나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [23] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원에서 진행 중인 2025타경1665 (23) 부동산 임의경매 사건으로, 대전광역시 동구 가양동 29-2번지 행복한가 5층 502호 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 105,000,000원이며, 토지 면적은 18.29㎡ (약 5.53평), 건물 면적은 23.15㎡ (약 7.00평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물은 2022년 8월 18일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층에 위치하며, 총 28세대가 거주하는 집합건물입니다.

채권자는 대OOOOOOOO이며, 공동담보 및 토지 별도등기 사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

소재지는 대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등 다양한 용도의 건물들이 혼재되어 있습니다. 도시형생활주택으로서 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

토지는 가장형으로 서측 인접 도로에 대해 대체로 등고평탄한 상태이며, 집합건축물대장상 연립주택(도시형생활주택) 건부지로 이용되고 있습니다. 본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역, 반드시 별도 확인 요함), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 말소기준권리는 2022년 8월 31일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 명의의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을1, 을2, 을3) 및 주택임차권(을4, 정누리)은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

이 외에 임의경매개시결정(갑2, 대전동부새마을금고) 및 압류(갑3, 북대전세무서장)가 있으나, 이 역시 매각으로 소멸되는 권리에 해당합니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없으며, 총 등기부채권액은 2,260,000,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 정 (502호)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-06

확정일자: 2022-10-04

배당신고일자: 2024-10-10

대항력: 없음

비고: 주택임차권(을4)이 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-10-26

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 정보가 불명확한 부분은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석 및 생활정보

건물은 2022년 8월 사용 승인된 도시형생활주택(원룸형)으로 비교적 신축입니다.

내부 마감은 외벽 석재외장 및 판넬, 드라이비팅 등이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

급탕, 급배수, 위생, 화재탐지 및 소화, 가스, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 환경은 다양한 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 보통 수준입니다.

교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당하므로, 인근 학교와의 거리, 교육 환경 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설 유무에 대한 구체적인 검토는 본 보고서 작성 시점에 직접 수행되지 않았습니다. 통상적으로 주거 지역 내에서는 혐오시설의 존재 가능성이 낮으나, 교육환경보호구역 지정 사유 등과 연계하여 잠재적 이슈 발생 가능성을 염두에 두고 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

1.4. 잠재적 리스크

토지 별도등기 존재: 등기사항전부증명서상 토지에 별도의 등기가 있다는 점이 명시되어 있습니다. 이 별도 등기가 토지 소유권이나 이용에 어떤 영향을 미치는지 구체적인 확인이 필요합니다. 이는 향후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있는 중요한 사항이므로, 입찰 전 반드시 관련 등기부등본을 상세히 검토해야 합니다.

교육환경보호구역(상대정화구역) 지정: 해당 구역 내에서는 학교 환경 정화 위원회의 심의를 거쳐야 하는 건축 행위나 시설 설치가 있을 수 있습니다. 이는 향후 건물 가치나 재건축, 증축 등에 제약을 줄 수 있으므로, 동부교육지원청 등을 통해 구체적인 제한 사항을 확인해야 합니다.

임대차 관계 미확인(부분적): 본건은 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 이용 상태 등에 대한 확인이 제한적이었습니다. 임차인 정 에 대한 정보는 제공되었으나, 모든 임차 관계가 명확히 파악되지 않았을 가능성이 있습니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 대전 동구 가양동에 위치한 신축(2022년 사용승인) 도시형생활주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 토지에 별도 등기가 존재하며, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 포함되는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주변 환경 및 교통은 보통 수준이며, 신축 건물이므로 기본적인 주거 쾌적성은 확보하고 있습니다.

1.6. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 사용 승인으로 건물 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적고, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

권리관계의 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 소유권 관련 복잡성이 적습니다.

1.7. 예상 입찰가

본건 감정가는 105,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보는 1980년~1994년에 건축된 '다세대' 주택이며, 전용면적 54.45㎡~72.48㎡ 수준으로 본건(2022년 건축, 23.15㎡)과 건물 연식, 용도, 면적 등에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 유사 면적의 신축 도시형생활주택에 대한 정확한 시세 정보 부족으로 인해, 감정가를 주요 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 토지 별도 등기 등의 리스크 요인을 고려하여, 감정가 대비 일정 비율 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 95,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 일반적인 경매 시장 상황을 고려한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 추가적인 시세 조사, 권리 분석 강화 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.