나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600042 [2] 충청남도 금산군 금산읍 신대리 178-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 신대리 소재‘엄정리마을’북동측 인근 및 동측 근거리에 위 치하고 있는 부동산으로 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있는 읍소재지내 농촌지 대입니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하고 인근 및 근거리에 시내버스승강장이 소재하고 있습니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 평지로 현황 '전'으로 이용중입니다. 기호(2) : 부정형의 평지로 현황 '단독주택 부지'로 이용중입니다. 기호(3,4,7) : 부정형의 완경사지로 현황 '전'으로 이용중입니다. 기호(5,6) : 부정형의 완경사지로 현황 '휴경지' 상태입니다. 기호(9,10) : 부정형의 평지로 현황 '전'으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1,5,6) : 현황 맹지상태입니다. 기호(2) : 북측으로 세로(가)에 접하고 있습니다. 기호(3,4,7) : 남측 및 북서측 등으로 세로(불)에 접하고 있습니다. 기호(9,10) : 현황 맹지상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 배출시설설치제한지역, 배수 구역. 기호(2) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 배출시설설치 제한지역, 배수구역, 하수처리구역. 기호(3,4,7) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 배출시설설치제한지역, 배수구역. 기호(5,6) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 배출시설설치제한지역, 배 수구역, 영농여건불리농지. 기호(9,10) : 농림지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 농업진흥구역, 배출시설설치 제한지역, 배수구역.

제시목록 외의 물건

기호(2) 토지상에 제시외 건물이 소재하고 있어 개략적으로 면적사정하여 감정평가에 포함하 였습니다.

공부와의 차이

기호(9,10)토지는 공부상 지목은 '답'이나 현황 '전'으로 이용중에 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 오지기와지붕 단층 건물로 외벽 : 벽돌쌓기 및 일부 콜탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 섀시창호.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 및 '건물개황도'와 같이 제시외건물이 소재하고 있어 개략적으로 면적사정 하여 감정평가에 포함하였습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600042 (2)

소재지: 충청남도 금산군 금산읍 신대리 178-1

새 주소: 충청남도 금산군 엄나무길 11

용도: 단독주택

건물 사용승인일: 1990년 10월 16일

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 160,209,120원 (1억 6천 2백 9만 1천 2백원)

토지면적: 586.60㎡ (약 177.45평)

건물면적: 102.96㎡ (약 31.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 39.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금OOOOOOOOO

1.3. 특이사항

공동담보 물건이며, 분묘기지권, 제시외 건물을 포함하여 일괄매각으로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 신대리 소재 ‘엄정리마을’ 북동측 인근 및 동측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있는 읍소재지 내 농촌지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 및 근거리에 시내버스승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 도로 상태

기호(1,5,6) 토지는 현황 맹지 상태입니다.

기호(2) 토지는 북측으로 세로(가)에 접하고 있습니다.

기호(3,4,7) 토지는 남측 및 북서측 등으로 세로(불)에 접하고 있습니다.

기호(9,10) 토지는 현황 맹지 상태입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 아래와 같이 다양한 용도지역 및 제한사항에 해당합니다.

기호(1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 배출시설설치제한지역, 배수구역.

기호(2) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역.

기호(3,4,7) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 배출시설설치제한지역, 배수구역.

기호(5,6) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 배출시설설치제한지역, 배수구역, 영농여건불리농지.

기호(9,10) : 농림지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역.

2.5. 주변 시설

금산읍 시가지가 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 금산군청, 금산소방서, 금산경찰서, 금산군보건소 등이 위치하고 있으며, 금산종합운동장도 인근에 있습니다. 교육 시설로는 금산초, 금산동초, 금산중, 금산고 등이 금산읍 내에 소재하고 있습니다. 의료 시설로는 새금산병원과 금산365의원 등이 금산읍에 위치합니다.

2.6. 혐오 시설

본건 소재지인 신대리에는 ‘유기성 폐자원 에너지화 시설’이 위치하고 있어, 이는 일부에게 잠재적 혐오 시설 또는 산업 시설로 인식될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

토지 등기부 상 최초 소유권은 1969년 곽한종에게 이전되었으며, 2010년 곽영수에게 증여로 소유권이 이전되었습니다. 건물 등기부 상 최초 보존등기는 1994년 곽한종이며, 이후 2010년 곽영수에게 증여로 소유권이 이전되었습니다. 최종 소유주는 곽영수로 파악됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리: 2014년 2월 20일자 금산축산업협동조합의 근저당권 (채권금액 550,000,000원) 입니다.

본 건의 등기부채권 총액은 601,493,148원입니다. (근저당 5.5억 + 가압류 0.077억 + 가압류 0.437억).

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 문구가 있으나, 구체적인 지상권 내용이 명시되지 않았습니다. 이는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 임대 관계가 미상이므로, 명도 진행 시 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

3.5. 기타 권리 사항

본건은 공동담보로 제공되었으며, 분묘기지권이 존재하는 것으로 명시되어 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 초래할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 금산읍 소재지 인근의 농촌 지역으로, 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 곳입니다. 금산읍은 전국 최대 규모의 인삼 시장이 있는 지역으로도 알려져 있습니다.

4.2. 인근 상업시설

금산읍 내에 군청, 경찰서, 터미널 등 행정 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며, 상업 시설 또한 지역 규모에 맞게 분포되어 있습니다. 중부시장 등이 인근에 있습니다.

4.3. 개발 잠재력

현재 본건 토지가 지정된 용도지역(자연녹지, 보전녹지, 농림지역 등)을 고려할 때, 대규모 개발 잠재력은 다소 제한적일 수 있습니다. 그러나 금산읍 소재지에 인접해 있다는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

금산읍 소재지의 마트, 병원, 약국, 은행, 관공서 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

금산군 내에는 금산초등학교, 금산중학교, 금산고등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 있어 자녀 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.3. 의료 시설

새금산병원 및 금산365의원 등 의료 시설이 금산읍에 위치하여 응급 상황 및 일반 진료 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 상에 분묘가 존재하여 토지 사용 및 향후 개발 시 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 다수의 채권자가 설정된 공동담보 물건으로, 채무 규모가 감정가를 크게 상회하여 복잡한 채권 관계가 존재합니다.

* 맹지: 일부 토지(기호 1, 5, 6, 9, 10)가 도로에 직접 접하지 않는 맹지 상태로, 건축 또는 토지 활용에 제약이 따릅니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지, 보전녹지, 농림지역 등 여러 용도지역에 걸쳐 있어 건축 및 개발 행위에 대한 법적 제한이 존재합니다.

* 제시외 건물 포함: 감정평가에 포함되었으나, 별도의 행정 절차(건축물대장 등재) 또는 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임 정보가 없어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 유기성 폐자원 에너지화 시설 근접: 신대리에 위치한 폐자원 에너지화 시설과의 근접성은 환경이나 위생 측면에서 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 가능성: 물건명세서에 지상권 존재 가능성이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 금산군 금산읍에 위치한 단독주택으로, 감정가는 1억 6천여만 원입니다. 금산읍 소재지와 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하고, 학교 및 병원 등 생활 인프라도 갖추어져 있습니다. 그러나 본건은 다수의 심각한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하며, 분묘기지권, 일부 맹지, 엄격한 토지 이용 제한, 제시외 건물 포함, 미상 임대 관계, 그리고 폐자원 에너지화 시설 근접성 등이 주요 위험 요소입니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 매우 주의 깊은 권리 분석을 요구합니다. 이러한 복합적인 위험 요인들을 충분히 인지하고 현장 조사를 통해 명확히 파악한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 매우 높은 채권액으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있습니다.

* 금산읍 소재지에 근접하여 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다.

* 실거주 목적이나 농촌 지역의 소규모 토지 활용을 고려하는 경우, 리스크를 감수한다면 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가인 160,209,120원을 기준으로 하되, 다수의 잠재적 리스크 요인(분묘기지권, 맹지, 토지 이용 제한, 폐자원 에너지화 시설 근접, 지상권 가능성, 미상 임대관계 등)과 총 채권액이 감정가를 상회하는 점을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 일부 유사 물건의 거래 사례를 참고하였을 때, 본건의 감정가는 리스크 요인을 고려하면 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 150,000,000원

본 입찰가 범위는 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태, 분묘 위치, 도로 접근성, 주변 환경 등을 면밀히 조사하고, 법률 전문가와 상담하여 지상권 등 소멸되지 않는 권리에 대한 정확한 분석을 완료한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.