나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경689 [3] 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제7층 제705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 1호선 "구일역" 동측 인근에 위치하며, 주 위는 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트주변 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 '구일역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상14층건 내 제7층 제706호 외 2개호로서 (사용승인일: 2019.06.05), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: 시스템 창호 마감 등.

이용상태

기호가 제7층 제706호 : 업무시설(오피스텔)(공부상 용도)로 이용중임. 기호나 제9층 제901호 : 업무시설(오피스텔)(공부상 용도)로 이용중임. 기호다 제7층 제705호 : 업무시설(오피스텔)(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 지상 자주식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔)/제1종근린생활시설 (소매점) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20m 내외, 북서측으로 노폭 약 6m 내외, 남동측으로 노폭 약 6m 내 외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(입안)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축 법>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표 면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위 사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다 가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경689 (3)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제7층 제705호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 135,000,000원

* 토지면적: 7.88㎡ (약 2.38평)

* 토지지분: 7.8826㎡ (약 2.38평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 17.36㎡ (약 5.25평)

* 건물지분: 17.3635㎡ (약 5.25평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: (명시된 주의사항 없음)

* 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

* 본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하고 있으며, 지하철 1호선 구일역에서 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경은 주상복합 건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 상가지대로 형성되어 있어, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 구일역이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준입니다.

* 본건 서측으로는 약 20m, 북서측으로는 약 6m, 남동측으로는 약 6m 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 조 (조영훈)

* 보증금: 37,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024년 12월 6일

* 확정일자: 2024년 11월 29일

* 배당신고일자: 2025년 09월 30일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인 조영훈은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을3. 근저당권 (신한은행, 2023년 8월 16일 접수)

* 경매개시결정 등기: 갑10. 임의경매 (신한은행, 2025년 9월 12일 접수, 사건번호 2025타경689)

* 기타 권리: 소유권 이전, 신탁등기 말소, 가압류 2건 (충남신용보증재단, 현대캐피탈주식회사), 근저당권 (신한은행) 등이 존재했으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 권리분석 결과, 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액: 145,382,686원

4. 상권분석

* 본 물건은 서울특별시 구로구 구로동, 지하철 1호선 구일역 역세권에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 주상복합, 오피스텔, 업무시설, 아파트 단지 및 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 상업지대입니다.

* 건물 자체는 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있으며, 토지 이용 현황으로는 업무시설(오피스텔) 및 제1종 근린생활시설(소매점) 건부지로 활용 중입니다.

* 직장인 및 인근 거주자 수요를 기반으로 하는 안정적인 상권으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕, 지하 1층, 지상 14층 건물 중 제7층 제705호입니다.

* 사용승인일: 2019년 6월 5일로 비교적 신축급에 속합니다.

* 내외부 마감: 외벽은 인조석 마감, 창호는 시스템 창호 마감되었습니다.

* 이용상태: 현재 공부상 업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중입니다.

* 설비: 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재경보/탐지 설비, 지상 자주식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 본 물건은 자산유동화 과정을 거친 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 자산유동화 관련 특수성이 존재할 수 있습니다. 관련 법규 및 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준공업지역에 속해 있습니다.

* 가로구역별 최고높이 제한지역, 공항 소음 방지 및 소음 대책 지역(제3종 구역), 장애물 제한 표면 구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치 제한 지역 등으로 지정되어 있습니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 이러한 다양한 법규 제한은 향후 건축 행위, 재개발, 증축 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 사업 계획 수립 시 반드시 확인해야 합니다.

* 기타 참고사항: 감정평가서 상 '기타참고사항'에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황표에 조영훈 임차인이 명시되어 있습니다. 임차인 현황이 우선 적용되나, 실제 점유 및 임대차 관계는 현장 조사 시 재확인 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 구로구의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 건물 상태 면에서 양호한 편입니다.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수해야 할 추가 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 다만, 유동화물건이라는 특수성과 복합적인 토지이용계획상의 제한 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

* 최근 실거래가 추이를 볼 때, 현재 감정가는 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 보이나, 적절한 입찰가 산정을 통해 경쟁력 있는 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 구일역을 이용할 수 있는 역세권 입지입니다.

* 2019년에 사용승인된 신축급 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계가 복잡하지 않고, 낙찰자가 인수할 권리 및 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 추가적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 제공된 JSON 데이터에 따르면, 2026년 6월에 해당 건물(퀸즈파크 구일) 내 유사 면적(17.3635㎡)의 오피스텔이 12,900만원, 13,100만원, 13,150만원에 거래되었습니다.

* 이는 평당 약 2,470만원 ~ 2,500만원 선에 해당합니다.

* 감정가: 135,000,000원

* 시세 대비 분석: 최근 실거래가가 12,900만원 ~ 13,150만원 수준이므로, 현재 감정가(13,500만원)는 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 경매 특수 고려: 유동화물건의 특수성을 고려하고, 법규 제한 사항 등을 감안할 때, 무리한 경쟁보다는 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 적정 입찰가 산정:

* 최근 실거래가 평균 약 13,050만원을 기준으로, 낙찰가율 90%~100%를 적용하면 117,450,000원 ~ 130,500,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

* 본 물건의 경우, 12,800만원 ~ 13,200만원 수준의 입찰가가 경쟁력 있을 것으로 예상됩니다.

* 최종 입찰가는 입찰 당일의 현장 분위기, 경쟁자의 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.