나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4815 [2] 전라남도 나주시 송월동 1514 도나우타운이안애아파트 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 나주시 송월동 소재 ‘광주지방법원 나주시법원’ 북측 인근에 위치하는 '도나우타운이안애아파트' 6층 601호 외 3개호로서, 인근은 아파트단지, 관공서 및 학교 등이 혼재하여 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 대중교통편인 시내버스승강장이 인근에 위치하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하1층/지상14층 건 중 6층 601호 외 3개호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 새시창호임.

이용상태

본건(가~라) : 아파트.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로 및 동측으로 소폭의 일방통행로가 각각 접하며, 북동측에 단지내 진출입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배수구역<하수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경4815 (2)

소재지: 전라남도 나주시 송월동 1514 도나우타운이안애아파트 7층704호

용도: 아파트

감정가: 1억 3천 6백만 원

토지면적: 27.30㎡ (약 8.26 평)

건물면적: 59.47㎡ (약 18.00 평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 두암신용협동조합 (정보 내 '두OOOOOOO' 및 등기부 정보 확인)

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

감정평가서요약 요향표:

- 위치 및 주위환경: '광주지방법원 나주시법원' 북측 인근에 위치하며, 아파트단지, 관공서, 학교 등이 혼재하여 주위환경은 보통입니다.

- 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 시내버스승강장이 인근에 위치하여 교통상황은 보통입니다.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 1층/지상 14층 건물 중 7층 704호입니다.

- 이용상태: 아파트

- 설비내역: 위생 및 급·배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

- 토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 북측 왕복 4차로, 동측 소폭 일방통행로, 북동측 단지 내 진출입로가 접합니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 배수구역입니다.

- 공부와의 차이: 없음

- 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상입니다.

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 나주시 송월동에 위치한 도나우타운이안애 아파트로, 나주시법원 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지뿐만 아니라 관공서와 학교가 혼재하고 있어 정주 여건이 비교적 양호한 편입니다.

* 교통: 단지 북측으로 왕복 4차로 도로가 있고, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 차량 접근성 또한 양호한 것으로 평가됩니다.

* 주거 환경: 아파트 단지는 총 14층 건물로, 해당 호수는 7층에 위치합니다. 단지 내 주차 공간은 세대당 약 0.8대로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

* 지역 개발: 나주시는 혁신도시를 중심으로 개발이 진행되고 있으며, 영산강 문화관, 나주배박물관 등 관광 명소와 나주곰탕거리 등 지역 특색을 살린 시설들이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 소유권: 소유권보존은 2015년 2월 11일 이상준 외 1명에게 이루어졌습니다. [cite: (집합건물 등기부요약)]

* 채권/부채:

* 근저당권: 2019년 6월 26일 두암신용협동조합 명의로 채권최고액 756,000,000원의 근저당권이 설정되어 있습니다. [cite: (집합건물 등기부요약)]

* 임의경매: 본건은 2025년 7월 21일 두암신용협동조합에 의해 신청된 임의경매(2025타경4815)로 진행 중이며, 경매 신청 채권액은 306,481,531원입니다. [cite: (집합건물 등기부요약)]

* 등기부채권 총액: 756,000,000원입니다. [cite: (집합건물 등기부요약)]

* 임차인 현황:

* 임차인: 한 (이름 일부 마스킹)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 8월 18일

* 확정일자: 2025년 8월 19일

* 배당신고일자: 2025년 8월 21일

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리:

* 임차인 보증금: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임차인 한 은 대항력이 없습니다. [cite: (권리분석)]

* 기타 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 세부 내용은 불분명합니다. (잠재적 리스크 요소)

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: 본건 인근에는 아파트 단지, 관공서, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 생활을 위한 편의시설은 갖추어져 있는 것으로 보입니다. 구체적인 대규모 상업 지구보다는 주거 지역 내 편의시설 위주의 상권으로 파악됩니다.

* 지역 문화/관광: 나주시는 나주곰탕, 나주배 등 지역 특색을 살린 음식과 특산물이 있으며, 국립나주박물관, 금성관 등 역사 유적, 빛가람 전망대 등 관광 명소가 있어 지역 문화 및 관광 자원 활용 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 인근에 나주초등학교, 나주중학교, 나주고등학교 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 의료 시설: 열린가정의원, 김준형치과의원 등이 인근에 위치해 있습니다.

* 편의 시설: 단지 내 편의시설 및 가까운 거리 내 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 자연/여가: 빛가람 호수공원, 나주산림자원연구소 등 자연을 접할 수 있는 공간들이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본건은 공동담보로 제공되었으므로, 다른 공동담보물의 처리 결과에 따라 추가적인 영향이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 현 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.)

* 미소멸 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 실제 존재 여부 및 범위 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 나주시 송월동 일부 지역에서는 백로 서식으로 인한 소음 및 분변 악취 민원이 발생한 사례가 있습니다. 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았으나, 거주 환경에 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인으로 고려할 필요가 있습니다. 또한, 나주시 지역 특성상 가축분뇨처리시설 등 혐오시설 관련 민원이 발생한 사례가 있어, 주변 지역 토지이용계획 및 실제 시설 분포에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 나주시 송월동 소재 도나우타운이안애 아파트로서, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖춘 물건입니다. 감정가는 1억 3천 6백만 원으로 책정되어 있으며, 전용면적 약 18평의 소형 아파트입니다. 권리관계 상 인수되는 임차인 보증금은 없으며, 근저당권 및 임의경매 채무가 존재하나 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점, 임대 관계 미상, 그리고 지상권 등 미소멸 가능 권리에 대한 확인이 필요하며, 인근 지역의 환경 관련 민원 사례는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 비교적 낮은 감정가와 인수되는 보증금이 없어 소액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

* 생활 편의성: 기본적인 주거 생활을 위한 교육, 의료, 교통 시설이 인근에 갖추어져 있어 실거주 목적 투자에도 적합할 수 있습니다.

* 나주 지역 발전 잠재력: 나주시는 혁신도시를 중심으로 발전 가능성이 있으며, 관광 및 지역 특색을 활용한 개발이 진행될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 1억 3천 6백만 원을 기준으로, 권리 분석상 인수되는 보증금은 0원이므로 이를 제외한 금액을 고려하여 산정해야 합니다. 현재 시장 가격, 물건의 현 상태, 잠재적 리스크 요인(미확인 권리, 주변 환경 이슈 등)을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80%~120% 범위에서 결정되나, 본건은 권리관계가 비교적 명확하고 인수 부담이 적다는 점에서 적극적인 검토가 가능합니다. 다만, 주변 시세 및 향후 시장 전망을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다. (본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가격을 제시하지 않으며, 투자자 본인의 판단 하에 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.