나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51350 [3] 충청남도 당진시 면천면 죽동리 285-6 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 한진리 “한진마을” 북측 인근(일련번호 2) 및 충청남도 당진시 면천면 죽동리 “윗말마을” 남서측 인근(일련번호 3)에 위치하며, 일련번호(2) 주위는 해안야산지대로서, 자연림 및 공장 등으로 형성되어 있으며, 일련번호(3) 주위는 순수산림지대로서, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고, 버스정류장 등으로의 접근성 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(2) : 사다리형의 토지로서 현황 '자연림' 상태임.
일련번호(3) : 부정형의 토지로서 현황 '자연림' 상태임.

인접 도로상태

일련번호(2,3) : 지적도상 맹지이며, 인접 토지 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(3): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

별지 ""감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 - 그 밖의 사항"" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1) : 본건은 충청남도 당진시 송산면 금암리“당진 대상아파트 단지”내에 위치하며, 주위는 아파트, 농경지, 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

일련번호(1) : 본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바, 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 17층 건물내 제1층 제105호로서,
외 벽:몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽:벽지마감 등.
창 호:샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호(1) : 아파트로 이용중임.

설비내역

일련번호(1) : 기본적인 위생설비 및 급,배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 토지로서, ""아파트 건부지""임.

인접 도로상태등

일련번호(1) : 대지권의 목적이 되는 토지는 북서측으로 왕복 약 2차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

11,12-1,12-2,12-3,12-4,16,16-1:계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산21 일반형),가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
16-2:계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산21 일반형), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉),가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(시도17호선)<도로법>.
17:계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산21 일반형),가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
640:계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산21 일반형),가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 ""미상""임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51350 (3)

소재지: 충청남도 당진시 면천면 죽동리 285-6

물건 종류: 임야

매각 대상: 토지

감정가: 32,920,000원

토지 면적: 1646.00㎡ (약 498평)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 순성농업협동조합

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

주위 환경:

본 건은 충청남도 당진시 면천면 죽동리 "윗말마을" 남서측 인근에 위치하며, 순수 산림지대로 자연림으로 형성되어 있음.

교통 상황:

차량 접근이 가능하며, 인근 버스 정류장 접근성은 보통임.

접근성:

지적도상 맹지로서, 인접 토지를 경유하여 접근 가능함.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 임업용산지로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리:

2011년 3월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(650,000,000원)임.

매각으로 인한 소멸:

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당 사항 없음.

채권 총액:

등기부채권 총액은 650,000,000원임.

인수되는 권리:

없음.

임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원.

4. 상권분석

소재지 특성:

본 물건은 농림지역 및 임업용산지로 지정된 순수 산림 지역에 위치함.

주변 환경:

"윗말마을" 인근으로 자연림이 주를 이루고 있으며, 주변에 개발된 상업 시설이나 주거 단지는 많지 않은 것으로 파악됨.

혐오시설 유무:

본건(충청남도 당진시 면천면 죽동리 285-6) 인근에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않으나, 가축사육제한구역으로 지정된 점은 농축산업 활동이 이루어질 수 있는 지역임을 시사함.

5. 생활정보

주거 환경:

자연 녹지 환경을 선호하는 경우 적합할 수 있으나, 일상생활을 위한 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근성은 다소 떨어질 것으로 예상됨.

교통 및 접근성:

차량 이용 시 접근은 가능하나, 맹지라는 점은 외부인 방문이나 물품 운송 시 제약을 줄 수 있음. 대중교통 이용은 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

맹지:

지적도상 도로와 접하지 않아 통행로 확보를 위한 인접 토지 소유자와의 협의 또는 별도의 부지 매입이 필요할 수 있음. 이는 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁의 원인이 될 수 있음.

토지 이용 규제:

농림지역, 임업용산지, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 행위, 농업 외 타 용도 개발, 축사 설치 등에 상당한 제한이 따름. 관련 법규 검토 필수.

공동 담보:

본 건은 공동 담보 물건으로, 경매 절차에서 다른 공동 담보물의 처리 결과가 본 건의 매각 여부나 조건에 영향을 줄 수 있음.

현황 자연림:

현재 자연림 상태로, 용도 변경 시 산지 전용 허가 등 복잡한 행정 절차를 거쳐야 할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 면천면 죽동리에 위치한 임야로, 현재 자연림 상태이며 농림지역, 임업용산지 등 엄격한 개발 제한 구역에 속해 있음.

지적도상 맹지라는 점은 가장 큰 접근성 및 활용 제약 요인으로, 향후 토지 활용 계획 수립 시 최우선적으로 고려해야 할 사항임.

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 높아 경매 취하 가능성은 낮으나, 공동 담보 물건 존재로 인한 변수도 존재함.

따라서 본 물건은 자연 환경 보존 또는 제한적인 농림업 활동 외의 투자는 신중하게 접근해야 하며, 맹지 해소 방안 마련 및 토지 이용 규제 완화 가능성을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

자연 녹지 가치:

전원생활, 주말 농장, 자연 휴양림 등 친환경적인 용도로 활용될 잠재력이 있음. (단, 관련 법규 준수 필수)

주변 개발 가능성:

향후 당진시 또는 해당 지역의 도시 계획 변화나 개발 사업 진행 시, 토지 이용 규제 완화 또는 가치 상승의 기회가 있을 수 있음. (지속적인 정보 확인 필요)

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 32,920,000원이며, 인수해야 할 보증금은 0원임.

본 물건의 맹지, 농림지역, 임업용산지, 가축사육제한구역 등의 제약 조건을 고려할 때, 입찰가 산정 시에는 토지 활용에 필요한 부대 비용(맹지 해소 비용 등)과 향후 예상되는 수익성을 신중하게 평가해야 함.

따라서, 감정가의 일정 비율 이하(예: 40~70%)에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있으나, 이는 개인의 투자 성향과 추가적인 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있음.

아파트(일련번호 1)의 전용면적 및 분양면적 정보는 제공된 자료에 명시되어 있지 않아 기재하기 어려움.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.