나이스옥션 법원경매 인천 2024타경563496 [1] 인천광역시 계양구 계산동 913-18 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "안산초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 공동주택(아파트, 다세대주택) 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시
됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철 1호선 계산역) 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 편리한 편임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브기와지붕 3층 건물내 3층 302호로서,
외벽: 치장벽돌쌓기 등.
창호: 새시창호 등임.

이용상태

본건(3층 302호)는 다세대주택 구조이며, 지하실은 현황 창고 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로와 등고평탄한 세장형 토지로, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약8m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

등기사항전부증명서상 전유부분 건물의 표시 중 '부속건물 지하실 6호 7.28㎡'(집합건축물대장상에는 ‘공용부분 연와조 다세대주택’으로 등재) 및 대지권의 표시 중 '부속건물의 대지권 317분의 7.07에 대하여는 구조 및 이용상의 독립성이 미비하여 본 평가에서는 제외하고 평가하였음(자세한 사항은 감정평가서 참조요)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2024타경563496 (1) 사건으로 강제경매로 진행됩니다.

소재지는 인천광역시 계양구 계산동 913-18 3층302호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 130,000,000원입니다.

토지 면적은 27.63㎡ (약 8.36평)이며, 토지 지분 면적도 27.631589905362773㎡ (약 8.36평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 54.39㎡ (약 16.46평)이며, 건물 지분 면적 또한 54.39㎡ (약 16.46평)입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 박OO입니다.

2. 입지조건

본 건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "안산초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설 및 공동주택(아파트, 다세대주택) 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 계산역이 있어 대중교통 이용 편의도는 편리한 편입니다.

건물 동측으로 폭 약 8m 내외의 도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 박OO입니다.

등기사항전부증명서 상 주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

- 소유권이전: 김창기, 고우영, 김용석 (순차적)

- 주택임차권 (을7): 박은미, 보증금 70,000,000원, 인수 조건. 전입일자 2019-12-26, 확정일자 2019-12-16.

- 강제경매 (갑6): 박은미, 75,978,237원, 말소 대상. (말소기준권리)

- 압류 (갑7): 국민건강보험공단, 말소 대상.

총 등기부채권액은 70,000,000원입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '대항력있는임차인'인 박은미 씨의 존재입니다. 박은미 씨는 소유권 이전 등기일보다 앞선 2019년 12월 16일에 확정일자를 받고 2019년 12월 26일에 전입신고를 하여 대항력을 갖추고 있습니다. 등기부등본 상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있어, 매수인은 보증금 70,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 8일 거래: 인천광역시 계양구 계산동 334-20 (한성파크타운 7동 8동) 47.42㎡ (약 14.34평) 80,000,000원 (약 168.7만원/㎡)

- 2026년 7월 1일 거래: 인천광역시 계양구 계산동 975-29 (일신빌라 D동) 31.47㎡ (약 9.52평) 50,000,000원 (약 158.8만원/㎡)

- 2026년 7월 6일 거래: 인천광역시 계양구 계산동 935-18 (계산홈타운 3동) 56.54㎡ (약 17.10평) 113,000,000원 (약 200.0만원/㎡)

주변 시세는 공급 면적 기준 약 158.8만원/㎡에서 200.0만원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 건물 면적은 54.39㎡이므로, 이를 기준으로 시세를 추정하면 약 8,600만원에서 10,800만원 사이의 시장 가치를 가질 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 건은 벽돌조 슬래브기와지붕 3층 건물 내 3층 302호로, 외벽은 치장벽돌쌓기, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

건물 내부 이용 상태는 다세대주택으로 이용 중이며, 지하실은 현황 창고로 이용되고 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 세장형 토지로, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력있는임차인 박은미 씨의 보증금 70,000,000원 인수 여부입니다. 등기사항전부증명서상 '인수'로 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

감정평가서 상 '주의사항'에 따르면, 등기사항전부증명서상 전유부분 건물의 표시 중 '부속건물 지하실 6호 7.28㎡' 및 대지권의 표시 중 '부속건물의 대지권 317분의 7.07'에 대해 구조 및 이용상의 독립성이 미비하여 평가에서 제외하고 평가했다고 명시되어 있습니다. 이는 추후 건물 관리에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

토지 이용계획 상 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 각종 교육환경 보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 재건축 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천광역시 계양구 계산동에 위치한 다세대주택으로, 주변 교통 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 7,000만원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 권리 분석상의 위험이 존재합니다. 또한, 감정평가 시 일부 면적이 제외된 점도 고려해야 할 사항입니다. 주변 시세 대비 감정가 자체는 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 인수되는 임차 보증금을 고려하면 실질적인 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안산초등학교 인근으로 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 인천지하철 1호선 계산역 이용이 편리한 대중교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 안정적입니다.

* 건물 면적 (54.39㎡) 대비 토지 지분 면적 (27.63㎡)의 비율이 적절한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 130,000,000원입니다.

주변 시세는 공급 면적 기준 약 158.8만원/㎡ ~ 200.0만원/㎡ 수준으로, 본 건의 건물 면적(54.39㎡)으로 환산 시 약 8,600만원 ~ 10,800만원의 시세 범위를 형성합니다.

그러나 본 건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 박은미 씨의 보증금 70,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 130,000,000원 - 70,000,000원 = 60,000,000원

주변 시세로 볼 때, 낙찰 후 총 지불 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세를 초과하지 않도록 신중한 입찰가가 필요합니다. 위에서 산출된 60,000,000원은 감정가를 기준으로 한 단순 계산이며, 실제 입찰 시에는 주변 시세, 물건의 가치, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 권리분석상의 표기와 '말소: 인수'로 명시된 임차권 등기는 상충될 여지가 있으므로, 실제 현황 조사를 통해 명확한 인수 조건 및 배당 순위를 재확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.