나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1044 [19] 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 4층405호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 제반차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물중 2층-5층 201호~504호 각호로서,

외벽: 돌붙임 등 마감
창호: 샷시창호임.

(사용승인일자:2017.11.24)

이용상태

도시형 생활주택(원룸형)(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 대체로 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호16(402호), 기호17(403호)의 테라스에 제시외 ㄴ,ㄷ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.
기호21(502호), 기호22(503호)의 테라스에 제시외 ㄹ,ㅁ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.

기호22(503호)는 복층구조로 제시외 ㄱ(다락 등)이 소재하여 제시외로 평가하였음
(후첨 구분건물감정평가명세표 및 내부구조도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2025타경1044 (19)

소재지

경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 4층 405호 (신주소: 경기도 수원시 권선구 세지로12번길 9-9)

용도

다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가

100,000,000원

토지면적

13. 39㎡ (약 4.05평)

건물면적

20. 01㎡ (약 6.05평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

유케이제십차유동화전문유한회사

특이사항

유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

토지는 인접 도로 대비 평탄한 대체로 정방형의 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 속합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 11월 30일 접수된 수협은행의 근저당권(채권액 1,018,800,000원)입니다.

소유권보존 등기 후 소유권이전(조순태) 및 매매가 있었습니다.

근저당권 외 주택임차권(이은호)이 존재하나, 대항력이 없으며 말소 예정 권리로, 임차인의 보증금 78,750,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

임의경매 개시결정은 2025년 4월 23일에 유케이제십차유동화전문유한회사에 의해 이루어졌습니다.

총 등기부채권액은 1,097,550,000원으로 파악됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 별도의 상세 내용은 명시되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 세류동 일대는 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 중심의 상권이 형성되어 있습니다.

최근 매매 사례를 보면,

- 2026년 7월 8일 거래된 1981년식 연립주택(40.13㎡)은 12,950만원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월 8일 거래된 2022년식 다세대주택(54.11㎡)은 26,000만원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월 2일 거래된 1981년식 연립주택(40.13㎡)은 12,000만원에 거래되었습니다.

본건(20.01㎡, 2017년식 도시형생활주택)은 비교적 신축 건물이므로, 최신 거래 사례 중 다세대주택의 시세(약 48만원/㎡)를 참고할 때, 약 9,600만원 내외의 시세가 형성될 수 있습니다.

다만, 공급 면적 대비 소형 원룸형 주택임을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하여 초등학교 접근성이 양호합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 2017년 11월 24일 사용승인되었습니다.

도시가스, 급배수 위생, 개별난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

내부 구조는 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

주위 환경은 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부와의 차이 사항으로, 일부 구분건물(402호, 403호, 502호, 503호)의 테라스에 제시외 건물(보일러실, 다락 등)이 평가되었으나, 본건(405호)에는 해당 내용이 없습니다.

유동화물건 및 공동담보 물건이므로, 권리관계가 다소 복잡할 수 있으나, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다.

임차인 이은호는 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않습니다. 그러나 임대차 계약의 세부 내용이나 실제 점유 관계 등은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 2017년식 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 면적을 가지고 있습니다.

비교적 신축 건물이지만, 건물의 총 면적 및 대지 지분 대비 전용 면적이 작습니다.

권리 분석상 인수되는 임차 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확하며, 낙찰 후 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

주택지대 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축인 2017년식 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

소형 원룸형 주택으로 임대 수요가 꾸준할 수 있으며, 소액 투자로 접근 가능합니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 100,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 매물은 약 80,000,000원에서 96,000,000원 사이의 가격을 형성하고 있습니다.

본건은 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 시세 범위를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 90,000,000원

추천 입찰가: 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.