나이스옥션 법원경매 인천 2024타경10671 [1] 인천광역시 계양구 용종동 207-1 인천계양코아루센트럴파크 102동 20층2006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티감정 · 평가일 2024.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 용종동 "계양구청" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건 내 20층 2006호로서,


외벽: 시멘트몰탈 위 페인팅 등 마감
창호: 샤시창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 등의 토지로서, 아파트 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역(계산택지(자세한 사항은 도시정비과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의: 032-450-5591])<건축법>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 과밀억제권역(2024-06-20)<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경10671 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 용종동 207-1 인천계양코아루센트럴파크 102동 20층2006호

용도: 아파트

감정가: 630,000,000원

토지면적: 24.76㎡ (약 7.49평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2017년

2. 입지조건

위치: 본 건은 인천광역시 계양구 용종동에 위치하며, "계양구청" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변환경: 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 학교 및 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 주거 환경이 양호합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 근거리에 지하철역이 소재하여 교통망이 우수한 편입니다.

혐오시설: 현장 및 관련 자료 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 지적될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 02월 16일 농협은행주식회사의 근저당권 (접수일자: 2024-02-16) 입니다.

소멸예정 권리: 상기 말소기준권리보다 늦은 날짜에 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 을8, 갑9)

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 임대관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 관계가 파악되지 않으며 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 철저한 조사가 필요하며, 이에 따른 명도 관련 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

등기부채권 총액: 786,000,000원 (근저당권 396,000,000원 + 근저당권 390,000,000원)

4. 상권분석

주거 단지 내 위치: 본 건은 인천계양코아루센트럴파크 아파트 단지 내에 위치하여, 주변의 주거 수요를 기반으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

생활 편의시설: 인근에 위치한 근린생활시설, 학교, 관공서(계양구청) 등의 접근성이 우수하여 주민들의 생활 편의성이 높은 지역입니다.

추가 개발 가능성: 본 물건이 속한 지역은 일반상업지역, 지구단위계획구역(계산택지) 등에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

아파트 단지명: 인천계양코아루센트럴파크

주소: 인천광역시 계양구 용종동 207-1

사용승인일: 2017년 6월 23일 (신축급 아파트)

단지 규모: 총 6개동, 724세대로 구성된 대규모 단지입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 20층 건물 내 20층에 위치하고 있습니다.

공급면적 (건물면적): 84.95㎡ (약 25.69평)

전용면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

토지 사용 면적 (대지권): 24.76㎡ (약 7.49평)

주차: 단지 내 총 994대의 주차 공간(지하 자동식 주차)이 확보되어 있으며, 전기차 충전 시설도 갖추고 있습니다.

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있어 입주민의 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관계 미확인: 본 건은 임대차 관계가 불분명하며 인수되는 보증금이 없다고 하나, 실제 점유자가 대항력 있는 임차인일 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 리스크가 존재합니다.

근저당권 총액: 등기부상 채권 총액이 786,000,000원으로, 감정가 630,000,000원을 초과합니다. 이는 경매 절차 중 이해관계인의 취하 가능성이 낮다는 점을 시사합니다.

토지이용계획 및 제한사항: 본 건의 토지는 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 해당되어 향후 건축 및 토지 이용에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구에 위치한 2017년식 아파트로, 준신축급의 양호한 건물 상태와 84.95㎡의 선호도 높은 면적을 보유하고 있습니다. 계양구청 인근의 우수한 입지 조건과 잘 갖추어진 단지 내 편의시설은 주거 만족도를 높이는 요소입니다. 다만, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 철저한 사전 조사를 통해 대비해야 할 부분입니다. 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 경매 낙찰 가능성을 높이는 긍정적 요인으로 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 건축 연식이 2017년으로 비교적 최신식이라 하자 발생 가능성이 낮고 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

* 인천 계양구의 주요 관공서 및 상업 지역 접근성이 뛰어나 생활 편의성이 우수합니다.

* 전용면적 84.95㎡는 실수요자들에게 인기가 많은 주택형입니다.

* 총 724세대의 대규모 단지 내에 위치하여 관리비 절감 효과 및 단지의 우수한 인프라를 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 630,000,000원

최근 실거래가 (유사 물건):

* 2026년 7월 28일 거래: 84.45㎡ (20층) - 590,000,000원

* 2026년 7월 15일 거래: 84.75㎡ (9층) - 640,000,000원

시세 분석: 감정가(6.3억) 대비 유사 면적 및 층수의 최근 거래 사례(5.9억 ~ 6.4억)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 5.9억에서 6.4억 사이로 추정됩니다. 특히, 동일한 20층 거래 사례가 5.9억임을 감안하면, 본 경매 물건의 감정가가 시세 대비 높은 편은 아닌 것으로 판단됩니다.

고려 사항: 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크와 관련 부대 비용을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 590,000,000원 ~ 620,000,000원 (5.9억 ~ 6.2억)

본 보고서는 제공된 정보와 최근 시세 동향을 바탕으로 작성되었으며, 실제 입찰 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통한 상세한 권리 및 물건 조사, 그리고 전문가의 법률 및 세무 자문을 거치시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.