나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경689 [2] 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제9층 제901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 1호선 "구일역" 동측 인근에 위치하며, 주 위는 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트주변 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 '구일역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상14층건 내 제7층 제706호 외 2개호로서 (사용승인일: 2019.06.05), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: 시스템 창호 마감 등.

이용상태

기호가 제7층 제706호 : 업무시설(오피스텔)(공부상 용도)로 이용중임. 기호나 제9층 제901호 : 업무시설(오피스텔)(공부상 용도)로 이용중임. 기호다 제7층 제705호 : 업무시설(오피스텔)(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 지상 자주식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔)/제1종근린생활시설 (소매점) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20m 내외, 북서측으로 노폭 약 6m 내외, 남동측으로 노폭 약 6m 내 외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(입안)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축 법>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표 면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위 사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다 가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경689 (2)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제9층 제901호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 3천 5백만원

토지면적: 7.88㎡ (약 2.38평)

건물면적: 17.36㎡ (약 5.25평, 전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 1호선 구일역 동측 인근에 위치함.

* 주변환경: 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트 주변 상가지대로서, 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 구일역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지: 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지임.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 20m, 북서측 약 6m, 남동측 약 6m의 포장도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2023년 6월 27일 등기된 신한은행 근저당권(104,400,000원)임.

* 경매개시결정: 2025년 9월 12일 신한은행에 의해 신청된 임의경매(262,577,499원)임.

* 기타 권리: 소유권이전, 신탁등기말소, 압류, 가압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 인수되는 권리: 본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍

* 보증금: 37,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입/사업자 등록일: 2024년 1월 19일

* 확정일자: 2023년 12월 5일

* 배당신고일자: 2025년 9월 24일

* 대항력: 없음.

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 대항할 수 없으므로, 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있더라도 매수인이 인수하지 않음. 따라서 인수되는 보증금 합계는 0원임.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 업무시설(오피스텔) 및 제1종 근린생활시설(소매점)로 이용 중임.

* 주변 상권: 지하철 구일역을 중심으로 형성된 상가지대로, 주변에 주거 및 업무시설이 혼재하여 안정적인 수요층 확보가 가능할 것으로 보임.

* 토지이용계획: 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다양한 도시관리계획의 적용을 받고 있음.

1.4. 생활정보

* 건축물: 2019년 6월 5일 사용승인된 철근콘크리트구조의 14층 건물임.

* 내부설비: 도시가스 보일러에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급배수 시설, 승강기, 화재경보 및 탐지 설비, 자주식 주차 설비 등이 갖추어져 있음.

* 이용상태: 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 실제 이용 상태도 동일함.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 유동화로 인해 복잡한 권리관계가 있을 수 있으나, 본 건은 등기부상 명확하게 정리되어 있어 인수되는 권리는 없음.

* 토지이용계획 제한: 본 물건은 가로구역별 최고높이 제한, 공항 관련 구역(소음 방지, 장애물 제한), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 본 물건의 인근 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 구일역 초역세권에 위치한 오피스텔로서, 2019년에 준공되어 비교적 신축이며 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 교통이 편리하고 주변 상업 및 주거 시설과의 연계성이 좋습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 임차인이 존재하며 대항력이 없어 매수인이 부담해야 할 보증금은 없습니다. 따라서 권리분석상 특별한 문제는 없어 보입니다. 다만, 다양한 토지이용계획상의 제한은 향후 재산권 행사에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 구일역 도보 이용 가능한 우수한 역세권.

* 최신 건축물: 2019년 준공으로 건물이 비교적 최신 상태임.

* 안정적 권리관계: 임차인의 대항력이 없어 명도 및 인수 부담이 적음.

* 복합 용도: 오피스텔 및 근린생활시설로 다양한 수익 창출 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 135,000,000원

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 6월 22일 거래: 12,900만원 (4층)

* 2026년 6월 10일 거래: 13,100만원 (6층)

* 2026년 6월 10일 거래: 13,150만원 (11층)

* 최근 실거래가는 12,900만원에서 13,150만원 사이에서 형성되고 있습니다. 본 물건은 9층으로, 최근 거래가와 유사하거나 약간 상회하는 수준에서의 시세 형성이 예상됩니다.

* 권리 인수 부담이 없고 임차인 명도가 용이한 점을 고려할 때, 시세 하한선에 준하는 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 12,000만원 ~ 12,800만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.