나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1838 [2] 인천광역시 연수구 송도동 30-3 송도센트로드 에이동 18층1814호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "국제업무지구역" 남서측으로 인접하여 위치하며 주위 일대는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트평지붕 33층내의 18층 1813호외 1개호로서, 외벽 : 강화유리 및 석재붙임 등 마감. 내벽 : 페인팅 및 일부타일 마감. 창호 : 새시 창호등임.

이용상태

기호1, 2호: 업무시설(사무소)로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 토지로서 업무시설(사무소) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 광로1류(폭70M이상) (주간선도로)(접합), 대로1류(폭35m~40m)(보조간선)(접합), 중로1류(폭20M~25M)(접합) 경제자유구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음(지상권자 인천교통공사)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1838 (2)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 30-3 송도센트로드 에이동 18층1814호

용도: 업무시설 (사무소)

감정가: 235,000,000 원

토지면적: 9.50㎡ (약 2.87평) (토지 지분)

건물면적: 54.18㎡ (약 16.39평) (전유 면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 연수구 송도동 소재 "국제업무지구역" 남서측에 인접한 지역입니다.

주위환경: 본건 주위는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지는 지역입니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(국제업무지구역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 교통의 요지입니다.

도로: 단지 내외로 잘 포장된 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(국제업무단지), 광로1류, 대로1류, 중로1류 등 다양한 도시계획시설에 접합되어 있으며, 경제자유구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 11일 접수된 농협은행 주식회사 근저당권 (채권액 214,400,000원)이 말소기준권리입니다.

경매개시결정: 2025년 11월 27일 인천지방법원에서 농협은행에 의해 임의경매개시결정(채권액 365,211,463원)되었습니다.

말소 예정 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 소유권 이전 1번 신탁 등기 말소, 소유권 이전(이은정), 임의경매개시결정(농협은행), 가압류(신한카드, 17,418,307원)는 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 토지 별도등기 (을구 1번): 2011년 10월 25일 등기된 지상권설정등기는 말소되지 않으며, 매수인이 이를 인수해야 합니다. 지상권자는 인천교통공사입니다. (2026년 5월 22일 추가 기재됨)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 송도 국제업무지구는 인천 경제자유구역의 핵심 지역으로, 뛰어난 입지 조건을 자랑합니다.

주변에 다수의 업무시설, 최신식 아파트 단지, 상업 시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

특히, 지하철역 인접성으로 인해 외부 유입 인구 및 유동 인구가 많아 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

본건은 현재 업무시설(사무소)로 이용 중이며, 제1종 근린생활시설로도 활용 가능한 용도이므로 다양한 업종의 사업체가 입점하기에 유리합니다.

1.4. 생활정보

교통: 인천지하철 1호선 국제업무지구역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 광역 및 시내버스 노선이 운행되어 서울 강남 및 수도권 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

편의시설: 단지 내 및 인근에 현대 프리미엄 아울렛, 트리플 스트리트, NC큐브 등 대형 쇼핑몰과 다양한 레스토랑, 카페, 문화 시설(인천 아트센터, 국립오페라단 등)이 입점해 있어 쾌적하고 편리한 생활 및 업무 환경을 제공합니다.

공원 및 녹지: 송도 센트럴파크 등 대규모 공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 및 업무 환경을 누릴 수 있습니다.

교육: 국제학교 및 송도 내 우수 학군에 대한 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 지상권 인수 부담: 본 건의 가장 중대한 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 토지 지상권(인천교통공사, 2011.10.25. 등기)을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 토지 사용 및 재산권 행사에 직접적인 제약을 가할 수 있으며, 향후 건물 활용도 및 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. (2026년 5월 22일 추가 기재)

감정가 대비 높은 채권액: 경매 신청 채권액(365,211,463원)이 감정가(235,000,000원)보다 높아, 재매각 가능성 또는 낙찰가의 상승 가능성이 있습니다.

임대 관계 미확인: 임대관계는 미상으로 파악되었습니다. 비록 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 송도 국제업무지구 내 핵심 입지에 위치한 업무시설로서, 뛰어난 교통 여건과 풍부한 생활 편의 시설을 갖추고 있어 입지적 가치가 매우 높습니다.

그러나 매수인이 인수해야 하는 토지 지상권(인천교통공사)이라는 중대한 부담이 존재하므로, 투자 결정 전 반드시 해당 지상권의 구체적인 내용, 권리 범위, 그리고 이에 따른 재산권 행사 제약 등을 면밀히 조사하고 법률 전문가의 자문을 구해야 합니다.

권리 관계 자체는 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 정리되므로 비교적 명확하나, 지상권 인수 여부가 본 건의 투자 가치를 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

송도 국제업무지구 중심부의 역세권 입지: 지속적인 개발과 수요 증가로 인한 미래 가치 상승 기대.

편리한 교통망: 대중교통 및 차량 접근성이 뛰어나 임차인 확보 및 건물 가치 유지에 유리.

업무시설로서의 활용도: 국제업무지구라는 특성상 기업체 사무실 등으로의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

신축급 건물: 2011년 준공된 건물로, 건물 자체의 물리적 상태는 양호할 것으로 판단됨.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려사항은 매각으로 소멸되지 않는 토지 지상권(인천교통공사)을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 지상권은 본 건물의 가치를 현저히 하락시킬 수 있는 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

경매 신청 채권액이 감정가를 상회하고 있으나, 지상권 인수 비용 및 가치 하락분을 감안할 때, 무리한 입찰보다는 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 지상권의 영향력을 정확히 파악한 후, 현실적인 수익률 및 재매각 가치를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

인수해야 할 보증금은 없으므로, 이는 입찰가 산정 시 제외되는 항목입니다. 따라서, 감정가(235,000,000원)는 참고하되, 지상권 인수 비용, 명도 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.