나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [22] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경1665

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 정보

소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 5층501호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축년도: 2022년 8월 18일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호

건물상태: 외벽 - 석재외장 및 판넬, 드라이비트 마감. 내벽 - 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 - 새시창호.

설비내역: 급탕, 급배수 등 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 가스설비, 난방설비, 승강기 설비 등

1.3. 면적 정보

토지면적: 18.28㎡ (약 5.53평)

토지지분: 18.2758㎡ (약 5.53평)

건물면적: 23.13㎡ (약 7.00평)

건물지분: 23.1266㎡ (약 7.00평)

1.4. 가격 정보

감정가: 104,000,000원 (1억 4백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등이 혼재된 지역으로 도시형생활주택으로서의 일반적인 주위 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하고 있어 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 8월 31일 접수된 주식회사 새마을금고 자산관리회사의 근저당권입니다.

3.2. 임차인 현황

501호: 임차인 최 연

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 9월 15일

확정일자: 2022년 9월 7일

배당신고일자: 2024년 12월 10일

대항력: 없음

주택임차권 등기 정보: 2024년 12월 10일 접수된 주택임차권(최소연)은 말소 예정입니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 주식회사 새마을금고 자산관리회사의 근저당권 (을1, 을2, 을3)

* 최소연의 주택임차권 (을4)

* 대전동부새마을금고의 임의경매 (갑2)

* 북대전세무서장의 압류 (갑3)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 토지 별도등기 (물건 명세서 참고)

3.4. 토지별도등기 분석

물건 명세서에 "토지 별도등기 있음"이라고 명시되어 있습니다. 이는 토지에 대한 별도의 등기사항이 존재함을 의미하며, 소유권과는 별개로 토지에 대한 권리관계(예: 저당권, 근저당권, 전세권 등)가 설정되어 있을 가능성이 있습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 등기사항전부증명서를 통해 정확한 내용을 확인하고, 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 모두 '다세대' 주택으로, 건축년도가 1980년~1994년으로 비교적 오래되었고, 면적 또한 본건(23.13㎡)보다 큰 54.45㎡ ~ 72.48㎡ 규모입니다.

* 2026년 5월 26일 거래: 73,000,000원 (55.23㎡)

* 2026년 5월 22일 거래: 50,000,000원 (54.45㎡)

* 2026년 5월 11일 거래: 67,000,000원 (72.48㎡)

본건은 2022년 건축된 신축 도시형생활주택(원룸형)으로, 건축년도와 주택 유형 면에서 직접적인 비교는 어렵습니다. 신축 건물이라는 점은 시세 형성에서 긍정적인 요인이 될 수 있으나, 면적이 협소한 점은 고려해야 합니다. 감정가(104,000,000원)는 주변 오래된 다세대 주택의 매매가보다 상당히 높게 책정되어 있어, 신축 프리미엄을 반영한 것으로 보입니다.

4.2. 공급 형태 분석

본건은 '행복한 가'라는 건물 내 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 독립된 주거 공간을 제공합니다. 주변 공급 형태는 다양하며, 신축 원룸형 주택의 수요와 공급 추이를 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 2022년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 본건은 5층의 501호입니다. 기본적인 위생, 난방, 급배수, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교통: 인근에 시내버스 승강장이 위치합니다.

* 생활: 아파트, 다세대주택, 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 자연환경: 주위 환경은 주거지역이 형성되어 있으며, 중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)에 속해 있어 주변 경관이 양호할 것으로 예상됩니다. 검색 결과, 가양공원 등 녹지 공간이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 지역 내 하수처리장 이전 갈등 사례 등이 검색되어, 이러한 시설들의 위치 및 영향 범위를 사전에 확인하는 것이 좋습니다. (다만, 본건 소재지와 직접적 연관성은 낮습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 토지 별도등기: 가장 큰 리스크 요인입니다. 토지에 대한 별도 등기가 무엇인지, 매수 시 인수되는 권리는 없는지 반드시 철저한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 임차인 최소연 씨는 대항력이 없는 것으로 분석되나, 배당 신고일자 등을 확인하여 보증금 배당 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

6.2. 시장 리스크

* 감정가와 실거래가 괴리: 본건 감정가(1억 4백만원) 대비 주변 오래된 다세대 주택의 최근 매매가(5천만원~7천3백만원) 사이에 상당한 차이가 있습니다. 이는 신축 건물이라는 점을 반영한 감정가로 보이나, 시장이 감정가를 그대로 반영할지는 미지수입니다.

* 소형 면적: 7평대의 협소한 면적은 향후 매매 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 권리상 인수할 부담이 없고(임차인 대항력 없음, 대부분의 근저당권 말소 예정) 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 '토지 별도등기'의 존재는 반드시 해결해야 할 과제이며, 감정가 대비 주변 실거래가와의 차이도 신중한 접근을 요구합니다. 신축이라는 장점과 협소한 면적, 토지 별도등기라는 리스크를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 새 건물로 즉시 사용 또는 임대가 가능합니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 인한 소멸 권리가 많아, 인수 부담이 적습니다. (토지 별도등기 제외)

* 입지: 대전 동구 가양동의 주거 지역 내 위치합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 필요는 없습니다.

본건의 감정가는 104,000,000원입니다. 주변 유사 주택의 최근 실거래가는 50,000,000원 ~ 73,000,000원으로, 이는 오래된 다세대 주택이라는 점을 감안해야 합니다. 본건은 신축이라는 장점이 있으나, 면적이 협소하고 토지 별도등기라는 리스크가 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 1차 입찰 시에는 85,000,000원 (8천 5백만원) 수준을 기준으로, 추가적인 권리관계 확인 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 현재 시세 및 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 추가적인 권리 분석 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 본 보고서는 투자 추천이 아닌 참고 자료로 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.