물로 건물 상태도 양호할 것으로 예상되며, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회입니다.

다만, 백로떼로 인한 환경적 불편은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 배후 수요를 가진 행정/주거 중심지 입지.

교육 환경 우수 (초, 중, 고등학교 인접).

권리 관계 명확 및 인수 부담 제로.

차량 및 대중교통 이용 편리.

9. 예상 입찰가

감정가: 136,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 경매 최신 동향, 주변 시세, 물건의 현황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본 건의 경우 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점, 입지 조건 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.