나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1044 [20] 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 제반차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물중 2층-5층 201호~504호 각호로서,

외벽: 돌붙임 등 마감
창호: 샷시창호임.

(사용승인일자:2017.11.24)

이용상태

도시형 생활주택(원룸형)(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 대체로 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호16(402호), 기호17(403호)의 테라스에 제시외 ㄴ,ㄷ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.
기호21(502호), 기호22(503호)의 테라스에 제시외 ㄹ,ㅁ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.

기호22(503호)는 복층구조로 제시외 ㄱ(다락 등)이 소재하여 제시외로 평가하였음
(후첨 구분건물감정평가명세표 및 내부구조도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1044 (20)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12, 5층 501호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 87,000,000원

토지면적: 11.79㎡ (약 3.57평)

건물면적 (전용면적): 17.61㎡ (약 5.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사

1.1. 입지조건

위치: 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12, 5층 501호 (남수원초등학교 북서측 인근)

주위환경: 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준입니다.

도로: 본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

건물: 2017년 11월 24일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 공동주택 건물 중 5층 501호이며, 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 11월 30일 접수된 수협은행 근저당권입니다.

총 채무액: 약 1,096,800,000원 (등기부채권 총액 기준)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(신동영)

* 보증금: 78,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2023년 08월 31일

* 배당신고일자: 2025년 02월 10일

* 대항력: 없음

인수되는 권리 (인수 보증금): 없음 (0원)

종합: 본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임차권 등)가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 신동영은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 대상이 됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 수원시 권선구 세류동의 주택지대에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

최근 매매 사례 분석:

* 세류동 1015-1번지 (더스테이세류, 2022년 준공, 전용 54.11㎡)가 2026년 7월 8일에 260,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 시세는 약 4,805,000원 (260,000,000원 / 54.11㎡ * 0.3025)입니다.

* 세류동 342번지 (심우, 1981년 준공, 전용 40.13㎡)는 2026년 7월에 120,000,000원 ~ 129,500,000원에 거래되었으나, 본건과는 건축 연도 및 주택 유형(연립주택)에서 차이가 있습니다.

본건(전용 17.61㎡)은 소형 평형으로, 최신 건축물(2017년 준공)임을 감안할 때, 최근 신축 다세대주택 시세(평당 약 480.5만원)를 적용하면 약 84,630,000원 (17.61㎡ * 4,805,000원/㎡)으로 시세 추정이 가능합니다. 이는 본건의 감정가 87,000,000원과 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 남수원초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

교통: 대중교통 이용이 보통 수준으로 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

주거환경: 본건은 원룸형 도시형생활주택으로, 1인 가구 및 소규모 가구가 거주하기에 적합한 환경을 제공합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

특이사항: 본 물건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반 물건에 비해 권리관계가 복잡할 수 있으나, 현재 경매 절차상 큰 문제는 없어 보입니다.

임차인: 주택도시보증공사(신동영) 임차인은 대항력이 없으며 보증금 인수 대상이 아니므로 명도 대상입니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

공부와의 차이: 다른 세대들의 테라스에 제시외 건물(보일러실, 다락 등)이 평가되었으나, 이는 본건(501호)과는 직접적인 관련이 없는 사항입니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주거지대 특성을 고려할 때, 본건 인근에 유해하거나 혐오스러운 시설이 직접적으로 존재할 가능성은 낮습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 재확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 2017년에 준공된 현대적인 도시형생활주택(원룸형)으로, 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치합니다.

감정가는 8,700만원으로, 최근 거래된 인근 신축 다세대주택의 실거래가를 바탕으로 산정한 예상 시세(약 8,463만원)와 유사하여 가격 경쟁력이 있습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로, 인수하는 부담이 없는 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 의무가 없어 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

전용면적 17.61㎡(약 5.33평)의 소형 평형으로, 1인 가구를 위한 임대수익형 부동산으로서의 가치가 충분합니다.

1.7. 투자포인트

신축급 건물 (2017년 준공)으로 상품성이 우수하며, 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

수원시 권선구의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 명확하고, 낙찰 후 소유권 이전이 간편합니다.

임차인의 대항력이 없어 신속한 명도가 가능하며, 공실 위험을 최소화할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

감정가: 87,000,000원

최근 시세 분석: 인근 신축 다세대주택(전용 54.11㎡)이 2억 6천만원에 거래된 점을 바탕으로 평당 약 480.5만원의 시세를 적용하면, 본건(전용 17.61㎡)의 예상 시세는 약 84,630,000원입니다.

감정가는 해당 시세 추정치와 유사한 수준이며, 신축 연식과 소형 평형이라는 점을 고려하면 경쟁력 있는 가격입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 명도 비용 외 추가적인 권리 인수 비용은 없습니다.

권장 입찰가 범위: 87,000,000원 (감정가) ~ 95,000,000원

적극적인 투자를 고려한다면 감정가 이상으로, 보수적으로 접근 시 감정가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.