나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1044 [22] 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 제반차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물중 2층-5층 201호~504호 각호로서,

외벽: 돌붙임 등 마감
창호: 샷시창호임.

(사용승인일자:2017.11.24)

이용상태

도시형 생활주택(원룸형)(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 대체로 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호16(402호), 기호17(403호)의 테라스에 제시외 ㄴ,ㄷ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.
기호21(502호), 기호22(503호)의 테라스에 제시외 ㄹ,ㅁ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.

기호22(503호)는 복층구조로 제시외 ㄱ(다락 등)이 소재하여 제시외로 평가하였음
(후첨 구분건물감정평가명세표 및 내부구조도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물(22-1, 22-2) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1044 (22)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 5층503호

건물명: (건물명 미확인)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

건축물 사용승인일자: 2017.11.24

감정가: 233,096,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

면적 정보

토지면적: 24.07㎡ (약 7.28평)

토지지분: 24.07㎡

건물면적: 35.96㎡ (약 10.88평)

건물지분: 35.96㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 50.16㎡ (추정)

건축물대장 정보

대지면적: 337.2㎡ (약 102.01평)

연면적: 656.19㎡ (약 198.52평)

건축면적: 202.02㎡ (약 61.11평)

건물 구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층 / 지상 5층

해당층: 5층

세대수: 23세대

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m)에 접합

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 비행안전제5구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 도시교통정비지역 (도시교통정비촉진법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

인접 도로상태

본건 건물은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황 (2026.05.06 기준)

* 소유권보존: 장진호 (2017.11.30)

* 근저당: 수협은행 (2017.11.30, 1,018,800,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 조순태 (2019.07.03)

* 주택임차권: 선다훈 (2022.05.09 확정, 2022.06.24 전입, 210,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 유케이제십차유동화전문유한회사 (2025.04.23, 888,681,357원) - 말소 예정

총 등기부 채권액: 1,228,800,000원

권리분석 결과

말소기준권리인 수협은행 근저당(2017.11.30)보다 후순위인 권리들은 경매 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 본건 경매 절차를 통해 낙찰받을 경우, 인수되는 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (선다훈)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-24

* 확정일자: 2022-05-09

* 배당신고일자: 2024-06-12

* 대항력: 없음 (전입일자보다 확정일자가 선순위이나, 을구 2번 주택임차권으로 등재되어 말소될 예정이며, 배당요구도 하였습니다.)

권리분석 상 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

지역 특성

본건이 소재한 세류동 일대는 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택 등이 밀집한 주거지역입니다. 남수원초등학교가 인근에 있어 학군 배후 수요를 기대할 수 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 생활 편의시설 접근성도 양호합니다.

유사 부동산 거래 사례 (최근 매매 정보 분석)

* "더스테이세류" (2022년 준공, 54.11㎡): 2026년 7월 8일 26,000만원 (약 1,588만원/평)

* "심우" (1981년 준공, 40.13㎡): 2026년 7월 2일 12,000만원 (약 733만원/평), 2026년 7월 8일 12,950만원 (약 786만원/평)

분석

본건과 유사한 연식 및 규모의 최근 거래 사례를 비교 분석할 때, 2022년 준공된 "더스테이세류"(54.11㎡)의 매매가는 약 1,588만원/평 수준으로 거래되었습니다. 본건은 2017년 준공된 건물로, "더스테이세류"보다는 연식이 있지만, 1981년 준공된 "심우"보다는 훨씬 신축에 해당합니다. 감정가 233,096,000원(약 2142.5만원/평)은 최근 신축 아파트/다세대 매매 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

* 교육시설: 남수원초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 좋습니다.

* 상업시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 및 공동담보 물건: 권리 분석이 복잡할 수 있으며, 경매 절차 진행에 변동이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 본건(503호)에는 테라스 보일러실(ㄹ, ㅁ) 및 복층구조 다락(ㄱ) 등 제시외 건물이 포함되어 평가되었습니다. 이는 건축법 위반 소지 또는 철거/원상복구 의무 발생 가능성이 있으며, 관련 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계는 파악되지 않았으나, 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 현재 임차인 선다훈은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.)

* 건축 연식: 2017년 준공으로 비교적 신축이나, 주변에 오래된 연립주택들도 혼재하고 있어 지역적 노후도가 혼재된 환경입니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 2017년 준공된 도시형 생활주택(원룸형)입니다. 남수원초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다. 등기부상 인수할 권리가 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 제시외 건물이 포함되어 있어 이에 대한 추가적인 확인 및 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 유동화 및 공동담보 물건이라는 특성상 경매 절차 진행에 대한 면밀한 관찰이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2017년 사용 승인으로 내부 상태 및 관리 측면에서 유리합니다.

* 명도 용이성: 등기부상 인수되는 권리가 없고, 현 임차인의 대항력이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 1인 가구 수요: 도시형 생활주택(원룸형)으로서 1인 가구의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 수원시 내 입지: 수원시 권선구는 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 233,096,000원

건물면적: 35.96㎡ (약 10.88평)

주변 시세 분석

가장 최근 거래된 유사 신축(2022년식) 다세대주택 "더스테이세류" (54.11㎡)의 거래가액은 260,000,000원이며, 이는 약 1,588만원/평 수준입니다. 본건의 감정가는 약 2,142.5만원/평으로, 유사 신축의 시장가 대비 약 35% 높게 책정되었습니다.

제시외 건물 및 추가 비용 고려

본건에는 제시외 보일러실 및 다락 등이 포함되어 있으며, 이는 건축법 위반 소지 또는 원상복구 비용 발생 가능성을 내포합니다. 이러한 잠재적 비용과 리스크를 고려해야 합니다.

최종 예상 입찰가 산정

최신 거래 사례인 1,588만원/평을 기준으로, 본건의 면적(10.88평)에 적용 시 약 172,782,400원 수준의 시장가치를 추정할 수 있습니다. 감정가 대비 현저히 높은 수준임을 감안할 때, 합리적인 투자 결정을 위해 시장가치를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 또한, 본건은 2017년식으로 2022년식 대비 약 5년의 연식 차이가 존재함을 감안해야 합니다.

보수적으로 보았을 때, 본건의 적정 시장가치는 약 170,000,000원에서 190,000,000원 범위로 판단됩니다. 따라서 예상 입찰가 범위를 아래와 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.