나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51350 [2] 충청남도 당진시 송악읍 한진리 산7-20 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 한진리 “한진마을” 북측 인근(일련번호 2) 및 충청남도 당진시 면천면 죽동리 “윗말마을” 남서측 인근(일련번호 3)에 위치하며, 일련번호(2) 주위는 해안야산지대로서, 자연림 및 공장 등으로 형성되어 있으며, 일련번호(3) 주위는 순수산림지대로서, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고, 버스정류장 등으로의 접근성 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(2) : 사다리형의 토지로서 현황 '자연림' 상태임.
일련번호(3) : 부정형의 토지로서 현황 '자연림' 상태임.

인접 도로상태

일련번호(2,3) : 지적도상 맹지이며, 인접 토지 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(3): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

별지 ""감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 - 그 밖의 사항"" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1) : 본건은 충청남도 당진시 송산면 금암리“당진 대상아파트 단지”내에 위치하며, 주위는 아파트, 농경지, 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

일련번호(1) : 본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바, 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 17층 건물내 제1층 제105호로서,
외 벽:몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽:벽지마감 등.
창 호:샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호(1) : 아파트로 이용중임.

설비내역

일련번호(1) : 기본적인 위생설비 및 급,배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 토지로서, ""아파트 건부지""임.

인접 도로상태등

일련번호(1) : 대지권의 목적이 되는 토지는 북서측으로 왕복 약 2차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

11,12-1,12-2,12-3,12-4,16,16-1:계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산21 일반형),가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
16-2:계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산21 일반형), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉),가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(시도17호선)<도로법>.
17:계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산21 일반형),가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
640:계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산21 일반형),가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 ""미상""임.

물건 비고

- 현황조사보고서상 제시외 콘크리트 구조물 1동이 소재하나, 감정인은 해당 제시외 구조물에 대하여 목측, GPS 및 위성도 상 지적경계 외에 소재한다고 판단(별첨 2026.4.3.자 사실조회회신 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51350 (2)

* 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 한진리 산7-20

* 용도: 임야

* 감정가: 746,352,000원

* 토지면적: 5,256.00㎡ (약 1,590.00평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 순성농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 송악읍 한진리 “한진마을” 북측 인근에 위치하며, 주위는 해안야산지대로서 자연림 및 공장 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스 정류장 등으로의 접근성 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이며, 인접 토지를 경유하여 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2011년 3월 21일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을3)

* 총 채권액: 650,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 채권자: 순성농업협동조합 (임의경매 신청)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대차 관계는 미상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 특이사항:

* 현황조사보고서상 제시외 콘크리트 구조물 1동이 소재하나, 감정평가사는 해당 제시외 구조물에 대하여 지적 경계 외에 소재한다고 판단하였습니다. (2026.4.3.자 사실조회회신 참조)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 자연림 및 야산지대로서, 인근에 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

* 이용 현황: 토지는 현황 '자연림' 상태입니다.

* 개발 가능성: 본 토지는 보전관리지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인근 편의시설: 제공된 정보만으로는 특정하기 어려우나, 인근에 “한진마을”이 소재하고 있습니다.

* 교통 접근성: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 시 버스 정류장까지의 접근성은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 타인 토지 통행에 대한 권리 확보가 필요할 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 현황조사보고서상 제시외 콘크리트 구조물 1동이 소재하나, 감정평가사는 지적 경계 외에 있다고 판단하였습니다. 이는 실제 현장 확인 시 명확한 조사가 필요하며, 추후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있는 부분입니다.

* 산지 규제: 준보전산지, 보전관리지역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 가축 사육에 대한 제한 사항이 적용됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 당진시 송악읍 한진리에 위치한 임야로, 현황은 자연림 상태이며 지적도상 맹지라는 점이 특징입니다. 감정가는 약 7억 4천만원대이며, 토지 면적은 5,256.00㎡(약 1,590.00평)입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리가 모두 소멸될 것으로 예상되나, 현황조사보고서상의 제시외 구조물 존재 여부 및 그 법적 효력에 대한 추가적인 주의가 필요합니다.

본 토지는 개발 행위에 제약이 따르는 지역(보전관리지역, 준보전산지)이며, 맹지라는 점이 투자 가치를 판단하는 데 중요한 요소가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 장기적인 개발 가능성: 향후 주변 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 잠재력을 보유할 수 있습니다. (단, 용도지역 및 산지 관련 규제 완화 시)

* 지리적 위치: 당진시라는 지리적 이점을 활용한 잠재적 가치.

* 자연환경: 자연녹지로서의 가치.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(746,352,000원)를 기준으로 하되, 맹지, 제시외 구조물 관련 리스크, 개발 제한 등의 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수되는 임차인의 보증금은 없으므로, 순수하게 부동산의 현재 가치와 잠재적 개발 이익, 그리고 발생 가능한 리스크를 상계하여 산정해야 합니다.

단순 토지매각이므로, 관련 건축 규제 및 개발 가능성을 면밀히 검토한 후, 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

구체적인 예상 입찰가는 직접적인 시세 조사, 현장 답사, 개발 가능성 분석 등 추가적인 정밀 분석을 통해서만 산정 가능하며, 본 보고서에서는 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 대비 70% ~ 80% 수준에서 잠재적 투자 가치를 고려해 볼 수 있으나, 이는 철저한 추가 분석을 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.